PingProperties heeft het kantorencomplex De Argonaut in Amersfoort verworven. De Amsterdamse vastgoedbelegger kocht het gebouw, dat pal naast het intercitystation van Amersfoort staat, voor rekening van PingProperties Intercity I C.V. Dat maakte JLL, dat de verkoper begeleidde, op 7 februari 2024 bekend. Over de koopsom zwijgen de partijen.

Twee vleugels, ruim 17.000 vierkante meter

De Argonaut is een opvallend vormgegeven kantoorcomplex dat uit twee delen bestaat. In totaal gaat het om 17.080 m² verhuurbaar vloeroppervlak. In het gebouw is een parkeergarage opgenomen met plek voor ongeveer 182 auto’s. Dat is voor een kantoorlocatie direct aan een groot station een relatief ruime voorziening, die het complex ook bereikbaar houdt voor huurders met medewerkers die met de auto komen.

De ligging is het belangrijkste verkoopargument. Het complex grenst aan station Amersfoort Centraal en ligt volgens de verkoopadviseur op minder dan tien minuten rijden van de A1 en de A28. Amersfoort is een van de belangrijkste spoorknooppunten van het land, met intercityverbindingen richting Amsterdam, Utrecht, Zwolle, Deventer en het noorden. Kantoren direct aan zo’n knooppunt behoren in de huidige markt tot het segment waar gebruikers en beleggers de meeste belangstelling voor tonen.

Huurders uit de (semi-)publieke sector

Het complex is voor ongeveer 80 procent verhuurd. Volgens JLL lopen de huurcontracten grotendeels nog geruime tijd door en zijn ze voornamelijk gesloten met (semi-)overheidsorganisaties. De vier belangrijkste huurders zijn Huis voor de Gezondheid, Het Waterschapshuis, STOWA en NS Vastgoed.

Het Waterschapshuis is de samenwerkingsorganisatie van de waterschappen op het gebied van informatievoorziening en ICT. STOWA, de Stichting Toegepast Onderzoek Waterbeheer, is het kenniscentrum van de regionale waterbeheerders. NS Vastgoed is het vastgoedbedrijf van de Nederlandse Spoorwegen, dat onder meer de stationsgebieden ontwikkelt en beheert. Voor een belegger betekent zo’n huurdersbestand een voorspelbare kasstroom: overheids- en semi-overheidsorganisaties gelden als kredietwaardige partijen die doorgaans langjarig blijven zitten.

De resterende leegstand van circa 20 procent biedt de nieuwe eigenaar tegelijk ruimte om waarde toe te voegen. Door vrijgekomen verdiepingen te verbeteren en opnieuw te verhuren kan de bezettingsgraad omhoog. Of PingProperties daarbij ook investeert in verduurzaming of herpositionering van het gebouw, staat niet in het bericht over de aankoop.

Adviseurs aan beide kanten

Aan de verkoopkant waren JLL als commercieel adviseur en NautaDutilh als juridisch adviseur betrokken. De naam van de verkoper is niet bekendgemaakt. PingProperties liet zich commercieel bijstaan door CBRE, juridisch door Loyens & Loeff en Hielkema, en fiscaal door RechtStaete.

De aankoop is gedaan voor PingProperties Intercity I C.V. De naam van die commanditaire vennootschap sluit aan bij het type object: kantoren op goed bereikbare locaties bij intercitystations. Over de omvang van het fonds of de investeerders erachter is in de aankondiging niets vermeld.

Wie is PingProperties?

PingProperties is een Nederlandse vastgoedbelegger en -beheerder met het hoofdkantoor in Amsterdam. Het bedrijf richt zich op bestaand commercieel vastgoed dat onderbenut of verouderd is en probeert dat via actief beheer, verbetering en (her)ontwikkeling weer marktconform te maken. Daarbij werkt het met joint ventures waarin investeerders samen met PingProperties in een object of portefeuille stappen. Het eigen team verzorgt de aankoop, het asset management, het financiële beheer en uiteindelijk ook de verkoop.

Dat model past bij een object als De Argonaut: een goed gelegen, grotendeels verhuurd kantoor met een deel leegstand, waar met gericht beheer winst te boeken valt. Eerder nam PingProperties onder meer winkelcentrum De Passage in Schiedam over; bij die aankoop in 2021 werd het juridisch begeleid door Loyens & Loeff.

Kantorenmarkt in een lastige fase

De transactie vindt plaats in een periode waarin de beleggingsmarkt voor kantoren onder druk staat. Na de forse renteverhogingen van de Europese Centrale Bank in 2022 en 2023 stond de depositorente begin 2024 op 4 procent. De hogere financieringslasten hebben de waarden van kantoren gedrukt en het aantal grote kantoortransacties in Nederland sterk teruggebracht. Kopers zijn kritischer geworden: zij kiezen voor gebouwen op toplocaties, met een stabiele huurinkomstenstroom en perspectief op verduurzaming.

Juist kantoren direct bij grote stations blijven in die markt relatief gewild. Werkgevers willen hun personeel na de coronajaren terug naar kantoor halen, en een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer is daarbij een belangrijk argument. Bovendien legt het beleid van veel gemeenten de nadruk op het concentreren van werkgelegenheid rond knooppunten, terwijl kantoren op perifere bedrijventerreinen vaker kampen met leegstand of worden getransformeerd naar woningen.

Amersfoort zelf heeft een relatief kleine maar stabiele kantorenmarkt, met het stationsgebied als belangrijkste concentratie. De centrale ligging in het land en de spoorverbindingen maken de stad aantrekkelijk voor landelijk werkende organisaties, waaronder diverse publieke en semipublieke instellingen. De huurderssamenstelling van De Argonaut weerspiegelt dat profiel.

Wat nu volgt

Voor de zittende huurders verandert er door de eigendomsoverdracht niets aan hun lopende contracten; die gaan over op de nieuwe eigenaar. PingProperties zal zich naar verwachting richten op het verhuren van de circa 20 procent leegstaande ruimte en op het behouden van de grote huurders bij het aflopen van hun contracten. Of en wanneer er een renovatie- of verduurzamingsprogramma volgt, maakte de koper bij de aankondiging niet bekend.

Voor de Amersfoortse kantorenmarkt is de verkoop een teken dat er ook in een moeizame beleggingsmarkt kopers zijn voor kantoren op knooppuntlocaties met een solide huurdersbestand. Of meer beleggers dat voorbeeld volgen, hangt voor een belangrijk deel af van de renteontwikkeling in de loop van 2024.

Bron: JLL – JLL adviseert bij verkoop van kantorencomplex De Argonaut in Amersfoort

Extra bron: Loyens & Loeff – PingProperties verwerft De Passage in Schiedam (20 juli 2021)