De Rechtbank Limburg heeft op 20 maart 2024 het erfpachtrecht opgeheven op het voormalige clubhuis van een businessclub op sportpark Boshoven in Weert (ECLI:NL:RBLIM:2024:1248). Vastgoedbedrijf Hooghuys Vastgoed B.V. uit Eindhoven, dat het recht in 2018 op een executieveiling voor € 172.000 kocht, krijgt daarvoor geen vergoeding. Volgens de rechtbank is het erfpachtrecht door de strenge gebruiksbeperkingen in de akte feitelijk waardeloos geworden en is de gemeente evenmin iets verschuldigd voor het gebouw zelf, omdat de vestigingsakte die vergoeding uitsluit. De uitspraak laat zien hoe riskant het is om op een veiling een erfpachtrecht te kopen in de verwachting dat de grondeigenaar later wel meewerkt aan een ruimer gebruik.

Van basketbalsponsoring naar leegstand

De voorgeschiedenis begint begin jaren negentig. Op sportpark Boshoven aan de Odamolenstraat in Weert speelde toen de vereniging Basketball Stars Weert, waarvan het herenteam in de eredivisie uitkwam. Om meer sponsorgeld binnen te halen werd een coöperatieve vereniging opgericht: de Coöperatieve Vereniging Businessclub Weert B.A. Die businessclub benaderde de gemeente, eigenaar van het sportpark, met het verzoek om op het terrein een clubhuis te mogen bouwen.

In 1993 vestigde de gemeente daarvoor een recht van erfpacht ten behoeve van de businessclub. De looptijd werd bepaald op vijftig jaar en de canon op het symbolische bedrag van vijftig gulden. Belangrijker voor de latere procedure waren de gebruiksbepalingen in de akte. Kort samengevat mocht de grond alleen worden gebruikt voor opstallen waarin de businessclub activiteiten ontplooide die rechtstreeks samenhingen met haar statutaire doel, en die activiteiten moesten een besloten en zakelijk karakter hebben. Gebruik door anderen dan leden was alleen toegestaan als dat besloten bleef en geen nadelige invloed had op de naastgelegen sporthal Boshoven. Bij verschil van mening daarover zou het oordeel van het gemeentebestuur beslissend zijn. Volgens de rechtbank golden deze voorwaarden ook voor iedere latere rechthebbende.

In november 2013 vestigde de businessclub op het erfpachtrecht een hypotheekrecht ten gunste van ABN AMRO tot zekerheid voor een lening van € 210.000. Daarna ging het bergafwaarts. Door teruglopende sponsoring, mindere sportieve resultaten en de lasten van het pand kwam de businessclub in betalingsproblemen. In februari 2018 hield Basketball Stars Weert op te bestaan.

De bank wilde haar hypotheekrecht uitwinnen en vroeg de gemeente in november 2017 de gebruiksbeperkingen te verruimen, zodat het erfpachtrecht onderhands verkocht kon worden. De gemeente weigerde, maar bood wel aan het recht zelf over te nemen voor € 15.000 om een veiling te voorkomen. De bank ging daar niet op in. Op 8 februari 2018 werd het erfpachtrecht op een openbare veiling bij opbod verkocht aan Hooghuys, voor € 172.000. In de veilingvoorwaarden stonden zowel de publiekrechtelijke bestemming ‘Sport’ als de gebruiksbeperkingen uit de erfpachtakte.

Fysiotherapie past niet, gemeente biedt € 50.000

In augustus 2018 vroeg Hooghuys de gemeente om mee te werken aan de vestiging van een fysiotherapiepraktijk in het voormalige clubhuis. De gemeente wees dat in september 2018 af: bedrijfsmatig gebruik als praktijk voor fysiotherapie en (herstel)fitness paste volgens haar niet in het geldende bestemmingsplan. Eind 2021 liet Hooghuys de gemeente weten dat feitelijk gebruik van het pand onmogelijk leek, gelet op de erfpachtvoorwaarden en het verdwijnen van de businessclub. De gemeente bood daarop aan het erfpachtrecht af te kopen voor € 50.000, om procedures te voorkomen. Hooghuys wees dat aanbod af.

Daarop stapte de gemeente naar de rechter. Zij vorderde opheffing van het erfpachtrecht, een veroordeling van Hooghuys om daaraan mee te werken op straffe van een dwangsom, en een verklaring voor recht dat het erfpachtrecht een negatieve marktwaarde heeft. Hooghuys stelde een tegenvordering in. Primair wilde het bedrijf dat de rechter de erfpachtvoorwaarden zou aanpassen, zodat activiteiten mogelijk werden die passen binnen de gemeentelijke beleidsnota ‘De Aftrap’ en het onderzoek naar de toekomst van sporthal Boshoven. Subsidiair vorderde Hooghuys een vergoeding van € 268.000, aansluitend bij de WOZ-waarde van het object, te betalen uiterlijk bij het passeren van de akte van opheffing.

Een poging van Hooghuys om de Stichting Notariële Vastgoedveiling Zuid Nederland en ABN AMRO in vrijwaring in de procedure te betrekken, strandde al in augustus 2023 in een incidenteel vonnis. De mondelinge behandeling vond plaats op 16 januari 2024.

Beide partijen beroepen zich op onvoorziene omstandigheden

Opvallend is dat beide partijen zich op onvoorziene omstandigheden beriepen, maar met tegengestelde conclusies. De gemeente vond dat het erfpachtrecht daarom moest verdwijnen; Hooghuys vond dat het recht moest blijven bestaan, maar met ruimere gebruiksmogelijkheden.

De rechtbank ging mee in de gedeelde uitgangspositie. Bij de vestiging van het erfpachtrecht was geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat de businessclub haar activiteiten volledig zou beëindigen. De akte bevatte voor die situatie geen regeling. Daarmee was volgens de rechtbank sprake van onvoorziene omstandigheden en ontstond ruimte om het recht te wijzigen of op te heffen.

Het vonnis noemt daarbij geen wetsartikel. In het erfpachtrecht bevat artikel 5:97 van het Burgerlijk Wetboek wel een specifieke regeling: op grond daarvan kan de rechter op vordering van de eigenaar of de erfpachter de inhoud van de vestigingsakte wijzigen of de erfpacht opheffen wegens onvoorziene omstandigheden die zo zwaar wegen dat ongewijzigde instandhouding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht, mits sinds de vestiging ten minste vijfentwintig jaar zijn verstreken. Bij een vestiging in 1993 was die termijn verstreken. Nadat de rechtbank had vastgesteld dat er ruimte was voor wijziging of opheffing, was de vraag dus niet óf de rechter mocht ingrijpen, maar hoe: opheffen of aanpassen.

Belangenafweging valt uit in het voordeel van de gemeente

Bij die keuze woog de rechtbank de belangen van beide partijen tegen elkaar af. Het belang van de gemeente is dat zij weer vrij over haar grond kan beschikken. Sinds Hooghuys het recht verwierf staat het pand leeg en wordt het niet geëxploiteerd of onderhouden. Hooghuys had zelf ook erkend dat het onder de geldende voorwaarden niets met het recht kon. Daarnaast wil de gemeente sportpark Boshoven herontwikkelen. Zij beschouwt het pand als verouderd, wil het slopen en op die plek een parkeerterrein aanleggen. Zolang het erfpachtrecht bestaat, kan dat niet.

Tegenover dat belang staat het recht van Hooghuys als erfpachter. De rechtbank stelde vast dat Hooghuys het recht wel wilde gebruiken, maar alleen als de voorwaarden zouden worden verruimd. Het bedrijf wees op een geïnteresseerde partij die er een fysiotherapiepraktijk wilde beginnen. De gemeente wees er echter op dat zelfs een verruiming van de erfpachtvoorwaarden een fysiotherapiepraktijk niet mogelijk zou maken, omdat de publiekrechtelijke bestemming ‘sport’ is en een commerciële praktijk daarin niet past. Andere concrete alternatieven bracht Hooghuys niet naar voren.

De rechtbank wees de vordering tot aanpassing van de erfpachtvoorwaarden af. Zij overwoog dat Hooghuys bij de aankoop mogelijk heeft gehoopt of gespeculeerd op de bereidheid van de gemeente om de gebruiksmogelijkheden te verruimen, en daarom ondanks de beperkingen € 172.000 heeft geboden. Dat rechtvaardigt volgens de rechtbank niet dat Hooghuys nu kan afdwingen dat de gemeente instemt met een aanzienlijke verruiming van het recht.

Hooghuys had ter zitting nog verteld dat het vóór de veiling telefonisch contact had gehad met een gemeenteambtenaar, die zou hebben gezegd dat sportgerelateerde activiteiten bespreekbaar waren. De rechtbank zag daarin juist een bevestiging dat de gemeente alleen activiteiten accepteerde binnen de bestaande voorwaarden. Hooghuys moest worden geacht bekend te zijn met de beperkingen, die ook in de veilingvoorwaarden stonden. Van een toezegging dat de gemeente zou meewerken aan een verruiming was niet gebleken, en Hooghuys had zo’n toezegging ook niet aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd.

De rechtbank woog verder mee dat het niet aan de gemeente te wijten is dat Hooghuys in deze positie terechtkwam. De gemeente had geen toestemming gegeven voor de verkoop van het erfpachtrecht, terwijl dat volgens de voorwaarden wel nodig was, en had zowel tegenover de bank als tegenover Hooghuys steeds vastgehouden aan de bestaande voorwaarden. Omdat er in de huidige situatie geen enkele exploitatie van het clubhuis meer denkbaar is, oordeelde de rechtbank dat instandhouding van het erfpachtrecht in redelijkheid niet van de gemeente kon worden gevergd. Het recht werd opgeheven.

Waarom het recht volgens de rechter niets waard is

Het tweede geschilpunt was de waarde. Hooghuys koppelde de waarde van het erfpachtrecht aan de WOZ-waarde van het gebouw. De gemeente stelde dat het recht een negatieve waarde heeft, omdat het de erfpachter alleen kosten oplevert. De rechtbank koos de kant van de gemeente.

De redenering is eenvoudig. Het erfpachtrecht gaf het recht om op de grond van de gemeente een pand te bouwen en te exploiteren. Het pand staat er al, dus wat Hooghuys verwierf was in feite het recht om het te exploiteren. Partijen waren het erover eens dat dat onder de huidige beperkingen niet kan. Daarmee is het gebruiksrecht op dit moment waardeloos. De rechtbank zag dat ook terug in de lage bedragen die de gemeente in de loop der jaren voor overname had geboden.

Dat het gebouw zelf wel waarde kan hebben, hielp Hooghuys niet. Artikel 5:99 lid 1 BW bepaalt dat de erfpachter bij het einde van de erfpacht in beginsel recht heeft op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen en werken die hij of zijn voorgangers hebben aangebracht. Lid 2 van hetzelfde artikel staat echter toe dat in de akte van vestiging van die vergoedingsplicht wordt afgeweken. Van die mogelijkheid had de gemeente gebruikgemaakt: de erfpachtvoorwaarden bepalen dat zij geen vergoeding voor het pand verschuldigd is. Hooghuys heeft wel het wegneemrecht, het mag het gebouw dus slopen en afvoeren. Doet het dat niet, dan hoeft de gemeente niets te betalen.

De rechtbank verklaarde daarom voor recht dat het erfpachtrecht een negatieve marktwaarde vertegenwoordigt en wees de subsidiaire vordering van € 268.000 af.

De beslissing

De rechtbank hief het erfpachtrecht uit de akte van 30 maart 1993 op. Hooghuys moet binnen veertien dagen na oproeping door een door de gemeente aan te wijzen notaris meewerken aan de feitelijke en administratieve handelingen die daarvoor nodig zijn. Doet het dat niet, dan verbeurt het een dwangsom van € 500 per dag, met een maximum van € 20.000. Alle vorderingen van Hooghuys werden afgewezen. Het bedrijf moet de proceskosten betalen, begroot op € 2.175,16 in conventie en € 753 in reconventie.

Hooghuys had nog gevraagd het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat de zakenrechtelijke gevolgen van een opheffing niet terug te draaien zijn als een hogere rechter anders zou oordelen. De rechtbank vond het belang van de gemeente bij de herinrichting van het sportpark zwaarder wegen. Zou een hoger beroep anders uitvallen en het erfpachtrecht niet meer kunnen worden hersteld, dan kan dat volgens de rechtbank worden vertaald in schadevergoeding. Het vonnis is dus direct uitvoerbaar.

Betekenis voor beleggers en veilingkopers

De zaak is een schoolvoorbeeld van het risico dat kopers op executieveilingen lopen bij erfpachtrechten met een strikte gebruiksbestemming. Een paar lessen springen eruit.

De akte is leidend, niet de verwachting. Wie een erfpachtrecht koopt, koopt het recht met al zijn beperkingen. Een gebruiksbepaling die het gebruik koppelt aan het doel van één specifieke organisatie, zoals hier de businessclub, kan het recht na het verdwijnen van die organisatie vrijwel onbruikbaar maken. De rechtbank stelde nadrukkelijk vast dat de beperkingen in de veilingvoorwaarden stonden en dat de koper daarmee bekend moest worden geacht.

Informele signalen bieden geen bescherming. Een telefoongesprek met een ambtenaar over wat ‘misschien bespreekbaar’ is, levert geen afdwingbare toezegging op. Wie een verruiming nodig heeft om een aankoop rendabel te maken, doet er verstandig aan vooraf een schriftelijke, door het bevoegde orgaan genomen toezegging te verkrijgen, of de aankoop daarvan afhankelijk te maken. Bij een openbare veiling is die mogelijkheid beperkt, wat het risico extra groot maakt.

Erfpacht en bestemmingsplan zijn twee sloten op dezelfde deur. Ook als de gemeente als grondeigenaar zou willen meewerken, moet het beoogde gebruik ook publiekrechtelijk passen. In Weert stond de bestemming ‘sport’ een commerciële fysiotherapiepraktijk in de weg. Een due diligence op een erfpachtrecht moet daarom zowel de privaatrechtelijke voorwaarden als de planologische regels omvatten.

Controleer de vergoedingsregeling bij einde erfpacht. Artikel 5:99 BW geeft de erfpachter in beginsel recht op vergoeding van de opstallen, maar de akte kan dat uitsluiten. Bij oudere gemeentelijke erfpachtakten voor maatschappelijke of sportdoeleinden komt zo’n uitsluiting voor. Wie de opstalwaarde meeneemt in zijn biedingsprijs zonder de akte op dit punt te lezen, kan bedrogen uitkomen.

Onvoorziene omstandigheden werken twee kanten op. Ook een erfpachter kan zich op artikel 5:97 BW beroepen om de voorwaarden te laten aanpassen. De uitspraak laat zien dat de rechter daarbij kijkt naar wie de situatie heeft veroorzaakt en of er reële alternatieven op tafel liggen. Een erfpachter die geen concreet, planologisch haalbaar gebruik kan schetsen, maakt weinig kans op aanpassing, terwijl een grondeigenaar met een concreet herontwikkelingsplan een sterk belang bij opheffing kan aantonen.

Bredere context: erfpacht als instrument van grondbeleid

Gemeenten gebruiken erfpacht van oudsher om grip te houden op het gebruik van hun grond, juist bij maatschappelijke voorzieningen als sportparken. Een lage canon in ruil voor een strak omschreven gebruik was in de jaren negentig een gangbare constructie om verenigingen en aanverwante organisaties te ondersteunen zonder de grond prijs te geven. Het nadeel van zo’n constructie blijkt pas als de oorspronkelijke gebruiker verdwijnt: dan blijft er een zakelijk recht over dat voor niemand anders bruikbaar is, terwijl het wel een ontwikkeling blokkeert.

De wet biedt voor die patstelling een uitweg: na vijfentwintig jaar kan de rechter het recht wegens onvoorziene omstandigheden wijzigen of opheffen. De Weerter zaak laat zien dat een rechter bereid is die stap te zetten als de oorspronkelijke gebruiker is verdwenen. Voor de grondeigenaar betekent dat een route om verouderde erfpachtconstructies op te ruimen zonder onteigeningsprocedure, mits hij een concreet belang heeft en de akte de vergoeding voor opstallen regelt of uitsluit. Voor de erfpachter onderstreept de uitspraak dat een hoge aankoopprijs op een veiling geen garantie is voor een even hoge vergoeding bij het einde van het recht.

Ook voor hypotheekverstrekkers is de uitkomst leerzaam. ABN AMRO verstrekte in 2013 een lening van € 210.000 met het erfpachtrecht als onderpand. Bij partijen was geen taxatierapport bekend waaruit de hoogte van die financiering kon worden verklaard. De rechtbank oordeelt nu dat datzelfde recht onder de geldende voorwaarden niets waard is. Wie financiert op een erfpachtrecht met een smalle, aan één gebruiker gekoppelde bestemming, neemt een onderpand in zekerheid waarvan de waarde sterk afhangt van het voortbestaan van die gebruiker.

Hoe nu verder

Met het vonnis kan de gemeente Weert verder met de plannen voor sportpark Boshoven, waaronder de sloop van het oude clubhuis en de aanleg van een parkeerterrein op die plek. Omdat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, hoeft de gemeente daarvoor niet te wachten op een eventueel hoger beroep. Hooghuys kan binnen drie maanden in hoger beroep gaan bij het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Mocht het hof de opheffing terugdraaien terwijl die al is ingeschreven, dan zal het geschil zich volgens de rechtbank verplaatsen naar de vraag welke schadevergoeding daartegenover staat.

Het vonnis werd gewezen door mr. H.H. Dethmers. De gemeente werd bijgestaan door mr. H. Zeilmaker, de Eindhovense vastgoedonderneming door mr. R.G.J.M. Onderdonck.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBLIM:2024:1248