Zonder extra overheidssteun loopt het Nederlandse woningtekort op tot 450.000 woningen in 2027. Dat becijfert Capital Value in zijn jaarlijkse onderzoek naar de woningbeleggingsmarkt, dat het adviesbureau samen met ABF Research uitvoert en op 12 februari 2024 publiceerde. Tegelijk ziet het bureau een kans: er liggen genoeg plannen klaar om dit jaar met de bouw van ruim 100.000 woningen te beginnen, waarvan bijna de helft betaalbare huur. Of die plannen ook werkelijk van start gaan, hangt volgens Capital Value af van aanvullende prikkels vanuit Den Haag en van gezamenlijke inzet van ontwikkelaars, beleggers en corporaties.

Tekort groeit sneller dan modellen voorspellen

Het huidige tekort komt volgens het onderzoek uit op 390.000 woningen. Zonder nieuwe maatregelen loopt dat in drie jaar op naar 450.000, ofwel 5,3 procent van de woningvoorraad. Daarmee is Capital Value somberder dan het Primos-prognosemodel van ABF Research zelf. Dat model rekent voor 2027 met een tekort van 397.000 woningen, 4,8 procent van de voorraad, en verwacht dat het kabinetsdoel van een tekort van 2 procent pas in 2041 wordt gehaald, tien jaar later dan de beoogde 2031.

Het verschil zit vooral in de aannames over vergunningen. Capital Value vindt het model te optimistisch: in 2023 werden ten hoogste 54.000 bouwvergunningen afgegeven, en lang niet elke vergunning leidt bij de huidige hypotheekrente tot een bouwstart. Ontwikkelaars meldden vorig jaar bovendien dat de bouw van 7.477 woningen werd uitgesteld. Ook de investeringen in nieuwbouwhuurwoningen kregen een flinke klap: die lagen in 2023 32 procent lager dan een jaar eerder.

Thijs Konijnendijk, hoofd Research & Data Intelligence bij Capital Value, noemt het positief dat er concrete plannen zijn, maar waarschuwt dat de jaarlijkse groei van de woningvoorraad niet mag terugzakken naar het niveau van 2012 tot 2017. In het dieptepunt van 2012 kwamen er slechts 40.860 woningen bij.

100.000 bouwstarts mogelijk, maar veel ligt stil

Voor 2024 liggen er plannen klaar voor de start van zo’n 100.000 woningen. Van dat aantal valt 46 procent, ongeveer 46.000 woningen, in het betaalbare huursegment: sociale huur en middenhuur. Veel van die projecten staan echter op pauze. Ontwikkelaars verkopen te weinig woningen vooraf aan particulieren, en verkoop aan beleggers of corporaties loopt vast omdat prijs en voorwaarden niet aansluiten.

Directeur Marijn Snijders van Capital Value stelt dat die plannen alleen haalbaar zijn met extra steun van de overheid en als marktpartijen samen verantwoordelijkheid nemen. Volgens hem moet de politiek nu ingrijpen om te voorkomen dat de woningbouw instort. Het bureau noemt een aantal concrete maatregelen: verlaging van de overdrachtsbelasting, uitbreiding van de Startbouwimpuls, extra of tijdelijke ondersteuning voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen en betere financieringsmogelijkheden, onder meer voor middenhuur.

De overdrachtsbelasting is een terugkerend punt. Sinds 1 januari 2023 betalen beleggers 10,4 procent bij aankoop van woningen en ander vastgoed, wat het rendement van nieuwe en bestaande huurwoningen drukt. De Startbouwimpuls, een subsidie die stilgevallen bouwprojecten weer op gang moet helpen, werd op Prinsjesdag 2023 al verhoogd van € 250 miljoen naar € 300 miljoen. Capital Value pleit voor een verdere uitbreiding, omdat de huidige stagnatie anders niet wordt doorbroken.

Studenten en senioren: de grootste gaten

Het onderzoek laat zien dat het tekort het grootst is in twee groepen waar beleggers traditioneel een rol spelen. Het aantal jonge huishoudens tot 24 jaar steeg tussen 2014 en 2023 met 21 procent naar een miljoen. Van alle 18- tot 24-jarigen woont 65 procent nog thuis, en dat aandeel neemt toe. Er zijn de komende jaren ongeveer 60.000 extra studentenwoningen nodig. Toch daalden de investeringen in woningen voor studenten en jongeren in 2023 met bijna 58 procent naar circa € 183 miljoen, en is slechts 7 procent van de geplande projecten van ontwikkelaars voor deze doelgroep bedoeld. Wel zegt 69 procent van de internationale beleggers interesse te hebben in dit segment als het beleggingsklimaat verbetert.

Bij senioren is de mismatch nog groter. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder groeit van 2,5 miljoen in 2024 naar 3 miljoen in 2033. Het aantal 75-plussers met mobiliteitsbeperkingen neemt tot 2039 met 218.000 toe. De vergrijzing is het sterkst in Flevoland (+109 procent), Zuidwest-Overijssel (+69 procent) en Groot-Amsterdam (+66 procent). Tegenover een jaarlijkse behoefte van 35.000 woningen voor ouderen stond in 2023 een belegging in slechts 1.700 nieuwe seniorenhuurwoningen. Van alle plannen van ontwikkelaars en bouwers is maar 3 procent gericht op deze groep.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor institutionele beleggers schetst het onderzoek een gemengd beeld. Pensioenfondsen hebben voor 2024 meer geld beschikbaar dan ze in 2023 daadwerkelijk hebben belegd. Vorig jaar hielden vooral de gestegen rente, de hoge bouwkosten en de onzekerheid over de regulering van middenhuur hen tegen. Die regulering, het wetsvoorstel betaalbare huur van minister De Jonge, was op het moment van publicatie nog in behandeling.

Woningcorporaties kunnen hun rol volgens Capital Value verder vergroten, mits het kabinet hun geen huurverlagingen oplegt die de investeringsruimte uithollen. Beide groepen zouden baat hebben bij gunstiger financiering voor middenhuurprojecten.

Voor beleggers die nu instappen, liggen de kansen vooral in segmenten waar de vraag structureel is en het aanbod achterblijft: studenten- en jongerenhuisvesting, en zorggeschikte woningen voor ouderen. Juist daar ontbreekt het aan plannen en blijft het kapitaal liggen. Daar staan de regelgevingsrisico’s tegenover: zolang onduidelijk is hoe de middenhuurregulering en de fiscale behandeling van huurwoningen uitpakken, blijft het lastig om rendementen voor nieuwbouw scherp te berekenen.

Wat volgt

De komende maanden draait het om de politieke besluitvorming. Het parlement moet de behandeling van de Wet betaalbare huur nog afronden; de beoogde ingangsdatum was eerder al uitgesteld van 1 januari naar 1 juli 2024. Daarnaast hangt het van de formatie na de Tweede Kamerverkiezingen van november 2023 af of maatregelen als een lagere overdrachtsbelasting en een ruimere Startbouwimpuls er komen. Capital Value roept marktpartijen op niet op Den Haag te wachten, maar ook zelf de handen ineen te slaan om de ruim 100.000 geplande bouwstarts van 2024 te realiseren.

Lees ook: Capital Value: beleggingen in zorgvastgoed halveren in 2023, nieuwbouw blijft ver achter bij ouderenambitie en Rijk verkoopt openbaar deel Marineterrein Amsterdam: innovatiedistrict van 185.000 m² met 800 woningen.

Bron: Capital Value

Extra bronnen: Capital Value – Prinsjesdag 2023: Startbouwimpuls verhoogd, ABN AMRO – Roerige periode vastgoedsector houdt in 2024 aan