De Rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Haarlem) heeft op 17 april 2024 beslist dat de koper van een nieuw gebouwde Albert Heijn XL-winkel de laatste termijn van de koopsom van ruim € 416.000 (exclusief btw) moet betalen aan ontwikkelaar Reggestede Projecten B.V. De koper wilde dat bedrag verrekenen met wat hij naar eigen zeggen te veel had betaald, omdat de koopprijs volgens hem was berekend op een te hoog geïndexeerde huur van Ahold. De rechtbank volgt die redenering niet: bepalend is de huurprijs die verhuurder en supermarktketen in werkelijkheid hebben vastgesteld en die Ahold sindsdien ook betaalt. De uitspraak is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBNHO:2024:5424.

Een supermarkt die nog gebouwd moest worden

De zaak draait om een klassieke beleggingsconstructie in de retailmarkt: een ontwikkelaar realiseert een supermarktpand, sluit vooraf een langjarig huurcontract met een sterke huurder en verkoopt het geheel – grond plus nog te bouwen opstal – aan een belegger. De koopprijs wordt dan niet als vast bedrag in de akte gezet, maar afgeleid van de huur die het pand gaat opbrengen. Juist die koppeling leidde in deze zaak tot een geschil van bijna een half miljoen euro.

Reggestede was eigenaar van een stuk grond van in totaal 28.660 m² in een gemeente die in de gepubliceerde uitspraak niet wordt genoemd. Op die grond realiseerde de ontwikkelaar een casco-winkelruimte met parkeerplaatsen en buitenruimte, bestemd voor een Albert Heijn XL. Op 11 januari 2022 verkocht Reggestede de grond en de op dat moment nog te bouwen winkelruimte aan de gedaagden. Zes dagen later, op 17 januari 2022, sloot Reggestede de huurovereenkomst met Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. voor de nog te realiseren supermarkt.

In de koopovereenkomst stelden partijen de totale koopprijs vast op € 13.407.500, te vermeerderen met btw en vrij op naam. Die prijs bestond uit twee delen: € 6.750.000 voor de grond en € 6.657.500 voor het project, het gebouw dus. Alleen dat tweede bedrag zou nog worden verhoogd met een indexering. Volgens artikel 2.5 van de koopovereenkomst werd de resterende koopprijs verhoogd met een bedrag dat werd bepaald ‘volgens het prijsindexcijfer conform Huurovereenkomst’, berekend vanaf de prijspeildatum 1 juli 2021 tot de huuringangsdatum. De rekensom was eenvoudig van opzet: de verhoogde huur minus de oorspronkelijke huur, vermenigvuldigd met een factor van 17,3.

Huur van € 775.000 als vertrekpunt

De huurovereenkomst met Ahold noemde een jaarhuur van € 775.000 exclusief btw, prijspeil 1 juli 2021. Omdat de winkel nog moest worden gebouwd, betaalde Ahold die huur op dat moment niet; het bedrag fungeerde als rekenbasis. De aanvangshuur zou worden berekend door de huur van € 775.000 te indexeren conform de CPI over de periode van 1 juli 2021 tot de huuringangsdatum, met een maximum van drie jaar (dus uiterlijk tot 1 juli 2024). Zou de huur pas na die datum ingaan, dan gold de huur per prijspeil 1 juli 2024 als aanvangshuur.

De bouw liep zoals veel projecten in die periode: later dan gepland en in een omgeving van hoge inflatie. Reggestede meldde Ahold bij brief van 12 april 2022 de eerste jaarlijkse indexering: per 1 juli 2022 bedroeg de huur volgens die brief € 850.385,72 exclusief btw. Daarin stond ook dat de bouw op 1 september 2022 zou starten en dat de verwachte oplevering 1 mei 2023 was, zodat vóór oplevering nog één jaarlijkse indexatie zou volgen. Die brief stuurde Reggestede in november 2022 door aan een adviseur van de koper.

Op 9 februari 2023 volgde de tweede en laatste indexatieberekening, met een huur per 1 mei 2023 van € 904.155,10. Ahold liet op 14 februari 2023 weten in te stemmen met de methodiek, maar wees erop dat de definitieve aanvangshuur afhing van het werkelijke opleveringsmoment. Toen bleek dat de oplevering niet op 1 mei maar op 12 mei 2023 zou plaatsvinden, stuurde Reggestede een nieuwe berekening: € 906.276,41. Een adviseur van de koper vond de indexering te vroeg komen en wees op een rekenfout van één dag. Reggestede corrigeerde dat; de geïndexeerde huur per 12 mei 2023 werd vastgesteld op € 906.099,63 per jaar. Ahold bevestigde op 25 april 2023 nogmaals dat het zich kon vinden in de gehanteerde methodiek.

Facturen betaald, laatste termijn ingehouden

Voor de resterende koopprijs stuurde Reggestede drie facturen: twee van 10 februari 2023 (van € 1.750.000 en € 484.383,20) en een van 17 februari 2023 (€ 36.698,66). De koper betaalde die. De laatste termijn van de koopsom, € 416.562,50 exclusief btw, was volgens de koopovereenkomst pas verschuldigd na herstel van alle opleverpunten uit het proces-verbaal van oplevering. Reggestede factureerde die termijn op 1 april 2023, maar de koper betaalde niet.

In plaats daarvan stuurde de koper op 11 mei 2023 zelf een factuur aan Reggestede, voor ‘onverschuldigd betaalde koopprijs’ van € 498.233,60 exclusief btw. Een dag later, op 12 mei 2023, nam Ahold de winkel in gebruik. Sinds die datum betaalt Ahold de door Reggestede berekende geïndexeerde huur van € 906.099,63 per jaar aan de koper, die op dat moment al eigenaar en verhuurder van het pand was.

Reggestede stapte naar de rechter en vorderde betaling van de laatste termijn, € 416.562,50 (€ 504.040,63 inclusief btw), plus wettelijke handelsrente. De koper stelde een tegenvordering in van € 498.223,60 exclusief btw en wilde voor recht verklaard zien dat hij die vordering mocht verrekenen met de slottermijn, waarna Reggestede nog een restant van € 81.671 zou moeten terugbetalen.

Het argument van de koper: verkeerd geïndexeerd

De koper bouwde zijn verweer op de huurovereenkomst tussen Reggestede en Ahold. Volgens hem had de huur op grond van artikel 4.1 van dat contract in één keer moeten worden geïndexeerd tot de huuringangsdatum, en niet jaarlijks. Bovendien zou Reggestede de huur over twee maanden dubbel hebben geïndexeerd, doordat met een gebroken jaar werd gerekend. Een lagere geïndexeerde huur zou, via de factor 17,3, tot een lagere koopprijs hebben geleid. Het verschil was in zijn optiek onverschuldigd betaald.

Dat Ahold met de berekening had ingestemd, bond de koper naar eigen zeggen niet. Reggestede zou tegenover Ahold steeds het voortouw hebben genomen zonder voorafstemming met hem. Volgens de koper had Ahold met de berekening ingestemd vanwege lopende onderhandelingen over gedeeltelijke onderverhuur van de winkelruimte. Hij wees er ook op dat Ahold op de indexatie zou kunnen terugkomen, gelet op de landelijke commotie rond de hoge inflatie en de daardoor gestegen huren, en dat de supermarktketen na de eerste huurperiode van tien jaar wellicht met meer succes een nadere huurprijsvaststelling zou kunnen vorderen.

Tot slot deed de koper een beroep op de partijbedoeling en de redelijkheid en billijkheid. Hij had het bouwproject voorgefinancierd en de voornaamste risico’s van prijsstijgingen gedragen, inclusief een fors gestegen rentelast op de totale investering, terwijl Reggestede volgens hem door haar berekening bovenmatig werd bevoordeeld.

Uitleg van de koopovereenkomst

De rechtbank stelt voorop dat het geschil neerkomt op de uitleg van artikel 2.5 van de koopovereenkomst. Daarbij gaat het, zoals in het Nederlandse contractenrecht gebruikelijk sinds het Haviltex-arrest van de Hoge Raad uit 1981, niet alleen om een taalkundige lezing van de tekst. Beslissend is welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Uit de stellingen van beide partijen leidt de rechtbank af dat de koopprijs van het gebouw was bepaald door de te genereren huuropbrengst, vermenigvuldigd met 17,3. De huur van € 775.000 per 1 juli 2021 was in die constructie een fictieve huur: Ahold betaalde die niet, want de winkel stond er nog niet. De bedoeling van artikel 2.5 was volgens de rechtbank dat een stijging van de huuropbrengst tot de huuringangsdatum zou worden verdisconteerd in de koopprijs. Zo zou niet alleen de koper als nieuwe verhuurder profiteren van een hogere huur, maar ook de verkoper.

Daaruit volgt volgens de rechtbank dat Reggestede de bepaling zo mocht begrijpen – en de koper haar zo moest begrijpen – dat de werkelijk met de huurder vastgestelde geïndexeerde huur op de huuringangsdatum bepalend is voor de koopprijs. Dat is immers de huuropbrengst die het pand daadwerkelijk genereert.

Koper was geen partij bij de huurafspraak

De rechtbank weegt mee dat Reggestede en Ahold, de partijen die de huurafspraken hadden gemaakt, het niet met elkaar oneens waren over hoe die afspraken moesten worden uitgelegd. Zij pasten een jaarlijkse indexatie toe en stelden de aanvangshuur per 12 mei 2023 vast op € 906.099,63. De koper was geen partij bij de totstandkoming van dat huurcontract. Dat hij in mei 2022 eigenaar werd van de grond en het pand in aanbouw, en in mei 2023 verhuurder, maakt volgens de rechtbank niet dat hij niet aan die prijsafspraak gebonden is.

Doorslaggevend is bovendien wat de koper vervolgens zelf deed. Hij heeft per huuringangsdatum geen andere of lagere huur vastgesteld, maar Ahold de huur in rekening gebracht op basis van de aanvangshuur die Reggestede en Ahold hadden afgesproken. Daarmee geniet de koper de huurinkomsten die precies passen bij de koopprijs die Reggestede heeft berekend. Van benadeling is dan volgens de rechtbank geen sprake. Integendeel: zou de koopprijs worden gebaseerd op een lagere huur dan Ahold werkelijk betaalt, dan zou alleen de koper profiteren van de hogere huurinkomsten, terwijl de verkoper daar niet in deelt. Dat strookt niet met de partijbedoeling en is volgens de rechtbank ook geen redelijke uitleg van de overeenkomst.

Een opvallend detail in het vonnis: de koper verklaarde dat hij bij het sluiten van de koopovereenkomst de inhoud van de huurovereenkomst met Ahold niet kende en dus niet wist wat daarin over de indexatie stond. Dat werkt in zijn nadeel. Hij kan dan niet betogen dat hij erop mocht vertrouwen dat de indexatie zou worden berekend op de manier die hij nu verdedigt. Door in te stemmen met een koopprijs die aansluit bij de huurindexatie uit een contract dat hij niet kende, heeft hij volgens de rechtbank kennelijk zonder meer willen aansluiten bij wat Reggestede en Ahold zouden overeenkomen. De rechtbank noemt dat ook begrijpelijk: bij een lagere huur had de koper voordeel van een lagere koopprijs, bij een hogere huur voordeel van een hogere huuropbrengst.

Risico van huurherziening na tien jaar

Ook de vrees van de koper dat Ahold later op de huur zou terugkomen, maakt geen indruk. Gesteld noch gebleken is dat Ahold bezwaar wil maken tegen de vastgestelde aanvangshuur. Zo’n bezwaar zou bovendien moeilijk te rijmen zijn met het feit dat Ahold tot twee keer toe, op 14 februari en 25 april 2023, met de berekeningsmethode instemde.

De mogelijkheid dat de huurprijs na afloop van de eerste huurperiode van tien jaar wordt aangepast, noemt de rechtbank inherent aan een huurovereenkomst. Bij winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW kunnen zowel huurder als verhuurder na afloop van de overeengekomen periode een nadere huurprijsvaststelling vragen, waarbij de huur wordt vergeleken met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de vijf jaar daarvoor (art. 7:303 BW). Reggestede wees erop dat bij een eventueel verzoek van Ahold in 2033 dus alleen de marktomstandigheden vanaf 2028 relevant zijn. De koper had volgens de rechtbank niet onderbouwd dat de huidige aanvangshuur niet marktconform is, laat staan dat dit in de jaren vanaf 2028 zo zou zijn en tot een huurverlaging per 2033 zou leiden. Bovendien had de koper in de koopovereenkomst ingestemd met de regel dat alleen de geïndexeerde huur op de huuringangsdatum bepalend is.

Geen beroep op redelijkheid of onvoorziene omstandigheden

Het beroep van de koper op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW) en op onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) strandt eveneens. Kennelijk zijn de projectkosten voor de koper hoger uitgevallen dan verwacht, zo overweegt de rechtbank, maar daar staat tegenover dat ook de huurinkomsten de komende tien jaar door de hoge indexcijfers en de berekeningswijze hoger uitpakken – en die inkomsten komen de koper ten goede. Dat het Reggestede volgens de koper bevoordeelt, ook op andere punten in het project, is onvoldoende om te oordelen dat het onaanvaardbaar is dat de koper de bijbehorende koopprijs moet betalen.

De rechtbank zegt er uitdrukkelijk bij dat het niet nodig is te beoordelen of Reggestede de huurindexatie op zichzelf correct heeft berekend. Zelfs als de koper gelijk zou hebben dat de aanvangshuur in strijd met artikel 4.1 van de huurovereenkomst te hoog is vastgesteld, blijft de koopprijs gekoppeld aan de huur die Ahold werkelijk betaalt. Ook de discussie of de koper in februari 2023 zelf met de berekening had ingestemd – wat Reggestede met verwijzing naar e-mails stelde en de koper betwistte – kan daarom onbesproken blijven.

Uitkomst: betalen, met rente vanaf eind december 2023

Omdat de koper de rekenkundige juistheid van Reggestedes koopprijsberekening op basis van € 906.099,63 niet heeft weersproken, heeft hij geen vordering uit onverschuldigde betaling. De eerder betaalde facturen vinden hun grond in de koopovereenkomst. Het beroep op verrekening faalt, en de koper moet de slottermijn van € 416.562,50 (€ 504.040,63 inclusief btw) alsnog betalen. De rechtbank voegt daar ten overvloede aan toe dat de koper die veroordeling ook niet alsnog kan verrekenen met een vermeende vordering wegens te veel betaalde eerdere termijnen.

Over de rente valt de beslissing iets gunstiger uit voor de koper. De factuur dateerde van 1 april 2023, maar de laatste termijn was volgens de koopovereenkomst pas verschuldigd na herstel van alle opleverpunten. Vast stond dat op 13 december 2023 was vastgesteld dat die punten waren hersteld, en dat de betaaltermijn veertien dagen later, op 27 december 2023, verliep. De wettelijke handelsrente loopt daarom pas vanaf die datum.

De gevraagde verklaring voor recht dat de koper ten onrechte had verrekend, krijgt Reggestede niet: daarbij heeft zij geen zelfstandig belang naast de toegewezen betalingsvordering. Zij wordt op dat punt niet-ontvankelijk verklaard. De tegenvorderingen van de koper worden volledig afgewezen. De koper wordt veroordeeld in de proceskosten, in conventie begroot op € 12.851,03 en in reconventie op € 3.502. Het vonnis is op de belangrijkste onderdelen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Wat betekent dit voor beleggers en ontwikkelaars?

De uitspraak laat zien hoe zwaar de rechter de economische logica van een ‘huurgedreven’ koopprijs laat wegen. Wie een pand koopt tegen een veelvoud van de huur, kan achteraf moeilijk volhouden dat die huur te hoog is, terwijl hij diezelfde huur zelf int. De rechtbank ziet de koopprijs en de huuropbrengst als communicerende vaten: een hogere huur betekent een hogere prijs, en omgekeerd.

Voor beleggers die in een ontwikkelfase kopen, onderstreept de zaak het belang van een grondige due diligence op de huurovereenkomst waarnaar de koopakte verwijst. De koper verklaarde de inhoud van het Ahold-contract niet te kennen; precies dat maakte zijn latere beroep op een andere indexatiemethode kansloos. Wie invloed wil houden op de berekening van de aanvangshuur – bijvoorbeeld bij de keuze tussen jaarlijkse en eenmalige indexatie, of bij de behandeling van gebroken jaren – doet er verstandig aan dat in de koopovereenkomst zelf vast te leggen, of een instemmingsrecht te bedingen voordat de verkoper de huur met de huurder vaststelt.

Voor ontwikkelaars is de les dat een zorgvuldig gedocumenteerd indexatietraject met de huurder loont. Reggestede kon wijzen op meerdere brieven aan Ahold, op tijdige correcties en op de twee bevestigingen van de supermarktketen. Die schriftelijke trail maakte het voor de rechtbank eenvoudig vast te stellen dat verhuurder en huurder het over de aanvangshuur eens waren.

Ten slotte illustreert de zaak de bredere spanning die de hoge inflatie van 2022 en 2023 in de vastgoedmarkt veroorzaakte. CPI-indexaties pakten in die jaren uitzonderlijk hoog uit, waardoor koopprijzen die aan de huur waren gekoppeld fors stegen terwijl tegelijk bouw- en financieringskosten opliepen. De rechtbank laat er geen twijfel over bestaan dat zulke marktontwikkelingen, hoe pijnlijk ook voor een koper die voorfinanciert, op zichzelf geen grond zijn om een heldere prijsafspraak opzij te zetten – zeker niet als de koper zelf de vruchten plukt van diezelfde hogere huur.

Of tegen het vonnis hoger beroep wordt ingesteld, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBNHO:2024:5424, Rechtbank Noord-Holland, 17 april 2024