Bedrijven hebben in 2023 massaal hun verhuisplannen in de ijskast gezet. Dat blijkt uit het jaarrapport van NVM Business, dat op donderdag 21 maart 2024 verscheen. Er werd vorig jaar ongeveer 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte verhuurd of verkocht, ruim 10 procent minder dan in 2022. Het aantal transacties daalde met 14 procent tot 1.354. Tegelijk laat het rapport zien dat de verduurzamingsslag in de kantorenvoorraad sneller gaat dan veel marktpartijen hadden verwacht, en dat juist daar de prijsverschillen ontstaan.

Onzekere economie remt de gebruikersmarkt

De makelaarsvereniging wijt de terughoudendheid van kantoorgebruikers aan het economische klimaat van het afgelopen jaar. Nederland bevond zich lange tijd in een recessie, de inflatie was hoog en de rente liep in korte tijd sterk op. In zo’n omgeving kiezen bedrijven eerder voor het verlengen van een bestaand huurcontract dan voor een verhuizing, die investeringen in inrichting en verbouwing vergt. Ook de beleggingsmarkt kreeg klappen. NVM Business wijst er onder meer op dat de verhoging van de overdrachtsbelasting heeft bijgedragen aan de lagere investeringen van vastgoedbeleggers. Het algemene tarief voor niet-woningen ging per 1 januari 2023 van 8 naar 10,4 procent, wat vooral kleinere beleggers raakt.

Het kwartaalrapport dat NVM Business eerder over het vierde kwartaal van 2023 publiceerde, schetste al hetzelfde beeld. In die laatste drie maanden van het jaar werd 236.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, verdeeld over 306 transacties. Dat was zwak voor een slotkwartaal: in dezelfde periode van 2022 en 2021 lag de opname respectievelijk 23 en 34 procent hoger. Rotterdam was in dat kwartaal de sterkste kantorenmarkt met 33.000 vierkante meter, gevolgd door Amsterdam met 25.000 vierkante meter en daarna Haarlemmermeer en Groningen. Kantoren die in het vierde kwartaal een nieuwe gebruiker vonden, stonden gemiddeld 352 dagen te koop of te huur. Het aanbod bedroeg eind 2023 circa 4,7 miljoen vierkante meter, 8 procent minder dan een jaar eerder.

Op de beleggingsmarkt was het beeld nog somberder. De NVM-leden omschreven het sentiment aan het eind van 2023 als overwegend negatief, en het aantal beleggingstransacties bleef sinds de belastingverhoging ruim onder het niveau van de jaren daarvoor. Ook de belangstelling op Funda in Business, het platform waarop NVM-makelaars hun commerciële aanbod presenteren, nam af: beleggingsobjecten werden gemiddeld 55 keer per week bekeken, tegen 72 keer een jaar eerder.

Labelplicht scheidt de markt

Opvallender dan de dalende opname is de snelheid waarmee kantooreigenaren hun panden op het vereiste energieniveau hebben gebracht. Sinds 1 januari 2023 mag een kantoor alleen nog als kantoor worden gebruikt als het minimaal energielabel C heeft. Volgens cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), die NVM Business in het rapport aanhaalt, voldeed begin 2024 ruim driekwart van het kantooroppervlak aan die eis. Ruim een jaar eerder ging het nog om ongeveer de helft.

De keerzijde is dat kantoren die achterblijven fors terrein verliezen. Volgens Irene Flotman, voorzitter van NVM Business, zijn kantoren met een slechter energielabel het afgelopen jaar bijna 20 procent minder waard geworden. Dat verschil is niet alleen een kwestie van regelgeving. Door de gestegen energieprijzen zijn de gebruikskosten van slecht geïsoleerde gebouwen sterk opgelopen, en huurders die hun eigen duurzaamheidsdoelen moeten halen, mijden panden die daar niet aan bijdragen.

Waar liggen de kansen?

Voor beleggers en gebruikers laat het rapport een markt zien die in twee snelheden uiteenvalt. Wie een kantoor met label C of beter in bezit heeft, op een goed bereikbare locatie, opereert in een segment waar de vraag op peil blijft en het aanbod geleidelijk krimpt. Wie een pand bezit dat nog niet aan de norm voldoet, staat voor de keuze tussen investeren, transformeren of verkopen, en de prijs die kopers daarvoor willen betalen verdisconteert de verbouwingskosten.

Juist in dat laatste segment ontstaan kansen voor partijen met kapitaal en verbouwkennis. Een waardedaling van bijna een vijfde kan ruimte bieden om verouderde kantoren aan te kopen, te verduurzamen en opnieuw te verhuren of te transformeren naar een andere functie, zoals woningen. Of die rekensom sluit, hangt per pand af van de bouwkosten, de financieringslasten en de huur die na renovatie haalbaar is. Met de rente op een hoger niveau dan in de jaren tot 2022 is de marge voor fouten kleiner geworden.

Voor gebruikers betekent de lage transactiedynamiek dat er onderhandelingsruimte kan zijn, vooral bij panden die al lang in het aanbod staan. Tegelijk wordt het aanbod aan de bovenkant van de markt, met moderne en duurzame kantoren op toplocaties, juist schaarser. Bedrijven die over een paar jaar willen verhuizen naar een kwalitatief hoogwaardig gebouw, doen er verstandig aan op tijd te beginnen met hun zoektocht.

Wat er nu volgt

Het kwartaalrapport over eind 2023 gaf al aan dat de vooruitzichten voor 2024 iets gunstiger waren, omdat de rente aan het eind van het jaar daalde en de Europese Centrale Bank duidelijker werd over haar koers. NVM Business tekende daarbij aan dat meer transacties waarschijnlijk alleen mogelijk zijn als de prijzen verder dalen, zodat kopers en verkopers elkaar weer vinden.

Daarnaast staat de volgende stap in de verduurzaming al vast: vanaf 2030 geldt naar verwachting een strengere eis, waarbij kantoren minimaal energielabel A moeten hebben. Eigenaren van panden die nu net aan label C voldoen, krijgen daardoor opnieuw met investeringsbeslissingen te maken. Voor beleggers die nu instappen in de onderkant van de markt is het verstandig die volgende drempel direct mee te nemen in hun businesscase. De komende kwartaalcijfers van NVM Business moeten uitwijzen of de verhuisbereidheid van bedrijven in 2024 terugkeert.

Lees ook: Colliers: kantorenaanbod groeit voor het eerst sinds 2015 door thuiswerken en zwakke economie en Cushman & Wakefield: kantoorgebruikers concentreren zich op kwaliteit, opname 2023 daalt ruim 20%.

Bron: ANP via Welingelichte Kringen

Extra bron: NVM Business, kwartaalrapportage vierde kwartaal 2023