Deloitte blijft voor lange tijd in The Edge aan de Amsterdamse Zuidas. Het accountants- en adviesbedrijf heeft met eigenaar DEKA Immobilien Investment een nieuwe, langjarige huurovereenkomst gesloten voor circa 32.130 m² kantoorruimte en 326 parkeerplaatsen in het gebouw aan de Gustav Mahlerlaan 2970. Beide partijen spraken daarbij af om extra te investeren in de verduurzaming van het pand. Dat meldde Savills, dat Deloitte bij de huurverlenging begeleidde, op 27 maart 2024.

Ruim 32.000 m² op de Zuidas

Met ruim 32.000 m² gaat het om een transactie van formaat op de Nederlandse kantorenmarkt. De looptijd van het nieuwe contract en de huurprijs zijn niet bekendgemaakt; wel spreken de betrokken partijen van een langjarige verbintenis. Volgens de toelichting past de verlenging bij de groeiambities van Deloitte, dat zijn personeelsbestand in Nederland verder wil uitbreiden. In plaats van te verhuizen kiest de adviseur er daarmee voor om die groei op te vangen op een vertrouwde, centrale locatie in het belangrijkste zakendistrict van het land.

Aan huurderszijde trad Savills op als commercieel adviseur. Het team bestond uit Ellen Waals, Head of Agency van Savills Nederland, en Caroline van Duren, consultant tenant representation. Savills typeerde Deloitte als een opdrachtgever waarmee het kantoor zowel nationaal als internationaal sterke banden heeft. De makelaar wees er daarnaast op dat de gezamenlijke duurzaamheidsdoelen van DEKA en Deloitte laten zien hoe eigenaar en gebruiker samen de voetafdruk van vastgoed kunnen verkleinen.

DEKA liet zich bijstaan door CBRE. Dat adviseerde de eigenaar vanuit meerdere disciplines tegelijk: Advisory & Transaction Services, Property Management, Development Services en het ESG-team. Namens CBRE waren onder anderen Niels Hansen, director Advisory & Transaction Services, en Walther Lahnstein, senior commercial manager Property Management, bij de transactie betrokken. CBRE gaf aan trots te zijn op die brede rol en noemde de overeenkomst een bijzondere stap richting verdere verduurzaming van het gebouw.

Groen gebouw wil Paris Proof worden

The Edge geldt al sinds de oplevering als een van de duurzaamste kantoorgebouwen van Nederland. Het pand, ontworpen door PLP Architecture en ontwikkeld door OVG (inmiddels EDGE), zette bij de oplevering in 2015 een nieuwe standaard met onder meer een groot glazen atrium, zonnepanelen, opslag van warmte en koude in de bodem en een uitgebreid netwerk van sensoren dat licht, klimaat en bezetting regelt. Het gebouw beschikt volgens de partijen over een BREEAM In-Use-certificaat met de score Excellent en wordt gezien als koploper in zijn segment.

De nieuwe afspraken moeten die positie verder versterken. DEKA en Deloitte gaan aanvullend investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast loopt er onderzoek naar de vraag hoe The Edge kan voldoen aan de Paris Proof-norm van de Dutch Green Building Council (DGBC). Die norm koppelt het werkelijke energiegebruik van een gebouw aan de doelen uit het Klimaatakkoord van Parijs en legt de lat daarmee hoger dan een energielabel, dat vooral naar de theoretische prestatie van een pand kijkt. Welke maatregelen precies worden genomen en wanneer, is nog niet bekendgemaakt.

Vlucht naar kwaliteit op de kantorenmarkt

De verlenging past in een bredere beweging op de kantorenmarkt: gebruikers concentreren zich in hoogwaardige, duurzame gebouwen op toplocaties. Cushman & Wakefield becijferde in februari 2024 dat de kantoorruimteopname in Nederland in 2023 met zo’n 21% daalde naar circa 765.000 m². De vraag richtte zich vooral op kwalitatief goede en duurzame panden op de beste plekken, waar de huurprijzen juist recordniveaus bereikten. Amsterdam was met ongeveer 211.000 m² goed voor zo’n 30% van alle verhuurde kantoorruimte; de leegstand in de hoofdstad lag op 7,6%.

Die tweedeling maakt het voor grote gebruikers lastig om in Amsterdam een alternatief van vergelijkbare omvang en kwaliteit te vinden. Een aaneengesloten oppervlakte van ruim 30.000 m² in een gebouw met topduurzaamheid is op de Zuidas schaars. Voor huurders met groeiplannen is het verlengen van een bestaand contract, gecombineerd met afspraken over verdere verbetering van het gebouw, in die markt een logische route: zij vermijden verhuis- en inrichtingskosten en houden toch grip op de kwaliteit van hun huisvesting.

Ook Savills signaleerde in maart 2024 dat bedrijven bij hun grootste huurtransacties zelden inkrimpen. De makelaar analyseerde 163 van de grootste openbaar bekende huurtransacties op toplocaties in belangrijke kantorenmarkten wereldwijd, gesloten in de tweede helft van 2023. Bij 85% daarvan huurde de gebruiker dezelfde hoeveelheid of meer ruimte; slechts 15% van de deals ging gepaard met consolidatie. De conclusie van Savills: ondanks alle discussie over de veranderende kantorenmarkt stoten bedrijven over het algemeen geen ruimte af. Financiële dienstverleners waren in die steekproef de actiefste gebruikersgroep.

Wat betekent dit voor eigenaar en markt?

Voor DEKA, de vastgoedbelegger van de Duitse Sparkassen-groep, levert de verlenging langjarige zekerheid op over de huurinkomsten uit een van zijn bekendste Nederlandse objecten. Tegelijkertijd committeert de eigenaar zich aan nieuwe investeringen om het gebouw toekomstbestendig te houden. Dat is een patroon dat op de kantorenmarkt vaker opduikt: huurders van grote oppervlakten gebruiken hun onderhandelingspositie om duurzaamheidsverbeteringen af te dwingen, terwijl eigenaren met die investeringen de waarde en verhuurbaarheid van hun gebouw op peil houden.

Voor de Zuidas onderstreept de deal de aantrekkingskracht van het gebied op grote zakelijke dienstverleners. Accountants, advocatenkantoren en banken zijn er al jaren de dragende huurders, en een langjarige verlenging van een van de grootste gebruikers geeft het gebied extra stabiliteit.

De komende periode werken DEKA en Deloitte de aanvullende verduurzamingsplannen verder uit. Daarbij staat vooral de vraag centraal of The Edge de stap naar Paris Proof kan zetten. Lukt dat, dan behoudt het gebouw ook op langere termijn zijn positie als referentieproject voor duurzame kantoren in Nederland.

Bron: Savills · Cushman & Wakefield · Savills (top kantoorhuurdeals wereldwijd)