Een huurder die zijn bedrijfspand in een sale-and-leaseback heeft verkocht en terughuurt op triple-netbasis, kan zich niet aan een forse inflatiecorrectie onttrekken omdat de oorlog in Oekraïne de energieprijzen opjoeg. Dat oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 20 februari 2024 in een geschil tussen groothandel Bilal Group B.V. en verhuurder Star EU PAS Dutch II Coöperatief U.A. (ECLI:NL:RBAMS:2024:660). De huurprijs mocht per 1 april 2023 met 9,6 procent stijgen. Bilal moet bovendien de door de verhuurder gefactureerde opstalverzekeringspremie van ruim € 21.300 betalen, plus een contractuele boete en incassokosten.

De uitspraak is opvallend omdat dezelfde rechtbank een maand eerder, in een andere zaak, een indexering van 10,3 procent wél matigde. Het verschil zit in een detail dat voor veel huurders en verhuurders van bedrijfsruimte belangrijk is: de herziene rekenmethode die het CBS medio 2023 invoerde voor de consumentenprijsindex.

Sale-and-leaseback met een looptijd van twintig jaar

De feiten zijn overzichtelijk. Bilal exploiteert een groothandel in halal snacks, pizza’s en pluimveeproducten. In het voorjaar van 2022 verkocht de onderneming haar bedrijfsruimte aan Star en huurde het pand direct terug. De onderhandelingen tussen (de adviseurs van) partijen liepen van januari tot en met maart 2022; op 25 maart 2022 tekenden zij een huurovereenkomst voor twintig jaar, van 31 maart 2022 tot en met 30 maart 2042. Het adres van het pand is in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

De aanvangshuur bedraagt € 345.000 per jaar exclusief btw, omgerekend € 34.787,50 per maand inclusief btw. Het contract is uitdrukkelijk een triple-netovereenkomst: alle kosten van het gehuurde, van onderhoud en vervanging tot belastingen, heffingen en verzekeringspremies, komen voor rekening van de huurder. Daar staat volgens het contract een lagere huurprijs tegenover. De verhuurder moet wel een opstalverzekering afsluiten tegen ten minste de herbouwwaarde, maar de premie wordt aan de huurder doorbelast.

Op de overeenkomst zijn de algemene bepalingen van de ROZ voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing, in de versie van 30 januari 2015. Daarmee valt de huur onder het regime voor zogenoemde 230a-ruimte: bedrijfsruimte die niet voor publiek toegankelijk is en dus niet onder de zwaardere huurbescherming van artikel 7:290 BW valt. Voor een groothandel ligt dat ook voor de hand.

De indexeringsclausule volgt in grote lijnen het ROZ-model. De huur wordt jaarlijks per 1 april aangepast, voor het eerst op 1 april 2023. In afwijking van de algemene bepalingen spraken partijen af dat de consumentenprijsindex (CPI) voor alle huishoudens met basisjaar 2015 wordt gebruikt. De berekening vergelijkt het indexcijfer van de maand die vier maanden vóór de aanpassingsmaand ligt met dat van zestien maanden ervoor. Een maximum of plafond is niet afgesproken.

Van 9,6 procent naar 5 procent?

In februari 2023 kondigde Star per e-mail de indexering per 1 april 2023 aan: 9,6 procent, waardoor de maandhuur steeg naar € 38.122,54. Bilal reageerde eind maart met een voorstel voor 4,5 procent, en de gemachtigde van de huurder stelde in april een in zijn ogen redelijk percentage van 5 procent voor. Daarnaast ontving Bilal in maart 2023 een factuur van € 21.306,43 voor de opstalverzekeringspremie over 2023 en in juni een factuur van € 8.196,18 voor de onroerendezaakbelasting.

Bilal stapte naar de kantonrechter. De huurder vroeg om een verklaring voor recht dat de huur per 1 april 2023 met slechts 5 procent was gestegen, terugbetaling van het verschil van € 1.595,66 per maand, en een verklaring dat de jaarlijkse indexering voor de rest van de looptijd wordt berekend op een andere CBS-reeks, met een maximum van 5 procent per jaar.

Volgens Bilal leidde de oorlog in Oekraïne tot een onvoorziene stijging van de energieprijzen, die niet in de huurovereenkomst was verdisconteerd. Over de indexeringsclausule in de algemene bepalingen zou bovendien niet zijn onderhandeld. De huurder voerde ook een economisch argument aan: het voordeel van de lagere triple-nethuur wordt tenietgedaan door een indexering van 9,6 procent, terwijl de hoge inflatie hem dubbel raakt, omdat hij ook alle gestegen kosten van het pand draagt. De verhuurder zou daarentegen niet met hogere kosten worden geconfronteerd.

Star stelde daartegenover dat bij het tekenen van het contract al sprake was van een CPI van 9,7 procent. Hoge inflatie was dus allerminst onvoorzien. Bilal zou bovendien niet inzichtelijk hebben gemaakt welke onaanvaardbare gevolgen de indexering voor zijn onderneming heeft. In reconventie eiste de verhuurder betaling van de opstalverzekeringspremie, de contractuele boete over de te laat betaalde verzekeringspremie en onroerendezaakbelasting, en buitengerechtelijke incassokosten van € 4.425,39.

Geen onvoorziene omstandigheid

De kantonrechter stelt voorop dat niet in geschil is dat de huur volgens het contract met 9,6 procent mocht stijgen. De vraag is alleen of er een juridische grond is om daar toch van af te wijken. Bilal had twee routes geprobeerd: onvoorziene omstandigheden en de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid.

De eerste route, artikel 6:258 BW, stelt de rechter in staat een overeenkomst te wijzigen of te ontbinden als zich omstandigheden voordoen die partijen niet in hun contract hebben verdisconteerd en die zo ingrijpend zijn dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten. De kantonrechter wijst die route af met een redenering die in de rechtspraak over huurindexering vaker terugkomt. Dat de energieprijzen door de Russische inval in Oekraïne zeer sterk stegen, is ook als partijen daar bij het sluiten van de huur geen rekening mee hielden geen onvoorziene omstandigheid die tot aanpassing van de indexeringsclausule moet leiden. Met zo’n clausule treffen partijen juist een voorziening voor stijgende prijzen, of de inflatie nu laag of hoog uitvalt. De mogelijkheid van hoge inflatie is daarmee per definitie in het contract verdisconteerd.

Redelijkheid en billijkheid: terughoudendheid

De tweede route loopt via artikel 6:248 lid 2 BW: een contractuele regel geldt niet voor zover toepassing ervan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet daarbij volgens vaste rechtspraak terughoudend zijn, en dat benadrukt de kantonrechter ook.

Bilal krijgt ook op dit punt geen gelijk. Partijen waren het erover eens dat de indexering correct volgens het contract was berekend. Dat de CPI door de oorlog en andere omstandigheden hoger uitviel, maakt toepassing daarvan niet automatisch onaanvaardbaar. Evenmin kan volgens de kantonrechter worden aangenomen dat dan maar moet worden uitgegaan van de CPI zonder energie, voedingsmiddelen, alcohol en tabak. Partijen kozen uitdrukkelijk voor de CPI, inclusief die posten.

Dan de rekenmethode. Het CBS hanteert sinds juni 2023 een nieuwe methode voor de energiecomponent in de CPI. Volgens de uitspraak hield de oude methode onvoldoende rekening met het feit dat naast nieuwe, dure energiecontracten ook nog langlopende goedkopere contracten bestonden. Het CBS publiceerde daarna ook wat de CPI zou zijn geweest als de nieuwe methode eerder was toegepast. Voor april 2023, de relevante maand in deze zaak, zou de nieuwe rekenmethode uitkomen op 11,3 procent. Dat is hoger dan de 9,6 procent die Star in rekening bracht. Uit de methodewijziging valt volgens de kantonrechter dus geen onaanvaardbaarheid af te leiden; de huurder zou er juist slechter van worden.

Ten slotte weegt mee dat partijen geen maximum aan de indexering hebben verbonden en dat Bilal niet heeft onderbouwd wat de werkelijke invloed van de hogere huur op zijn bedrijfsvoering is. Of de verhoging tot serieuze financiële zorgen leidt, bleef daardoor onduidelijk. Het argument van de dubbele benadeling verwerpt de kantonrechter eveneens: dat de huurder alle kosten van het pand draagt, is precies wat partijen in de triple-netconstructie hebben afgesproken, en op die basis is ook de lagere huur bepaald. Dat alle kosten stijgen, overigens niet alleen voor Bilal maar ook voor Star, is op zichzelf niet onaanvaardbaar. De vorderingen van de huurder worden afgewezen.

Opstalverzekering, boete en incassokosten

In reconventie krijgt de verhuurder grotendeels gelijk. Het contract laat Star vrij een verzekeraar te kiezen en verplicht Bilal de premie op verzoek te betalen. Star lichtte ter zitting toe dat de door Bilal aangedragen polis geen assurantiebelasting van 21 procent bevatte, dat het verzekerde bedrag door waardestijging van het pand hoger lag en dat de eigen polis een ruimere dekking had, zonder de garantieclausules die in de polis van Bilal stonden. Bilal heeft volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat de premie onredelijk hoog is. Dat Star geen kopie van de polis had verstrekt, ontsloeg de huurder niet van zijn betalingsverplichting. De premie van € 21.306,43 wordt toegewezen.

De onroerendezaakbelasting van € 8.196,18 was in oktober 2023, na dagvaarding, alsnog betaald. Die hoofdsom wordt daarom niet meer toegewezen. Wel telt het bedrag mee voor de buitengerechtelijke incassokosten. Het ROZ-beding stelt die bij voorbaat vast op 15 procent van de hoofdsom, met een maximum van € 25.000, en sluit de wettelijke staffel van artikel 6:96 BW uit. Over € 29.502,61 komt dat neer op € 4.425,39.

Over de contractuele boete overweegt de kantonrechter dat het beding (1 procent per maand, minimaal € 300 per maand) zo moet worden gelezen dat per maand achterstand één keer de boete wordt berekend, zonder dubbeltelling of cumulatie. Bilal verzocht om matiging op grond van artikel 6:94 BW. Ook die bevoegdheid moet volgens vaste rechtspraak terughoudend worden gebruikt: alleen als onverkorte toepassing tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is geen sprake. Bilal moet € 300 per maand betalen vanaf april 2023 tot aan de voldoening van de verzekeringspremie. De huurder draagt verder de proceskosten van € 1.153.

Hetzelfde gerecht, een maand eerder: wel matiging

De uitspraak laat zich goed vergelijken met een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam van 18 januari 2024 over huurders op het terrein van de bloemenveiling in Aalsmeer (ECLI:NL:RBAMS:2024:193). Ook daar verwierp de kantonrechter het beroep op onvoorziene omstandigheden en de wens om de kerninflatie zonder energie en voedsel te hanteren, met vrijwel dezelfde bewoordingen. Maar in die zaak ging het om een indexering per 1 januari 2023 met juli 2022 als referentiemaand. Volgens de oude CBS-methode was de CPI toen 10,3 procent; met de nieuwe methode zou de inflatie volgens de huurders op 7,4 tot 8,6 procent zijn uitgekomen. De kantonrechter vond het in die specifieke situatie onaanvaardbaar om voor 2023 aan het oude cijfer vast te houden en zette de indexering op 8 procent.

Het verschil tussen beide zaken is dus niet principieel, maar rekenkundig. In de zomer van 2022 overschatte de oude CBS-methode de inflatie, omdat de prijsstijging van nieuwe energiecontracten volledig werd meegeteld terwijl veel huishoudens nog vaste, goedkopere contracten hadden. Voor de maand die in de zaak van Bilal relevant was, lag het volgens de uitspraak precies andersom: de nieuwe methode kwam uit op 11,3 procent, hoger dan de 9,6 procent die volgens de oude methode was berekend. Voor de huurprijsaanpassing per 1 april 2023 bood de methodewijziging de huurder daardoor geen soelaas. Het argument dat in Aalsmeer de doorslag gaf, keerde zich hier tegen de huurder.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Voor de markt bevestigt het vonnis een lijn die in de lagere rechtspraak sinds de inflatiepiek van 2022 zichtbaar is. Een indexeringsclausule op basis van de CPI is precies bedoeld om inflatie op te vangen, en een hoge uitkomst is daarom geen onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Wie toch een correctie wil, moet aantonen dat toepassing van het beding in de concrete omstandigheden onaanvaardbaar is. Dat vergt meer dan een verwijzing naar de oorlog in Oekraïne of naar gestegen kosten: de huurder moet laten zien wat de verhoging concreet met zijn onderneming doet, en waarom het resultaat buitensporig is.

Voor sale-and-leasebackconstructies is de uitspraak extra relevant. Bij zo’n transactie verkoopt een gebruiker zijn vastgoed om kapitaal vrij te maken en huurt het terug, vaak voor lange tijd en op triple-netbasis. De huurprijs wordt dan berekend in samenhang met de koopprijs en het rendement dat de belegger verlangt. De kantonrechter neemt die samenhang uitdrukkelijk mee: de lage huur is de tegenprestatie voor het feit dat de huurder alle kosten draagt. Volgens de uitspraak liepen de onderhandelingen via de adviseurs van partijen. Op het betoog van Bilal dat over de indexeringsclausule niet was onderhandeld, ging de kantonrechter niet afzonderlijk in; dat partijen bewust voor de CPI zonder plafond hadden gekozen, woog wel uitdrukkelijk mee.

Voor beleggers biedt het vonnis zekerheid over de waarde van de indexering in langjarige huurcontracten. Juist bij een looptijd van twintig jaar werkt elke jaarlijkse aanpassing door in alle latere jaren, omdat de volgende indexering wordt berekend over de verhoogde huur. Een rechterlijke correctie zou het verwachte rendement van zo’n belegging direct raken. Tegelijk laat de Aalsmeer-uitspraak zien dat er bij een evidente meetfout in het indexcijfer wel ruimte is voor correctie.

Praktische tips

• Spreek bij langlopende huurovereenkomsten een bandbreedte af, bijvoorbeeld een minimum en een maximum per jaar. In deze zaak ontbrak een plafond; zonder zo’n afspraak draagt de huurder het volle inflatierisico.
• Leg vast welke CBS-reeks en welke referentiemaanden gelden, en wat er gebeurt als het CBS de methode wijzigt. De ROZ-bepalingen schrijven dan een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer voor; bij verschil van mening kan een bindende uitspraak van de directeur van het CBS worden gevraagd.
• Wie de redelijkheid en billijkheid inroept, moet cijfers overleggen over de gevolgen voor de onderneming. Zonder die onderbouwing is de kans op matiging klein.
• Controleer bij triple-netcontracten de doorbelasting van verzekeringen. In dit contract moest de verhuurder een kopie van de polis verstrekken, maar het ontbreken daarvan is geen grond om niet te betalen.
• Betaal doorbelaste kosten tijdig of maak schriftelijk en gemotiveerd bezwaar. De ROZ-boete van 1 procent per maand (minimaal € 300) en de forfaitaire incassokosten van 15 procent lopen snel op, en matiging is uitzondering.

Hoe nu verder

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Uit de gepubliceerde uitspraak blijkt niet of Bilal hoger beroep heeft ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam. De volgende indexeringsmomenten in het contract liggen telkens op 1 april; de huur van 2023 vormt de basis voor alle verdere aanpassingen tot 2042. Voor de bredere markt blijft de vraag open hoe hogere rechters omgaan met correcties vanwege de CBS-methodewijziging. De twee Amsterdamse vonnissen laten zien dat de uitkomst sterk afhangt van de referentiemaand in het contract.

Bron: Rechtbank Amsterdam, 20 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:660

Extra bronnen: Rechtbank Amsterdam, 18 januari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:193 · NOvA Advocatenzoeker