Het vertrouwen in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt keert terug. In het eerste halfjaar van 2024 werd € 2,79 miljard belegd in huurwoningen, ongeveer 60 procent meer dan de € 1,7 miljard in dezelfde periode van 2023. Dat meldde vastgoedadviseur Capital Value op 11 juli 2024. Nederlandse institutionele beleggers en particuliere beleggers zijn de drijvende kracht achter het herstel, terwijl internationale partijen grotendeels aan de zijlijn blijven staan.

Nieuwbouw trekt aan

Een belangrijk deel van het volume ging naar nieuwbouw. Beleggers investeerden in de eerste zes maanden € 1,68 miljard in nieuw te bouwen huurwoningen, een stijging van 45 procent ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee komt ongeveer drie vijfde van het totale halfjaarvolume voor rekening van nieuwbouw. Volgens Capital Value levert dit naar verwachting zo’n 6.545 nieuwe huurwoningen op, 1.500 meer dan in het eerste halfjaar van 2023.

De kopers van deze nieuwbouwprojecten waren vooral Nederlandse institutionele beleggers en woningcorporaties. Voor ontwikkelaars, die in 2023 veel projecten zagen stranden door het wegvallen van beleggersvraag, betekent dit een belangrijke opluchting. De afname van een project door een belegger is vaak een voorwaarde om met de bouw te kunnen starten.

Institutionelen en particulieren aan kop

De investeringen van Nederlandse institutionele beleggers stegen in het eerste halfjaar met 93 procent. Capital Value verbindt die groei aan de Wet betaalbare huur, die het middenhuursegment reguleert. De wet werd op 25 juni 2024 aangenomen door de Eerste Kamer en geldt voor huurcontracten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten. Hoewel de regulering de huurinkomsten in een deel van de voorraad beperkt, biedt ze volgens Capital Value wel duidelijkheid voor de lange termijn. Juist die voorspelbaarheid is voor pensioenfondsen en verzekeraars, die op tientallen jaren vooruit rekenen, van groot belang.

Ook particuliere beleggers waren actief. Hun volume steeg met 141 procent. Die groei kwam vooral voort uit de aankoop van portefeuilles door beleggers met een uitpondstrategie: zij kopen bestaande huurwoningen om die bij leegkomst aan eigenaar-bewoners te verkopen. Dat levert rendement op, maar haalt woningen uit de huurvoorraad.

Buitenlandse beleggers haken af

De keerzijde van het herstel is het wegblijven van buitenlands kapitaal. Internationale institutionele beleggers en vastgoedfondsen zijn volgens Capital Value nog altijd ondervertegenwoordigd in de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Dat is een opvallende verschuiving: in de jaren voor 2022 waren buitenlandse partijen juist een belangrijke financier van nieuwe huurwoningen in Nederland.

Thijs Konijnendijk, hoofd research bij Capital Value, wijst op het fiscale klimaat als belangrijkste oorzaak. Volgens hem is het Nederlandse belastingregime voor woningbeleggingen zo ongunstig dat internationale institutionele beleggers en fondsen hun geld liever in andere landen investeren. Hij pleit daarom voor fiscale maatregelen, zoals een lagere overdrachtsbelasting of een ruimere renteaftrek, om het investeringsklimaat te verbeteren.

Rente helpt, vergunningen blijven achter

Een tweede steunpilaar voor de markt is de rente. De Europese Centrale Bank verlaagde haar beleidsrente met 0,25 procentpunt, de eerste verlaging na de reeks renteverhogingen in 2022 en 2023. Dat maakt de financiering van woningbeleggingen goedkoper en verkleint het verschil tussen de rendementseisen van beleggers en de prijzen die verkopers vragen.

Het aanbod van nieuwe projecten blijft echter een knelpunt. In de eerste vier maanden van 2024 werden 22.800 bouwvergunningen voor woningen afgegeven, gemiddeld ruim 5.700 per maand. Houdt dat tempo aan, dan komt het totaal over heel 2024 uit op ongeveer 68.000 vergunningen. Dat is 25 procent meer dan in 2023, maar nog ver verwijderd van de ambitie van 100.000 nieuwe woningen per jaar. Volgens de doelstellingen van het Rijk moeten woningcorporaties en beleggers samen jaarlijks ruim 40.000 huurwoningen toevoegen.

Kansen en vooruitzichten

Voor beleggers biedt de markt in de tweede helft van 2024 een aantal duidelijke aanknopingspunten. Met de Wet betaalbare huur is de grootste regelgevende onzekerheid weggenomen, waardoor beleggers weer kunnen rekenen met een vast kader. Wie nu investeert in nieuwbouw, profiteert van een markt waarin ontwikkelaars graag projecten aan een belegger kwijt willen en waarin de concurrentie van buitenlandse kopers beperkt is. Dat kan een gunstige onderhandelingspositie opleveren.

Tegelijkertijd zijn de rendementen op gereguleerde middenhuurwoningen lager dan in het vrije segment. Beleggers zullen scherp moeten letten op bouwkosten, grondprijzen en de mogelijkheden die gemeenten bieden om projecten haalbaar te maken. Voor ontwikkelaars en gemeenten ligt er de opgave om projecten zo in te richten dat ze voor institutionele beleggers rendabel blijven.

De vraag is of het herstel zonder buitenlands kapitaal groot genoeg kan worden om de bouwopgave te halen. Het antwoord daarop ligt voor een belangrijk deel bij de politiek. Het nieuwe kabinet zal moeten laten zien of het bereid is het fiscale klimaat voor woningbeleggers te verbeteren. Een verlaging van de overdrachtsbelasting staat bij de sector hoog op het verlanglijstje. Tot die tijd zijn het vooral Nederlandse pensioenfondsen, verzekeraars en particuliere beleggers die het herstel van de woningbeleggingsmarkt moeten dragen.

Lees ook op Vastgoedkoerier: Rabobank: vastgoedmarkt herstelt, maar overtuiging ontbreekt nog · Savills: beleggerssentiment veert op, maar volume eerste kwartaal 2024 blijft achter

Bron: Capital Value – More confidence in Dutch residential market, transaction volume increases with 60%. Extra bron: Capital Value – Dutch Senate approves Affordable Rent Act