Ruim vierhonderd beleggers, woningcorporaties, ontwikkelaars en overheidsvertegenwoordigers kwamen op 7 februari 2024 naar TivoliVredenburg in Utrecht voor Shared Value 2024, het jaarcongres van Capital Value. Volgens de organisator was het een recordopkomst. Voor het eerst organiseerde Capital Value de bijeenkomst samen met IVBN, de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed. Het thema, Doorbouwen in onzekere tijden, liet weinig ruimte voor twijfel over de boodschap: ondanks hoge rente en bouwkosten moet de woningbouw doorgaan.

Een gezamenlijke opening

Thijs Konijnendijk, Head of Research & Data Intelligence bij Capital Value, leidde het programma als dagvoorzitter. Hij opende samen met Gertjan van der Baan, CEO van Vesteda en voorzitter van het IVBN-bestuur. Beiden benadrukten het gezamenlijke belang van alle marktpartijen om te blijven doorbouwen, ook nu rente en bouwkosten de haalbaarheid van projecten onder druk zetten.

Dat de twee organisaties de handen ineensloegen, is in zichzelf een signaal. Capital Value adviseert en onderzoekt al jaren de woningbeleggingsmarkt, terwijl IVBN de belangen van de grote institutionele vastgoedbeleggers behartigt. Met een gezamenlijk congres kreeg de oproep om door te bouwen een bredere achterban.

Visies van bank, belegger en corporatie

In het middendeel van de middag gaven vier sprekers hun kijk op de woningmarkt: Denise Notenboom van Rabobank Real Estate Finance, Mark Kuijpers van Greystar, Robbert van Dijk van a.s.r. real estate en Anne Wilbers van de Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot. Daarmee kwamen de financier, de internationale belegger, de Nederlandse institutionele belegger en de sociale verhuurder aan het woord – precies de partijen die elkaar nodig hebben om plannen rond te krijgen.

Een apart gesprek ging over wonen voor ouderen. Manon Kuipers, directeur Zorgvastgoed bij Capital Value, sprak met Peter Boerenfijn van Habion over de vraag hoe er voldoende geschikte en betaalbare woningen voor senioren kunnen worden gebouwd. Dat onderwerp kreeg op het congres nadrukkelijk aandacht, omdat de vergrijzing de vraag naar dit type woningen de komende jaren flink opdrijft. Capital Value becijferde eerder al dat de beleggingen in zorgvastgoed in 2023 halveerden, terwijl de nieuwbouw ver achterblijft bij de behoefte.

Onderzoek: plannen genoeg, maar niet vanzelf haalbaar

Konijnendijk presenteerde ook De woningbeleggingsmarkt in beeld, het jaarlijkse onderzoek dat Capital Value samen met ABF Research maakt. De belangrijkste conclusie: er liggen genoeg concrete plannen om in 2024 met de bouw van ongeveer 100.000 woningen te beginnen. Volgens Capital Value komen die woningen er echter niet zonder aanvullende stimuleringsmaatregelen van de overheid.

Uit het onderzoek, dat op de congresdag werd gepubliceerd, blijkt hoe groot de opgave is. Het woningtekort bedroeg volgens Capital Value 390.000 woningen en loopt naar verwachting op tot 450.000 in 2027, ofwel 5,3 procent van de voorraad. In 2023 werden 54.000 bouwvergunningen verleend en stelden ontwikkelaars de bouw van 7.477 woningen uit. Van de geplande woningen voor 2024 valt 46 procent in het betaalbare huursegment. Tegelijk daalden de investeringen in nieuwe huurwoningen in 2023 met 32 procent ten opzichte van een jaar eerder.

Ook voor specifieke doelgroepen schetste het rapport een zorgelijk beeld. Er zijn de komende jaren ongeveer 60.000 studentenwoningen nodig, terwijl het transactievolume in studenten- en jongerenhuisvesting in 2023 met bijna 58 procent daalde tot circa € 183 miljoen. Slechts 7 procent van de geplande woningen is bedoeld voor studenten of jongeren. Bij senioren is de kloof nog groter: in 2023 werd in slechts 1.700 nieuwe huurwoningen voor ouderen geïnvesteerd, terwijl er jaarlijks 35.000 nodig zijn. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder groeit volgens het onderzoek van 2,5 miljoen in 2024 naar 3,0 miljoen in 2033.

Konijnendijk noemde het in de toelichting goed nieuws dat er voldoende concrete plannen klaarliggen, maar wees erop dat een deel stilligt door tegenvallende voorverkoop of doordat de verkoop aan een belegger of woningcorporatie niet rondkomt. Hij waarschuwde voor een terugval van de jaarlijkse woningtoevoeging naar het niveau van 2012–2017. Algemeen directeur Marijn Snijders van Capital Value stelde dat veel plannen in de huidige markt financieel niet rond te rekenen zijn en dat de politiek moet ingrijpen om een bouwinfarct te voorkomen.

Actieplan voor de woningmarkt

Capital Value presenteerde op het congres daarom een actieplan voor de woningmarkt in 2024. Daarin staan onder meer duidelijkheid over de middenhuurwet, een verlaging van de overdrachtsbelasting en maatregelen rond de rente. In het onderzoek worden daarnaast een uitbreiding van de Startbouwimpuls, maatregelen voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen en betere financieringsmogelijkheden voor middenhuurwoningen genoemd. Capital Value kondigde aan de uitwerking van het plan later bekend te maken.

Opvallend is dat de belangrijkste belemmeringen voor beleggers in 2023 volgens het onderzoek de hogere rente, de hoge bouwkosten en de onzekerheid over de middenhuurregulering waren. Tegelijk verwacht Capital Value dat pensioenfondsen in 2024 meer geld beschikbaar hebben dan ze in 2023 investeerden. Het kapitaal is er dus, de vraag is of de randvoorwaarden het toelaten.

Scriptieprijs voor onderzoek naar zorgvastgoed

Op Shared Value werd ook de Capital Value Scriptieprijs 2024 uitgereikt. De prijs ging naar Brent Wubben, die onderzocht hoe zorginstellingen en institutionele beleggers via sale-and-leaseback meerwaarde voor elkaar kunnen creëren en zo het zorgvastgoed kunnen verduurzamen. Volgens Wubben is het Nederlandse zorgvastgoed verouderd en niet duurzaam, terwijl de zorgsector financieel onder druk staat. Een jury van Capital Value-medewerkers onder leiding van Konijnendijk beoordeelde de inzendingen op originaliteit, vernieuwing, kwaliteit en toepasbaarheid. Jesper Kivits en Rogier Claassen waren eveneens genomineerd. Wubben won een duurzame stedentrip per trein naar Londen.

Wat volgt

Met het actieplan legt Capital Value de bal bij het kabinet en de Kamer. Of de 100.000 bouwstarts in 2024 gehaald worden, hangt volgens Capital Value af van aanvullende overheidsmaatregelen, zoals duidelijkheid over de middenhuur en een lagere overdrachtsbelasting. Voor de volgende editie van de Scriptieprijs konden studenten van hbo, wo en ASRE zich inschrijven tot en met 31 december 2024.

Bron: Capital Value – Recordopkomst voor Shared Value 2024. Extra bronnen: Capital Value – In 2024 kan gestart worden met de bouw van 100.000 woningen · Capital Value – Brent Wubben wint Capital Value Scriptieprijs 2024