Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) zet een volgende stap in de herontwikkeling van het Marineterrein in Amsterdam. Het rijk gaat het openbare deel van het voormalige marinecomplex aan de oostkant van de binnenstad verkopen. Samen met de gemeente Amsterdam is een plan opgesteld om het gebied om te vormen tot een innovatiedistrict waar wonen, werken en leren samenkomen. In totaal gaat het om een herontwikkeling van ongeveer 185.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak, met daarin circa 800 woningen. Defensie blijft op een deel van het terrein aanwezig, in een nieuwe en compactere kazerne.

Van gesloten marinebasis naar open stadsdeel

Het Marineterrein heeft een lange militaire geschiedenis. Al sinds de zeventiende eeuw, toen hier de Admiraliteit van Amsterdam zat, is de marine op deze plek gevestigd. In 2013 werd bekendgemaakt dat de marine het complex stap voor stap zou verlaten. Sindsdien is het terrein van een afgesloten defensielocatie veranderd in een gebied dat grotendeels voor publiek toegankelijk is.

In de tussenliggende jaren hebben zich al verschillende gebruikers op het terrein gevestigd. Volgens het RVB gaat het om innovatieve start-ups, scale-ups, grotere bedrijven en onderwijs- en kennisinstellingen, waaronder de Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten. Een voorbeeld dat het RVB noemt is Codam, een opleiding voor programmeurs die iedereen vanaf achttien jaar opleidt tot software engineer, ongeacht vooropleiding. Afgestudeerden kunnen vervolgens bij start-ups in het district aan de slag.

Met een nieuwe projectnota van de gemeente begint volgens het RVB een nieuwe fase voor het gebied. Het grootste deel van het terrein wordt herontwikkeld; het rijk verkoopt het openbare deel en Defensie concentreert zich op een kleiner deel van de locatie.

Innovatiedistrict met een curator

De kern van het plan is een innovatiedistrict waar Amsterdammers kunnen wonen, werken en leren, en waar studenten, wetenschappers, ondernemers, kunstenaars en bewoners elkaar ontmoeten. Het idee is dat die gemeenschap elkaar versterkt en dat er oplossingen ontstaan voor stedelijke vraagstukken. Het RVB noemt daarbij nadrukkelijk drie thema’s: leefbaarheid, duurzaamheid en sociale ongelijkheid.

Om dat te organiseren komt er een curator. Die moet innovatie aanjagen, de bestaande gemeenschap verder ontwikkelen, nieuwe initiatieven opzetten en bijhouden of het district zijn doelen haalt. Op het moment van de aankondiging liep er een aanbesteding voor deze curator, samen met een beheerorganisatie voor het gebied.

Ontmoeting krijgt ook ruimtelijk een plek. In de plannen zijn een stadspark en pleinen opgenomen. Het gebied moet groen, vrijwel autovrij en waterrijk worden, en daarmee bijdragen aan ecologische diversiteit en natuurinclusiviteit.

Woningen, werkruimte en erfgoed

Naast werk- en onderwijsruimte komen er ongeveer 800 woningen, verdeeld over sociale huur, middenhuur en duurdere woningen. Voor het historische karakter van het terrein is cultuurhistorisch onderzoek gedaan. Daarin is vastgesteld welke gebouwen monumentaal zijn of behouden moeten blijven, en de ontwikkelplannen zijn daarop gebaseerd. De commandantswoning is geen monument, maar blijft vanwege haar historische betekenis toch staan.

Het plan bouwt voort op eerdere besluitvorming. In november 2021 presenteerde het Amsterdamse college, samen met het rijk, een concept-Nota van Uitgangspunten voor het Marineterrein, die tot medio januari 2022 ter inzage lag. Volgens die nota zou het gebied ruimte bieden aan circa 800 woningen, waarvan 40 procent sociale huur, 40 procent middenhuur en 20 procent dure huur en koop. Verder werd gerekend op ruim tweeduizend banen bij kleinere innovatieve bedrijven en op ongeveer 1.400 studenten en onderwijsmedewerkers. Ongeveer 70 procent van het terrein zou onbebouwd blijven.

De concept-nota deelde het gebied op in een stadspark langs het Oosterdok met een campusachtige opzet, een deel genaamd het Dok waar de meeste nieuwbouw komt, een centraal Dokplein als ontmoetingsplek en de kazerne van Defensie in de noordoosthoek. Die kazerne blijft niet-openbaar, met uitzondering van het sportveld. De bouwhoogtes liggen grotendeels tussen 20 en 30 meter, met enkele accenten van ongeveer 40 meter. Omdat het terrein grenst aan de grachtengordel, die op de Werelderfgoedlijst van UNESCO staat, worden ontwerpen getoetst aan zichtlijnen vanuit de historische binnenstad.

Ook voor mobiliteit en logistiek bevatte de nota uitgangspunten: het Dok en het stadspark worden autovrij, logistieke hubs komen aan de Dijksgracht en de Kattenburgerstraat, en goederenvervoer moet zoveel mogelijk over water gaan. Nieuwe gebouwen worden vanaf het begin gasloos opgeleverd, en op termijn moet het energiegebruik klimaatneutraal worden. Biobased bouwen en hergebruik van materialen zijn als bouwprincipes genoemd.

Betekenis voor de Amsterdamse vastgoedmarkt

Voor de vastgoedsector is het Marineterrein een van de weinige grote, centraal gelegen ontwikkellocaties in Amsterdam die nog in rijkshanden zijn. Een herontwikkeling van rond de 185.000 vierkante meter bvo op loopafstand van het Centraal Station is in de binnenstad zeldzaam. De combinatie van woningen, onderwijs, kleinschalige bedrijfsruimte en innovatiefuncties past in de bredere trend van gemengde stedelijke gebieden, waarin werk- en woonfuncties niet meer strikt gescheiden worden.

Voor ontwikkelaars en beleggers is wel van belang dat het programma sterk wordt gestuurd door publieke doelen: een groot aandeel betaalbare woningen, beperkte bouwhoogtes, een grotendeels onbebouwd terrein en strikte eisen aan duurzaamheid en erfgoed. Dat bepaalt in hoge mate de ontwikkelruimte en de grondwaarde. Daarnaast brengt de rol van een curator met zich mee dat toekomstige gebruikers worden geselecteerd op hun bijdrage aan het innovatieprofiel van het district.

Hoe verder

Het RVB gaf bij de aankondiging geen opleverdata of bouwplanning. De eerstvolgende stappen zijn de afronding van de aanbesteding voor de curator en de beheerorganisatie en de verdere uitwerking van de projectnota van de gemeente. Pas daarna wordt duidelijk in welke fasen en via welke procedure het openbare deel van het terrein op de markt komt, en wanneer de eerste nieuwbouw kan starten.

Bron: Rijksvastgoedbedrijf · Gemeente Amsterdam via PONT Omgeving (18 november 2021)