Op de plek van het voormalige Hotel Terminus aan de Boschveldweg in Den Bosch is de bouw gestart van Hotel T, een nieuw gebouw met 34 studio’s voor kort verblijf. Ontwikkelaar MWPO uit Den Bosch vervangt het oude hotel, dat vlak bij het centraal station stond, door een vijflaags pand met een groene binnentuin. De oplevering staat over ongeveer een jaar gepland.
Van klein stationshotel naar short-stayconcept
Hotel Terminus was een bescheiden onderneming op de Boschveldweg 13-15: een hotel met circa tien kamers en een restaurant, op loopafstand van het station. Eind 2023 is begonnen met de sloop van het oude pand. Daarmee is ruimte vrijgekomen voor een gebouw dat qua schaal en concept duidelijk verschilt van zijn voorganger.
Het nieuwe Hotel T telt vijf bouwlagen en biedt plaats aan 34 studio’s. Die worden geëxploiteerd als short-stay: gasten kunnen er van één nacht tot enkele maanden verblijven. MWPO richt zich daarmee onder meer op expats en andere mensen die tijdelijk in de stad werken of wonen en voor wie een gewone hotelkamer te beperkt en een reguliere huurwoning te omslachtig is. Centraal in het ontwerp ligt een groene binnentuin, die het gebouw een rustige kern moet geven op een drukke plek bij het spoor.
Het ontwerp komt van Houben/Van Mierlo Architecten uit Eindhoven. Aannemingsbedrijf De Wit uit Drunen voert de bouw uit. Directeur Maurice Delpeut van MWPO is de initiatiefnemer van het project.
Geen planologische procedure nodig
Een opvallend detail is dat voor de herontwikkeling geen bestemmingsplanprocedure nodig was. De functie van de locatie verandert immers niet: er stond een hotel en er komt opnieuw een vorm van logies. Dat scheelt in de praktijk veel tijd. Wie in Nederland een locatie een andere functie wil geven, moet doorgaans een planologische procedure doorlopen met inspraak, zienswijzen en mogelijk beroep, wat al snel maanden tot jaren kan kosten. Door binnen de bestaande functie te blijven, kon MWPO relatief snel van sloop naar nieuwbouw.
Dat is extra relevant omdat het planologische stelsel juist nu verandert. Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht, waarmee bestemmingsplannen opgaan in het omgevingsplan van de gemeente. Voor projecten die al binnen de bestaande regels passen, verandert er weinig; voor projecten die een functiewijziging vergen, betekent de overgangsfase voor veel gemeenten en ontwikkelaars juist extra onzekerheid.
Duurzaam en zonder gasaansluiting
Het nieuwe gebouw wordt all-electric uitgevoerd en krijgt dus geen gasaansluiting. Volgens MWPO wordt Hotel T bijna energieneutraal. Op het platte dak komen 42 zonnepanelen die een deel van de benodigde stroom opwekken.
Die keuze sluit aan bij de regelgeving voor nieuwbouw. Sinds medio 2018 krijgen nieuwe gebouwen in Nederland in principe geen gasaansluiting meer, en sinds 2021 moeten nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen voor bijna energieneutrale gebouwen. Voor een relatief compact logiesgebouw met een plat dak ligt de combinatie van een elektrische installatie en zonnepanelen voor de hand.
Short-stay als tussenvorm
Short-stay zit tussen het klassieke hotel en de reguliere huurwoning in. Het segment richt zich op mensen die voor een project, een detachering of een overbruggingsperiode tijdelijk woonruimte nodig hebben. Voor beleggers en ontwikkelaars is het een interessante niche: de verblijfsduur is langer dan in een hotel, waardoor wisselingen en schoonmaakkosten lager uitvallen, terwijl de opbrengst per nacht doorgaans boven die van een gewone huurwoning ligt.
Tegelijk ligt het segment onder een vergrootglas. Gemeenten letten er in tijden van woningkrapte op dat short-stay geen woningen aan de reguliere markt onttrekt. In het geval van Hotel T speelt dat niet: er verdwijnt geen woonruimte, maar een verouderd hotel maakt plaats voor een moderner logiesconcept. Het aantal verblijfseenheden op de locatie stijgt van circa tien kamers naar 34 studio’s.
Stationsomgeving in trek
De ligging bij het station is een belangrijk onderdeel van het concept. Voor tijdelijke bewoners die met de trein reizen of in de regio werken, is een plek op loopafstand van de sporen een duidelijk voordeel. Stationslocaties zijn in veel Nederlandse steden de afgelopen jaren in trek geraakt voor verdichting, omdat ze goed bereikbaar zijn en er relatief weinig parkeerruimte nodig is.
Den Bosch is als provinciehoofdstad van Noord-Brabant en als werkstad met onder meer overheidsinstellingen, zorg en zakelijke dienstverlening een logische markt voor tijdelijk verblijf. De stad ligt bovendien op korte afstand van andere economische centra in Brabant.
Wat er nu volgt
Met de start van de bouw is de volgende fase van het project ingegaan. MWPO rekent erop dat het nieuwe gebouw over ongeveer een jaar wordt opgeleverd. Daarna kunnen de eerste gasten hun intrek nemen in de 34 studio’s aan de Boschveldweg. Over de investering, de oppervlakte van het gebouw en de tarieven zijn geen details bekendgemaakt.
Het project laat zien hoe kleinere binnenstedelijke locaties met een bestaande functie relatief snel kunnen worden herontwikkeld. Voor de markt voor tijdelijk verblijf in Den Bosch betekent Hotel T een uitbreiding van het aanbod precies op de plek waar reizigers en tijdelijke werkers samenkomen.
Bron: PropertyNL
