HVBM Vastgoed is begonnen met de bouw van een nieuw distributiecentrum voor netbeheerder Stedin op bedrijventerrein De Biezen in Vianen. Het build-to-suit-project, dat als DC Vianen door het leven gaat, omvat ruim 40.000 m² aan logistieke bedrijfsruimte met kantoren en verrijst op de plek van een voormalige betonfabriek. De oplevering aan Stedin staat gepland voor het tweede kwartaal van 2025.

Brownfield in plaats van weiland

Het terrein waarop het distributiecentrum komt, is door HVBM Vastgoed verworven van een betonfabriek die er eerder was gevestigd. De ontwikkelaar presenteert het project nadrukkelijk als een geslaagd voorbeeld van brownfield-ontwikkeling: een bestaande, eerder bebouwde industriële locatie krijgt een nieuwe economische functie, zonder dat daarvoor onbebouwde grond hoeft te worden aangesproken.

Dat is geen detail. In grote delen van Nederland staat de bouw van grootschalige logistieke panden onder politieke en maatschappelijke druk. Provincies en gemeenten zijn de afgelopen jaren kritischer geworden op wat in het publieke debat ‘verdozing’ van het landschap wordt genoemd. Hergebruik van oude bedrijfslocaties wordt daarbij steeds vaker als voorwaarde of in elk geval als pluspunt gezien. Een herontwikkeling als deze ontloopt veel van de bezwaren die greenfield-distributiecentra wel oproepen, al blijft ook dan een zorgvuldige ruimtelijke inpassing nodig.

Centraal gelegen knooppunt voor de netbeheerder

Volgens de partijen was de centrale ligging in Nederland in combinatie met de goede bereikbaarheid doorslaggevend voor de keuze van Stedin om op deze plek een landelijk distributieknooppunt te vestigen. De Biezen ligt net ten zuiden van Utrecht, dicht bij het knooppunt van de A2 en de A27. Ook de A12 en de A28 zijn volgens het persbericht binnen enkele minuten bereikbaar.

Daarnaast is de locatie goed ontsloten met openbaar vervoer, wat van belang is voor het personeel. Het terrein grenst bovendien aan het Merwedekanaal, waardoor ook vervoer over water tot de mogelijkheden behoort. Voor een organisatie die grote volumes aan kabels, buizen, transformatoren en ander netmateriaal verplaatst, kan die multimodale ontsluiting op termijn een praktisch voordeel opleveren.

Stedin beheert het elektriciteits- en gasnet in onder meer de provincies Utrecht en Zuid-Holland. Net als de andere regionale netbeheerders staat het bedrijf voor een omvangrijke uitbreidings- en verzwaringsopgave van het net, gedreven door de energietransitie, de elektrificatie van de gebouwde omgeving en de toenemende vraag van bedrijven. Die opgave vraagt niet alleen om technici en vergunningen, maar ook om een goed georganiseerde logistieke keten voor materialen. Een centraal magazijn op een goed bereikbare plek past in dat beeld.

Duurzaamheidsambities en betrokken partijen

Het distributiecentrum wordt ontwikkeld volgens de richtlijnen van BREEAM-NL Nieuwbouw met als ambitie het predicaat ‘Excellent’. In het ontwerp is volgens de ontwikkelaar gekozen voor duurzame materialen en energiebesparende maatregelen. Het buitenterrein krijgt een groene inrichting, op het dak komen zonnepanelen en er worden laadpalen voor elektrische voertuigen aangelegd.

Voor logistiek vastgoed is een hoge BREEAM-score inmiddels gangbaar bij nieuwbouw van enige omvang. Beleggers en gebruikers vragen er steeds vaker om, onder meer vanwege rapportageverplichtingen op het gebied van duurzaamheid en omdat duurzaam gecertificeerde panden doorgaans beter verhuurbaar en verhandelbaar zijn. Bij een gebruiker als een netbeheerder, die zelf midden in de energietransitie staat, ligt een duurzame huisvesting bovendien voor de hand.

Bij de totstandkoming van het project waren meerdere adviseurs betrokken. Stedin liet zich bijstaan door De Mik Real Estate Partners en DEV Real Estate. HVBM Vastgoed werd geadviseerd door JLL, dat het nieuws ook via een eigen persbericht naar buiten bracht.

Build-to-suit als ontwikkelmodel

Bij een build-to-suit-ontwikkeling wordt een pand vanaf het begin ontworpen en gebouwd voor één specifieke gebruiker, met diens wensen voor indeling, vloerbelasting, laad- en losfaciliteiten en kantoorruimte als uitgangspunt. Voor de gebruiker heeft dat als voordeel dat het gebouw naadloos aansluit op de bedrijfsprocessen. Voor de ontwikkelaar en een eventuele belegger biedt het zekerheid, omdat de gebruiker al vóór de start van de bouw vastligt en er dus geen speculatief leegstandsrisico wordt gelopen.

Dat model is in de logistieke markt de afgelopen jaren aan populariteit gewonnen. Waar in de jaren van zeer lage rente en sterke e-commercegroei ook op risico werd gebouwd, zijn ontwikkelaars sinds de rentestijging van 2022 en de stijging van de bouwkosten voorzichtiger geworden. Een vastgelegde gebruiker vergemakkelijkt bovendien de financiering van het project.

De combinatie van een brownfield-locatie, een vaste gebruiker uit de nutssector en een hoog duurzaamheidsniveau maakt DC Vianen tot een voorbeeld van hoe logistieke ontwikkeling in de huidige markt vaak vorm krijgt: minder volume op de groene weide, meer maatwerk op bestaande bedrijventerreinen.

Betekenis voor de regio

De regio rond Utrecht en de corridor langs de A2 en A27 behoren tot de gewilde logistieke vestigingsgebieden van Nederland, juist vanwege de centrale ligging. Tegelijk is de beschikbare ruimte er schaars en concurreert bedrijfsruimte er met woningbouw, natuur en infrastructuur. Herontwikkeling van verouderde industriële kavels op bestaande terreinen als De Biezen wordt daarmee een steeds belangrijkere bron van nieuw logistiek aanbod in deze regio.

Voor het bedrijventerrein zelf betekent de komst van een groot distributiecentrum van een netbeheerder een nieuwe, langjarige gebruiker op een locatie die eerder door zware industrie werd ingenomen.

Wat er nu volgt

Op het moment van de aankondiging was de bouw recent van start gegaan. HVBM Vastgoed verwacht het distributiecentrum in het tweede kwartaal van 2025 aan Stedin op te leveren. Daarna kan de netbeheerder zijn landelijke distributieactiviteiten vanuit Vianen gaan organiseren. Of het pand na oplevering in eigendom van de ontwikkelaar blijft of aan een belegger wordt verkocht, is in de berichtgeving niet vermeld.

Lees ook: Catella verwerft logistiek project in Maasmechelen en Stroomnet Zuid-Holland vol: grootverbruikers op wachtlijst.

Bron: PropertyNL · JLL – persbericht

Beeld: “forklift operator shuttles pallet loaded”, CC0 1.0 (rawpixel). Sfeerbeeld, niet het betreffende pand.