Na bijna tien jaar van krimp neemt het aanbod van kantoorruimte in Nederland weer toe. Dat blijkt uit onderzoek van Colliers. Eind 2023 steeg het aanbod zowel in aantal panden als in vierkante meters, een trendbreuk na een periode waarin het beschikbare oppervlak vrijwel elk jaar afnam. Volgens de onderzoekers zijn hybride werken en de zwakke economische groei de belangrijkste aanjagers. Voor beleggers en gebruikers betekent dat een kantorenmarkt die zich opnieuw sorteert, met kansen aan de bovenkant en risico’s in de middenmoot.

Van 8,5 naar 3,7 miljoen vierkante meter, en nu weer omhoog

De omvang van de omslag wordt duidelijk als je terugkijkt. In 2015 bereikte het Nederlandse kantorenaanbod zijn hoogtepunt: er was toen circa 8,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. In de jaren daarna werd dat aanbod stap voor stap kleiner, onder meer doordat verouderde kantoren werden gesloopt of getransformeerd naar woningen. In 2023 was het aanbod geslonken tot ongeveer 3,7 miljoen vierkante meter.

Tegelijk groeide het aantal kantoorbanen. Waar Nederland in 2015 zo’n 2,4 miljoen kantoorgerelateerde banen telde, waren dat er in 2023 circa 2,9 miljoen. Een groeiende kantoorwerkgelegenheid en een krimpend aanbod: dat was jarenlang het recept voor dalende leegstand in de grote steden.

Colliers ziet dat recept nu kantelen. Eind 2023 kwam er voor het eerst sinds jaren per saldo weer kantoorruimte bij op de markt.

Rightsizing: minder meters per medewerker

De belangrijkste verklaring ligt bij de gebruikers. Organisaties hebben na de coronajaren een nieuw evenwicht gevonden tussen thuis en op kantoor werken, en dat vertaalt zich in hun huisvesting. Bedrijven passen hun kantoren aan of verkleinen ze, een proces dat in de markt rightsizing heet. Overtollige ruimte wordt teruggegeven aan de verhuurder of in onderhuur aangeboden en komt zo in de aanbodstatistieken terecht.

Volgens Colliers is het potentieel daarvan aanzienlijk. Grote organisaties zouden hun kantooroppervlak met 20 tot 25 procent kunnen verminderen. Bij kleinere organisaties is die ruimte volgens het onderzoek beperkter. Omdat huurcontracten vaak een looptijd van vijf tot tien jaar hebben, verloopt die aanpassing geleidelijk: telkens wanneer een contract afloopt, kan een gebruiker opnieuw afwegen hoeveel ruimte hij nodig heeft.

Daarbovenop komt de economie. Het aantal faillissementen in kantoorgerelateerde sectoren liep volgens CBS-cijfers, die Colliers aanhaalt, in 2023 op tot 3.271. Dat is ruim 50 procent meer dan de 2.145 faillissementen in 2022. Ook die bedrijven laten kantoorruimte achter.

Druk op eigenaren en financiers

De verschuiving komt op een lastig moment voor kantooreigenaren. Zij zien de waarde van hun panden dalen, terwijl herfinanciering duurder is geworden door de gestegen rente. Colliers plaatst de Nederlandse ontwikkeling in een internationale context. In Duitsland lagen de prijzen van kantoorvastgoed in het vierde kwartaal van 2023 13 procent lager dan een jaar eerder. In de Verenigde Staten moet dit jaar bijna 200 miljard dollar aan kantoorvastgoed worden geherfinancierd, wat de druk op die markt verder vergroot. Ook de markt voor commercieel vastgoed in China verkeert in moeilijkheden. Beleggers kunnen een groot deel van de pijn voorlopig nog uitstellen, maar de vraag is hoe lang dat nog kan.

Voor Nederlandse kantooreigenaren speelt daarnaast de verduurzamingsopgave. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoren in Nederland minimaal energielabel C hebben; panden die daar niet aan voldoen, mogen in principe niet meer als kantoor worden gebruikt. De titel van de Colliers-publicatie waarop het onderzoek is gebaseerd, Label A kantoren niet meer voldoende voor huurders, geeft de richting aan: een goed energielabel alleen is voor huurders niet langer onderscheidend.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Het groeiende aanbod betekent niet dat de hele kantorenmarkt onder druk staat. Het beeld dat uit het onderzoek naar voren komt, is eerder dat van een tweedeling. Gebruikers die minder vierkante meters huren, willen voor die kleinere footprint wel kwaliteit: een goed bereikbare locatie, een duurzaam gebouw en voorzieningen die medewerkers naar kantoor trekken. Dat ondersteunt de vraag naar moderne kantoren op toplocaties, terwijl verouderde panden op minder gewilde plekken het eerst leeg komen te staan.

Voor beleggers ontstaan daardoor verschillende strategieën. Partijen met kapitaal en expertise kunnen verouderde kantoren tegen lagere prijzen verwerven om ze te verduurzamen en opnieuw in de markt te zetten. Andere panden lenen zich voor transformatie naar woningen, een segment waar in Nederland een groot tekort is. Beleggers die vooral hoogwaardige kantoren in portefeuille hebben, zitten relatief comfortabel, omdat de vraag zich daar concentreert.

Voor gebruikers verbetert de onderhandelingspositie. Meer aanbod betekent meer keuze, en in segmenten waar het aanbod oploopt, kunnen huurders scherpere voorwaarden bedingen, zoals huurvrije perioden of bijdragen in de inrichting. Organisaties die hun huisvesting heroverwegen, doen er goed aan de rightsizing-vraag te koppelen aan een kwaliteitsslag: minder meters, maar beter.

Wat volgt

Omdat rightsizing pas zichtbaar wordt wanneer huurcontracten aflopen, ligt het voor de hand dat de aanpassing van de kantorenvoorraad nog enige tijd doorloopt. Hoe sterk dat effect wordt, hangt af van de economische ontwikkeling, het aantal faillissementen en het tempo waarin verouderde kantoren worden getransformeerd of onttrokken. Voor de markt is 2024 daarmee een jaar waarin het verschil tussen toekomstbestendige kantoren en de rest verder zichtbaar wordt.

Lees ook op Vastgoedkoerier: Cushman & Wakefield: kantoorgebruikers concentreren zich op kwaliteit, opname 2023 daalt ruim 20% · Aegon tekent voor ruim 7.300 m² hoofdkantoor in WTC Schiphol

Bron: Consultancy.nl – Thuiswerken en economie zorgen voor trendbreuk in kantorenmarkt (op basis van onderzoek van Colliers)