Life sciences geldt al jaren als een van de groeisectoren van de Nederlandse economie, maar op de vastgoedmarkt vertaalt die groei zich niet in meer transacties. Integendeel: de opname van ruimte op Nederlandse Science Parks is sinds 2015 met 66,1 procent gedaald, terwijl de gemiddelde huurprijzen er in dezelfde periode met 60,8 procent zijn gestegen. Dat blijkt uit het rapport Spotlight: Dutch Life Sciences – 2024 van Savills, dat de adviseur op 13 maart 2024 presenteerde.

De cijfers schetsen een opvallende tegenstelling. Het aantal life sciences-bedrijven in Nederland nam sinds 2015 met 29,2 procent toe, de bruto toegevoegde waarde van de sector groeide met 13,9 procent en de vastgoedvoetafdruk van de sector werd 27,2 procent groter. Toch daalde het volume aan nieuwe verhuringen op de Science Parks fors. Voor beleggers en gebruikers is dat geen teken van zwakte, maar vooral van schaarste.

Waarom de opname daalt

Savills noemt meerdere verklaringen voor de krimpende opname. Een belangrijke factor is dat steeds meer laboratorium- en onderzoeksgebouwen op maat worden ontwikkeld voor één gebruiker. Zulke built-to-suit-projecten worden vooraf vastgelegd en houden zowel de leegstand als de gemeten opname laag: de ruimte komt simpelweg nooit vrij op de markt.

Daarnaast speelde de economie een rol. In 2023 lag de verhuuractiviteit in alle Nederlandse vastgoedsectoren samen 25,8 procent lager dan een jaar eerder. Ook de life sciences-sector ontkwam daar niet aan, met een daling van de verhuuractiviteit van 23,6 procent op jaarbasis. Tot slot wijst Savills op het beperkte aanbod: gebruikers vonden onvoldoende geschikte ruimte en waren daardoor bereid hogere huren te betalen.

Huren stijgen, gewone kantoren blijven achter

Dat laatste is in de huurcijfers goed terug te zien. Tussen 2015 en 2023 stegen de gemiddelde huren op Science Parks met 60,8 procent. Ter vergelijking: de gemiddelde huur van Nederlandse kantoren buiten de Science Parks daalde in diezelfde periode met 4,2 procent. Het verschil illustreert hoe sterk de markt voor gespecialiseerde onderzoeksruimte is losgezongen van de bredere kantorenmarkt.

Ook de locatie zelf lijkt een premie op te leveren. Volgens Savills lagen de huren van life sciences-gebouwen tussen 2018 en 2023 gemiddeld 3,2 procent hoger wanneer het gebouw op een Science Park stond dan bij vergelijkbare gebouwen elders in dezelfde gemeente. De nabijheid van kennisinstellingen, gedeelde faciliteiten en andere bedrijven heeft dus een meetbare waarde.

Kapitaal: van piek naar dip

Aan de investeringskant is het beeld wisselend. Het durfkapitaal dat in de Nederlandse life sciences-sector werd gestoken, bereikte in 2021 een piek van € 774,9 miljoen en zakte in 2023 terug naar € 458,4 miljoen. Over de periode 2019–2023 groeide het volume desondanks met 159,9 procent.

Ook de stroom kapitaal naar vastgoed voor (life) sciences groeide sterk: van € 49,2 miljoen in 2015 naar € 212,2 miljoen in 2022, een toename van 338,8 procent. Het absolute hoogtepunt lag in 2021, toen € 1,3 miljard in het segment omging. Dat recordjaar werd grotendeels bepaald door de verkoop van de High Tech Campus Eindhoven voor iets meer dan € 1 miljard.

In 2023 viel het transactievolume in het segment terug naar € 48,6 miljoen, 77,2 procent minder dan een jaar eerder. Savills schrijft die daling toe aan de zwakkere economie en de hogere rente. Het segment volgde daarmee de totale Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt, die in 2023 met 57,3 procent kromp.

Talent en samenwerking als motor

Wouter van ’t Grunewold, analist Market Intelligence bij Savills Nederland, wijst op het zogeheten Triple Helix-model als drijvende kracht achter het succes van de sector: de actief gestimuleerde samenwerking tussen bedrijven, kennisinstellingen en overheid. Daarnaast trekt Nederland als plek om te wonen en te werken veel buitenlands talent aan.

Het rapport onderbouwt dat met cijfers over studenten en kennismigranten. Het aantal internationale studenten groeide tussen 2011 en 2022 met 127,8 procent, waarbij studenten van binnen en buiten de EU in gelijk tempo toenamen. Het aantal (hooggeschoolde) arbeidsmigranten uit de EU en daarbuiten steeg in dezelfde periode met 164,9 procent, van 25.985 in 2011 naar 68.820 in 2022.

Volgens Van ’t Grunewold moet de sector zijn toekomst borgen door actiever het gesprek met burgers aan te gaan en uit te leggen welke rol life sciences in de Nederlandse economie speelt. Hij pleit ervoor het Triple Helix-model uit te breiden tot een Quadruple Helix, waarin ook de samenleving een plek krijgt.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers onderstreept het rapport dat life sciences-vastgoed een nichemarkt is waarin aanbod, niet vraag, de beperkende factor is. Een lage opname gaat hier samen met stijgende huren, wat wijst op een markt waarin bestaande, goed gelegen objecten hun waarde behouden of versterken. Tegelijk maakt de dominantie van op maat gebouwde projecten de markt minder liquide: wie wil instappen, moet vaak samen met een gebruiker of ontwikkelaar een project vanaf de basis opbouwen in plaats van een bestaand gebouw te kopen.

De terugval in het beleggingsvolume in 2023 laat zien dat het segment niet immuun is voor de bredere rente- en conjunctuurcyclus. De vergelijking met het recordjaar 2021 is bovendien vertekend door één uitzonderlijke transactie, de verkoop van de High Tech Campus Eindhoven.

Voor gebruikers – van start-ups tot gevestigde farma- en biotechbedrijven – betekent de krapte dat ruimte tijdig moet worden vastgelegd. De huurpremie op Science Parks, gemiddeld 3,2 procent ten opzichte van vergelijkbare gebouwen in dezelfde gemeente, is de prijs die bedrijven betalen voor de nabijheid van kennisinstellingen en een ecosysteem van vergelijkbare bedrijven.

Wat volgt

Het rapport schetst een markt waarin de fundamenten – groei van het aantal bedrijven, talentinstroom en samenwerking tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheid – positief blijven, maar waarin de vastgoedmarkt achterloopt bij de vraag. De ontwikkeling van nieuwe, op maat gebouwde laboratoria en de vraag of het beleggingsvolume na het dieptepunt van 2023 herstelt, zijn de belangrijkste graadmeters om de komende periode te volgen.

Bron: Savills Nederland – Hoe de interesse in Life Sciences vastgoed zich verhoudt tot de data