Het kabinet stopt € 70 miljoen extra in de Transformatiefaciliteit, de regeling waarmee ontwikkelaars een lening kunnen krijgen voor de eerste fase van projecten waarin gebouwen of gebieden worden omgezet naar woningen. Het budget van de faciliteit komt daarmee op € 150 miljoen, bijna een verdubbeling. Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maakte de aanvulling bekend op 19 december 2024. Het loket, dat enkele maanden dicht zat omdat al het geld was uitgeleend, gaat naar verwachting rond de jaarwisseling weer open.

Leningen voor de lastigste fase

De Transformatiefaciliteit richt zich op de vroege fase van een transformatieproject. In die fase is financiering via een bank volgens het ministerie vrijwel onmogelijk te krijgen: er ligt nog geen vergunning, de plannen zijn nog niet uitgewerkt en het risico is voor een financier moeilijk in te schatten. Juist daar springt de faciliteit bij met een kortlopende lening.

De leningen bedragen minimaal € 500.000 en maximaal € 3,5 miljoen. Ze dekken ten hoogste de helft van de totale aankoop- en/of ontwikkelkosten van een project. Daar staat een voorwaarde tegenover: ten minste twee derde van het project moet bestaan uit betaalbare woningen. Daaronder vallen koopwoningen onder de betaalbaarheidsgrens, sociale huurwoningen en woningen in het middenhuursegment. Afgeloste leningen vloeien terug naar de faciliteit en kunnen opnieuw worden uitgezet, waardoor het geld meerdere keren rondgaat.

Door de verhoging kan de faciliteit meer projecten tegelijk ondersteunen. Dat het loket een aantal maanden gesloten was omdat de pot leeg was, laat zien dat er meer vraag was dan geld.

Transformatie als bron van woningen

Sinds de start in 2019 heeft de faciliteit volgens het ministerie bijgedragen aan meer dan 9.000 woningen. In 2023 ontstonden landelijk ongeveer 8.800 woningen door transformatie van bestaand vastgoed. Het ministerie ziet dat als een substantieel deel van de ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren.

Voor de zakelijke vastgoedmarkt is dat relevant, omdat het bij transformatie vaak gaat om voormalige kantoren, winkels en andere langdurig leegstaande gebouwen. Door zulke panden een woonbestemming te geven, verdwijnt leegstand en verbetert volgens het ministerie de leefbaarheid in de omgeving. Voor eigenaren van verouderde kantoren of winkelpanden die moeilijk verhuurbaar zijn, biedt transformatie een alternatieve exploitatie. Tegelijk is de businesscase vaak lastig: aankoop, ombouw, installaties en de bouwtechnische eisen vragen forse investeringen, terwijl de verplichting tot een groot aandeel betaalbare woningen de opbrengstkant begrenst. Voorfinanciering in de beginfase kan dan het verschil maken tussen een project dat start en een plan dat in de la blijft.

Onderdeel van een breder pakket

De extra middelen staan niet op zichzelf. Het ministerie noemt de aanvulling de uitwerking van een van de acties uit de Versnellingsagenda Transformaties. Die agenda kwam voor de zomer van 2024 tot stand als samenwerking tussen marktpartijen, overheden en kennisinstellingen en bevat concrete acties om transformaties sneller en op grotere schaal mogelijk te maken. Het verbreden van het bereik van de Transformatiefaciliteit is daar een van.

Daarnaast wijst het ministerie op twee andere regelingen. Via de Realisatiestimulans krijgen gemeenten een vast bedrag per opgeleverde betaalbare woning. Die bijdrage gaat ook gelden voor woningen die ontstaan door transformatie van locaties en door beter gebruik van bestaande gebouwen, mits die aan de voorwaarden voldoen. Verder wordt de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) geëvalueerd en aangepast. Het loket van die regeling voor gemeenten gaat naar verwachting begin 2025 weer open.

Bij het nieuwsbericht hoort een Kamerbrief van dezelfde datum over de voortgang van de financiële regelingen voor de woningbouw. Samen vormen deze instrumenten een mix van leningen voor ontwikkelaars en bijdragen voor gemeenten, gericht op verschillende schakels in het transformatieproces.

Betekenis voor eigenaren en ontwikkelaars

Voor vastgoedeigenaren en ontwikkelaars die een kantoor- of winkelpand willen ombouwen tot woningen, is de heropening van het loket vooral een kwestie van timing. De faciliteit financiert maximaal de helft van de kosten, dus een initiatiefnemer moet de andere helft zelf of via andere financiers organiseren. De eis dat twee derde van het programma betaalbaar is, bepaalt in hoge mate welk type project in aanmerking komt: vooral plannen met sociale huur, middenhuur of goedkopere koopwoningen.

Het geld is revolverend: omdat afgeloste leningen terugvloeien in het fonds, hangt de ruimte voor nieuwe projecten mede af van het tempo waarin eerdere leningen worden terugbetaald. De extra € 70 miljoen vergroot de omvang van die rondgang aanzienlijk. Of het geld voldoende is om de vraag bij te benen, hangt af van het aantal aanvragen na de heropening; het feit dat het loket eerder enkele maanden gesloten was, wijst erop dat de belangstelling groot is.

Wat volgt

Het loket van de Transformatiefaciliteit gaat naar verwachting rond de jaarwisseling weer open voor aanvragen. Begin 2025 volgt naar verwachting de heropening van de aangepaste Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen voor gemeenten, en de Realisatiestimulans wordt ook van toepassing op betaalbare woningen die door transformatie ontstaan. Daarmee zet het kabinet in op meerdere sporen tegelijk om leegstaande kantoren, winkels en andere gebouwen sneller om te zetten naar woningen.

Bron: Rijksoverheid