NEPROM heeft de datum van het Jaarcongres Stedelijke Transformatie 2024 bekendgemaakt: op donderdag 18 april zoeken de deelnemers naar aanpakken waarmee nieuwe stadswijken binnen de bestaande stad wél van de grond komen. Leden van de vereniging van ontwikkelaars kunnen kosteloos deelnemen.

De aankondiging verscheen op 23 januari 2024 op de nieuwssite van NEPROM. Het bericht is kort en zakelijk: het congres draait om de vraag hoe binnenstedelijke wijken wél van de grond komen. Waar het congres plaatsvindt en wie er spreken, maakte NEPROM in de aankondiging nog niet bekend.

Een congres rond een kennisprogramma

Het jaarcongres is de jaarlijkse bijeenkomst van het kennisprogramma Stedelijke Transformatie, waarin publieke en private partijen samen kennis opbouwen over binnenstedelijke gebiedstransformatie. Het congres is geen nieuwe verschijning: op de editie van 11 februari 2021 presenteerde de TU Delft bijvoorbeeld lessen uit buitenlandse gebiedstransformaties, met het Londense King’s Cross Central als voorbeeld. Samen met de TU Delft bracht het programma in 2019 en 2020 ook publicaties uit over versnipperd grondeigendom, sturingsdilemma’s en de financiering van gebiedstransformatie.

Die onderwerpen laten zien waar het in de praktijk knelt. Problemen die in meerdere steden terugkeren – bijvoorbeeld rond grondposities die over veel eigenaren verdeeld zijn, de financiering van infrastructuur of de verdeling van kosten tussen gemeente en ontwikkelaar – vragen om gedeelde kennis in plaats van telkens opnieuw het wiel uitvinden. Een jaarcongres is bij uitstek het moment waarop gemeenten, ontwikkelaars, beleggers en corporaties zulke lessen uitwisselen.

Bouwen in de bestaande stad

Het thema sluit aan op een opgave die de vastgoedsector al jaren bezighoudt. Een groot deel van de woningbouw moet volgens rijk en gemeenten binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvinden, op voormalige bedrijventerreinen, kantorenlocaties, stationsgebieden en verouderde winkelstrips. Zulke locaties hebben voordelen: voorzieningen en openbaar vervoer liggen er al, en het buitengebied blijft gespaard. Tegelijk zijn ze lastiger dan uitleglocaties. Er zijn vaak meerdere grondeigenaren, er zitten nog bedrijven die moeten verplaatsen of beschermd moeten worden, de bodem en het geluid vragen om maatregelen en de kosten voor infrastructuur, groen en klimaatadaptatie zijn hoog.

Voor ontwikkelaars betekent dat lange doorlooptijden en een hoog risicoprofiel. Een binnenstedelijk project vraagt een voorinvestering in grond en planvorming die pas jaren later wordt terugverdiend. Bij stijgende bouwkosten en een hogere rente, zoals de sector die in 2023 ervoer, komt de haalbaarheid van zulke plannen snel onder druk. Het jaarcongres wil juist laten zien welke aanpakken dan nog wel werken.

Nieuw wettelijk kader

Het congres van dit jaar is het eerste dat plaatsvindt onder de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking trad. De wet bundelt tientallen regelingen voor ruimte, milieu en bouwen en vervangt het bestemmingsplan op termijn door het omgevingsplan. Voor binnenstedelijke transformatie is dat relevant, omdat gemeenten meer ruimte krijgen om functies te mengen en flexibeler regels te stellen, maar ook omdat participatie van omwonenden een steviger plek krijgt. Gelijktijdig ging de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen van start, die de toetsing van bouwplannen voor een deel bij private kwaliteitsborgers legt. Hoe die nieuwe regels in de praktijk uitpakken voor complexe projecten in de stad, ligt voor de hand als gespreksonderwerp.

NEPROM in een jaar van wisselingen

Voor NEPROM zelf staat 2024 in het teken van een bestuurlijke wissel. Begin januari maakte de vereniging bekend dat Fahid Minhas per 1 maart directeur wordt. Hij volgt Jan Fokkema op, die de organisatie bijna 25 jaar leidde en tot 1 april aan NEPROM verbonden blijft. Minhas studeerde Bouwkunde en Real Estate Management & Development aan de TU Eindhoven, begon zijn loopbaan bij Provast, was wethouder in Schiedam – in 2019 werd hij uitgeroepen tot beste bestuurder onder de 40 – en zat tot voor kort in de Tweede Kamer. Hij noemt kennisdeling, samenwerking tussen markt en overheid en uitvoerbare wetgeving van wezenlijk belang – thema’s die nauw aansluiten bij een programma als Stedelijke Transformatie. Daarnaast wil hij de sector verder professionaliseren en laten innoveren, met oog voor gebieds- en maatschappelijke opgaven.

Hoe breed de belangstelling voor deze onderwerpen is, bleek ook uit het jaaroverzicht dat NEPROM half januari publiceerde. In 2023 plaatste de vereniging 225 nieuwsberichten op haar site en verschenen 45 wekelijkse bulletins voor leden. Onderwerpen als de rijksbegroting, de Omgevingswet, de huurwetgeving en houten woningbouw trokken de meeste lezers. Het meest gelezen bericht ging over de gevolgen van een begroting die volgens NEPROM weinig nieuw woningbouwbeleid bevatte.

Wat volgt

Met het congres van 18 april krijgt de binnenstedelijke opgave in het voorjaar opnieuw een eigen podium. Locatie en sprekers stonden nog niet in de aankondiging. Voor leden is deelname gratis; wat niet-leden betalen, vermeldde NEPROM niet.

Voor beleggers en ontwikkelaars die posities hebben op transformatielocaties is het congres een gelegenheid om te horen hoe gemeenten de nieuwe instrumenten van de Omgevingswet willen inzetten, en welke afspraken over kostenverhaal en fasering in andere steden tot resultaat hebben geleid.

Bron: NEPROM – Jaarcongres Stedelijke Transformatie. Zie ook: NEPROM – Fahid Minhas nieuwe directeur NEPROM · NEPROM – Populairste NEPROM-nieuws in 2023 · TU Delft – Leren van buitenlandse gebiedstransformaties (Jaarcongres Stedelijke Transformatie, 11-02-2021)