M7 Real Estate heeft het kantoorgebouw aan De Waal 18-18J in Best verkocht aan een particuliere belegger. Dat maakte CBRE, dat de verkoper samen met Prime Realty Partners adviseerde, op 4 maart 2024 bekend. Het gaat om een multi-tenant kantoorpand van 3.227 m² verhuurbaar vloeroppervlak, verdeeld over vijf verdiepingen, op het bedrijventerrein van Best. Over de koopsom zijn geen mededelingen gedaan.

Een energiezuinig kantoor bij de A2 en de A58

Het gebouw beschikt over energielabel A+ en heeft 71 parkeerplaatsen op het aangrenzende parkeerterrein. De ligging is een van de belangrijkste verkoopargumenten: het bedrijventerrein ligt vlak bij de A2 en de A58, twee van de drukste verkeersaders van Zuid-Nederland, en Eindhoven Airport ligt volgens het persbericht op zo’n vijf minuten rijden. Het pand wordt gebruikt door meerdere huurders; welke bedrijven dat zijn, maken de partijen niet bekend.

De verkoper liet zich commercieel bijstaan door CBRE in samenwerking met Prime Realty Partners. Loyens & Loeff trad op als juridisch adviseur van M7. De koper werd begeleid door Bossers & Fitters Bedrijfshuisvesting.

Voor de koper is het energielabel een belangrijk gegeven. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen in Nederland ten minste energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. Een pand met label A+ voldoet ruim aan die eis en loopt daardoor minder risico op dure verduurzamingsingrepen op korte termijn. Bij kleinere kantoorbeleggingen buiten de grote steden is dat voor particuliere beleggers vaak een doorslaggevende factor.

Tweede verkoop van M7 binnen een week

De transactie in Best staat niet op zichzelf. Een paar dagen eerder, op 28 februari 2024, meldde CBRE al dat M7 een kantoorgebouw aan de Nijverheidsstraat 28-30 in Enschede had verkocht. Dat pand van 9.702 m² verhuurbaar vloeroppervlak, met 226 parkeerplaatsen en gelegen vlak bij station Enschede, ging naar Everglow Real Estate, dat optrad samen met beleggingsmaatschappijen van de familie Van Berkel uit Roelofarendsveen en een aantal particuliere beleggers. Ook bij die verkoop adviseerden CBRE en Prime Realty Partners de verkoper commercieel en verzorgde Loyens & Loeff het juridische deel.

M7 Real Estate is een pan-Europese belegger en vermogensbeheerder die ook in Nederland een portefeuille met onder meer kantoorgebouwen bezit. De verkopen in Best en Enschede laten zien dat het bedrijf in deze periode actief kantoorobjecten buiten de Randstad van de hand doet. Daarbij valt op dat de kopers in beide gevallen geen grote institutionele partijen zijn, maar particuliere beleggers en familiebedrijven.

Particuliere beleggers vullen het gat

Dat past in het beeld van de beleggingsmarkt aan het begin van 2024. CBRE becijferde eind januari dat er in 2023 in Nederland ongeveer € 8 miljard in commercieel vastgoed werd belegd, 53% minder dan in 2022. De sterk gestegen rente, strengere financieringsvoorwaarden en lagere taxatiewaarden drukten de activiteit. Het beschikbare beleggingskapitaal lag volgens CBRE zo’n 40% lager dan in eerdere jaren.

Voor 2024 verwachtte het adviesbureau een voorzichtige kentering, met een beleggingsvolume van ongeveer € 9,5 miljard, ruim 18% meer dan in 2023. Volgens Erik Langens van CBRE zou de waardegroei van vastgoed tegen het einde van het jaar terugkeren, deels door een lagere rente, maar vooral door stijgende huren. Hij verwachtte dat prijzen zouden stabiliseren naarmate de rente daalt, wat het beleggingsvolume weer zou aanjagen.

Voor kantoren was de terugval nog groter. In zijn vooruitblik op 2024 schatte CBRE het beleggingsvolume in kantoren over 2023 op ongeveer € 1,3 miljard, 68% minder dan de € 3,9 miljard van 2022, en verwachtte het voor 2024 met zo’n € 1,6 miljard opnieuw een moeizaam jaar. Kantoorwaarden lagen gemiddeld ongeveer 40% onder de piek van begin 2022. Bovendien versmalde volgens CBRE de definitie van kernvastgoed onder beleggers: gebouwen die niet voldoen aan de eisen voor duurzaamheid en bereikbaarheid met het openbaar vervoer, lopen een groter leegstandsrisico.

CBRE wees er ook op dat er de komende vier jaar in Nederland een herfinancieringsgat van ongeveer € 5,2 miljard lijkt te ontstaan, vooral in het komende jaar en met name in het kantoren- en woningsegment. De meeste eigenaren zouden volgens het bureau kiezen voor herfinanciering, tenzij verkoop de enige uitweg lijkt. Wie in die markt wel verkoopt, zoals M7 in Best en Enschede, vindt in het kleinere segment van enkele duizenden vierkante meters kennelijk vooral kopers onder particuliere beleggers en familiebedrijven.

Kantoren in de Brainportregio

Best maakt deel uit van de Brainportregio rond Eindhoven, waar technologiebedrijven en hun toeleveranciers een stevige vraag naar bedrijfsruimte en kantoren genereren. Kantoorgebouwen op bedrijventerreinen langs de snelweg concurreren daar met nieuwbouw en met kantoren in het centrum en bij de stations van Eindhoven. Een gebouw met een hoog energielabel, voldoende parkeerplaatsen en meerdere huurders spreidt het risico voor een belegger en is minder afhankelijk van één gebruiker.

Voor beleggers die naar dit soort objecten kijken, zijn de vragen doorgaans dezelfde: hoe lang lopen de huurcontracten nog, wat is de kwaliteit van de huurders en hoeveel moet er de komende jaren in het gebouw worden geïnvesteerd. Daarover maken de partijen in Best niets bekend. Wel is duidelijk dat het label A+ de investeringsbehoefte op het gebied van energie beperkt.

Wat volgt

Met de verkoop gaat het gebouw aan De Waal over naar een nieuwe, particuliere eigenaar. Over plannen voor het pand of de verhuur van eventuele leegstaande ruimte zijn geen mededelingen gedaan. Voor M7 is de verkoop een volgende stap in het afbouwen van een deel van de Nederlandse kantorenportefeuille. Of en welke objecten volgen, maakte de belegger niet bekend.

Bron: CBRE – M7 verkoopt kantoorgebouw in Best aan particuliere belegger. Extra bronnen: CBRE – M7 verkoopt kantoorgebouw in Enschede aan Everglow Real Estate · CBRE – NL Real Estate Market Outlook 2024: kantoren · CBRE – Vastgoedmarkt ziet verbetering na laagste beleggingsvolume in 10 jaar