De Nederlandse markt voor woningbeleggingen laat in het eerste kwartaal van 2024 de eerste tekenen van herstel zien. Volgens Capital Value, dat de cijfers op 17 april 2024 publiceerde, werd in de eerste drie maanden ruim € 700 miljoen in huurwoningen belegd, ongeveer evenveel als in het eerste kwartaal van 2023. Tegelijk waarschuwt het onderzoeks- en adviesbureau dat de nieuwbouw van huurwoningen ver achterblijft bij wat nodig is.

Stabiel volume na een zwak jaareinde

Op zichzelf is een volume dat gelijk blijft aan dat van een jaar eerder geen spectaculair cijfer. Capital Value plaatst het echter in de context van het slot van 2023, toen het beleggingsvolume sterk terugviel. Dat het eerste kwartaal van 2024 weer op het niveau van een jaar eerder uitkwam, ziet het bureau daarom als een voorzichtig signaal van herstel.

Capital Value merkt op dat de belangstelling van beleggers voor bestaande huurwoningen toeneemt. Het bureau noemt daarvoor drie redenen: de verwachting dat de kapitaalmarktrente gaat dalen, stijgende aankoopprijzen van woningen en meer duidelijkheid over de regelgeving. Zet die lijn door, dan verwacht Capital Value dat het transactievolume over heel 2024 hoger uitkomt dan in 2023.

Particulieren nemen grootste hap

De verdeling over beleggerstypen laat zien wie het herstel draagt. Particuliere beleggers waren in het eerste kwartaal goed voor 40 procent van het volume, tegen 31 procent in 2023. Veel van hen volgen volgens Capital Value een uitpondstrategie: ze profiteren van het verschil tussen de waarde van een woning in vrije staat en de waarde in verhuurde staat. Institutionele beleggers namen 29 procent voor hun rekening (2023: 25 procent), woningcorporaties waren met 23 procent minder actief.

Omgerekend naar het totaalvolume van ruim € 700 miljoen gaat het om ongeveer € 280 miljoen bij particulieren, € 203 miljoen bij institutionele beleggers en € 161 miljoen bij corporaties; de resterende 8 procent valt onder overige partijen (berekening van de redactie, uitgaande van € 700 miljoen als ondergrens).

Capital Value verwacht later in 2024 meer activiteit van zowel Nederlandse als internationale institutionele beleggers. Het bureau wijst daarbij op de duidelijkheid die de Wet betaalbare huur moet brengen en op de verwachte daling van de kapitaalmarktrente. Woningcorporaties willen volgens Capital Value bovendien meer investeren in betaalbare huurwoningen.

Nieuwbouw: veel geld, weinig woningen

De zorgen van Capital Value richten zich vooral op de nieuwbouw. Investeringen in nieuwbouwhuurwoningen maakten in het eerste kwartaal 45 procent van het beleggingsvolume uit, ongeveer € 315 miljoen (berekening van de redactie). In aantallen woningen stelt dat weinig voor: in het hele kwartaal werden slechts 1.260 nieuwe huurwoningen aan beleggers verkocht.

Volgens Capital Value zouden er in 2024 minimaal 30.000 nieuwe huurwoningen moeten worden gerealiseerd. De 1.260 woningen uit het eerste kwartaal komen neer op ruim 4 procent van dat aantal (berekening van de redactie). Ook als het tempo in de rest van het jaar aantrekt, ligt die doelstelling daarmee ver buiten bereik.

Het bureau ziet ook aan de voorkant van de bouwketen weinig reden tot optimisme. Het aantal verleende bouwvergunningen in januari was het laagste in tien jaar. Bij de huidige trend worden er in 2024 mogelijk maar 45.000 tot 50.000 nieuwe woningen vergund. Zonder extra stimulering dreigt een nieuw dieptepunt van 50.000 vergunningen, en het woningtekort zou volgens Capital Value oplopen tot 450.000 woningen.

De terugval in aankopen van nieuwbouwhuurwoningen schrijft het bureau toe aan de gestegen rente en de onzekerheid over de vele fiscale en andere maatregelen van de rijksoverheid. Om de nieuwbouwbeleggingen weer te laten groeien is volgens Capital Value meer internationaal kapitaal nodig, en aantrekkelijkere financieringsvoorwaarden.

Voorstellen: doorbouwfaciliteit en middenhuurfonds

Capital Value doet een aantal concrete voorstellen. Met een zogeheten doorbouwfaciliteit zouden overheidsgaranties bouwprojecten eerder van start kunnen laten gaan. Een middenhuurfonds zou corporaties en beleggers aantrekkelijke leenvoorwaarden bieden. Internationale beleggers zouden geholpen zijn met een lagere overdrachtsbelasting en met regelgeving die voor langere tijd duidelijkheid geeft. Verder pleit het bureau voor nauwere samenwerking tussen markt en overheid en voor snellere vergunningsprocedures.

Thijs Konijnendijk, hoofd research bij Capital Value, stelt dat de omvang van de opgave voor betaalbare woningen vraagt om een integrale visie op lange termijn, die marktpartijen en corporaties duidelijkheid en prikkels biedt. Hij wijst erop dat de grote schaarste en de hoge rente de prijzen van zowel koop- als huurwoningen opdrijven, en dat juist de partijen die betaalbare huurwoningen aanbieden de meeste moeite hebben om nieuw te bouwen. Konijnendijk wil dat vooral de haalbaarheid van projecten wordt aangepakt, naast de lange planprocedures en de onduidelijke regelgeving en stimuleringsregelingen.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor beleggers schetst het kwartaalbeeld een tweedeling. In de bestaande voorraad is de markt in beweging gekomen, gedreven door particulieren die inspelen op het verschil tussen leeg- en verhuurde waarde. Dat is een strategie die rendement oplevert voor de individuele belegger, maar die de huurvoorraad niet vergroot.

In de nieuwbouw ligt de situatie omgekeerd. Daar is de maatschappelijke vraag het grootst, maar is de businesscase onder invloed van rente, bouwkosten en regelgeving het zwakst. Beleggers die in nieuwbouwhuur willen stappen, zijn volgens Capital Value afhankelijk van betere financiering en van stabiel beleid, in het bijzonder rond de nieuwe huurregulering en de fiscale behandeling van woningbeleggingen.

Om in de gaten te houden

De komende maanden zijn vooral de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de definitieve vormgeving van de Wet betaalbare huur bepalend. Ook de vraag of het kabinet iets doet met de voorstellen voor een doorbouwfaciliteit, een middenhuurfonds en een lagere overdrachtsbelasting voor beleggers, zal de richting van de markt mede bepalen. Of de verwachting van Capital Value uitkomt dat 2024 in volume boven 2023 eindigt, moet uit de cijfers over het tweede en derde kwartaal blijken.

Bron: Capital Value – Dutch residential investment market shows signs of recovery in first quarter of 2024