Een bovenwoning die bij een pizzeria hoort maar waarvoor al jaren een eigen huurprijs wordt betaald, had niet mogen worden meegenomen in de procedure tot herziening van de huurprijs van de bedrijfsruimte. Dat heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 27 februari 2024 geoordeeld in een langlopend huurgeschil uit Dronten (ECLI:NL:GHARL:2024:1425). Het hof zette een streep door het eindvonnis van de kantonrechter, waarin de pizzeriahouder nog was veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. In plaats daarvan moet de voormalige verhuurder ruim € 14.600 terugbetalen, plus bijna € 3.900 aan te veel betaalde huur. De zaak laat zien hoe belangrijk het is om bij gemengde verhuur van winkel- of horecaruimte met een woning helder vast te leggen wat precies tot de bedrijfsruimte behoort.

Een huurcontract uit 1989

De geschiedenis van de zaak gaat ver terug. Op 3 oktober 1989 sloten Juwelier Visser B.V. en een exploitatiemaatschappij een huurovereenkomst voor een bedrijfspand met bovenwoning aan Het Ruim 19-21 in Dronten. Per 1 januari 2004 nam de vennootschap onder firma Pizzeria Mama Mia de plaats van de oorspronkelijke huurder over. Sindsdien wordt in het pand een pizzeria geëxploiteerd.

Hoewel het pand in het contract als één geheel was omschreven, werden de bedrijfsruimte op nummer 21 en de bovenwoning op nummer 19 in de praktijk afzonderlijk gefactureerd. Uit facturen van 2004 tot en met 2020 blijkt dat voor de woning een eigen huurbedrag werd berekend, in maart 2004 ruim € 309 per maand en in juni 2018 bijna € 381 per maand, en dat over de huur van de woning geen btw werd geheven. Over de bedrijfsruimte werd wel btw in rekening gebracht.

Huurprijsherziening op verzoek van de pizzeria

In 2018 vroeg Mama Mia de kantonrechter om de huurprijs van de bedrijfsruimte te herzien op grond van artikel 7:303 BW. Die bepaling geeft zowel de huurder als de verhuurder van zogeheten 290-bedrijfsruimte de mogelijkheid om de rechter te vragen de huurprijs aan te passen aan de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De wet schrijft voor dat de rechter daarvoor een deskundige inschakelt.

De eerste deskundige kwam uit op een jaarhuur van € 39.755, met als peildatum 25 maart 2016. Hij beperkte zijn advies echter tot de bedrijfsruimte en liet de bovenwoning buiten beschouwing. Bij verstekvonnis van 10 juni 2020 veroordeelde de kantonrechter Visser vervolgens tot terugbetaling van bijna € 39.000 aan te veel betaalde huur.

Kantonrechter: woning hoort er wél bij

Visser kwam tegen het verstekvonnis op. De kantonrechter gaf de verhuurder daarin gelijk op een cruciaal punt: de deskundige had de bovenwoning ten onrechte buiten de huurprijsherziening gelaten. Volgens de kantonrechter omvatte de huurovereenkomst zowel de bedrijfsruimte als de woning tegen één huurprijs, zodat beide in de herziening moesten worden betrokken.

Er werd een tweede deskundige benoemd, een gespecialiseerd taxatiebureau voor horecavastgoed. Deze deskundige merkte de bovenwoning aan als zelfstandige woonruimte. Hij waardeerde de bedrijfsruimte op ruim € 45.900 per jaar en de woning op € 701 per maand, maar paste op de woning een korting van 50 procent toe, omdat deze niet als woning werd gebruikt.

De kantonrechter nam die korting niet over. Bij tussenvonnis van 24 augustus 2022 werd de huur per 19 juli 2018 vastgesteld op € 45.292,39 per jaar voor de bedrijfsruimte en € 8.447,40 per jaar voor de bovenwoning. In een volgend vonnis werd een coronakorting van € 6.049,51 vastgesteld voor de periode vanaf maart 2020. In het eindvonnis van 25 januari 2023 bepaalde de kantonrechter de totale jaarhuur op € 53.739,79. Omdat dat hoger uitviel dan wat de pizzeria in de tussentijd had betaald, werd Mama Mia veroordeeld tot betaling van een achterstand van € 11.555,75, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. De kosten van beide deskundigen werden gelijk verdeeld.

Intussen had Visser het pand per 1 april 2022 verkocht.

Het hoger beroep van Mama Mia

Mama Mia ging in hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. De belangrijkste grief richtte zich tegen het oordeel dat de bovenwoning bij de huurprijsherziening moest worden betrokken. Volgens de pizzeria ging het om een zelfstandige woning met een afzonderlijk afgesproken huurprijs, die daarom buiten de procedure van artikel 7:303 BW viel. Als de woning buiten beschouwing was gebleven, zou er volgens Mama Mia geen achterstand zijn, maar zou zij juist te veel hebben betaald: bijna € 3.900 over de periode van 19 juli 2018 tot de verkoop van het pand.

Daarnaast betoogde Mama Mia dat de coronakorting alleen op de huur van de bedrijfsruimte had moeten drukken en niet op die van de woning, waardoor zij te veel btw zou hebben betaald. Ook vorderde zij terugbetaling van het bedrag dat zij op grond van het eindvonnis aan Visser had voldaan, vermeerderd met rente, en volledige vergoeding van de kosten van beide deskundigen.

Juwelier Visser B.V. verscheen niet in hoger beroep. Het hof verleende verstek. In eerste aanleg had Visser zich op het standpunt gesteld dat bedrijfsruimte en woning één geheel vormden, onder meer omdat de nutsvoorzieningen van beide delen niet los van elkaar zouden staan en de woning niet zelfstandig mocht worden onderverhuurd.

Het oordeel van het hof: eigen huurprijs, zelfstandige woning

Het hof stelde de vraag centraal of de bovenwoning, als zelfstandige woonruimte met een eigen huurprijs, buiten de huurprijsherziening van artikel 7:303 BW had moeten blijven. Die vraag beantwoordde het hof bevestigend.

Doorslaggevend waren de facturen die Mama Mia overlegde. Die lieten over een periode van ruim vijftien jaar zien dat voor de woning en de bedrijfsruimte afzonderlijke bedragen in rekening werden gebracht. Visser had die facturen niet weersproken. Volgens het hof was daarmee voldoende onderbouwd dat voor de bovenwoning een aparte huurprijs was overeengekomen. Dat de woning zelfstandig is, kon het hof bovendien afleiden uit een verklaring van de gemeente Dronten en uit het oordeel van de tweede deskundige, die de woning ook als zelfstandig had aangemerkt.

De stellingen van Visser dat de nutsvoorzieningen onlosmakelijk met elkaar verbonden waren en dat het verbod op onderverhuur de woning tot een onderdeel van het bedrijf maakte, vond het hof onvoldoende feitelijk onderbouwd. Het hof volgde daarom de berekeningen van Mama Mia, die door Visser niet waren betwist.

Gevolgen voor de huurprijs en de terugbetaling

Het gevolg van dat oordeel is dat de herziening alleen betrekking had op de bedrijfsruimte, en dat voor de woning de afzonderlijk afgesproken huur bleef gelden. Op basis van de niet weersproken berekeningen van Mama Mia stelde het hof vast dat de pizzeria over de periode van 19 juli 2018 tot 1 april 2022 een bedrag van € 3.869,90 te veel had betaald. Visser moet dat terugbetalen.

Daarnaast moet Visser het bedrag terugbetalen dat Mama Mia op grond van het vernietigde eindvonnis had voldaan: de achterstand van € 11.555,75 en de daarover betaalde wettelijke handelsrente van € 3.076,81, samen € 14.632,56.

Btw en rente: geen extra vergoeding

Niet alle vorderingen van Mama Mia werden toegewezen. De claim van ruim € 1.270 aan te veel betaalde btw strandde, omdat Mama Mia de btw als ondernemer kan verrekenen in haar aangifte. Er was volgens het hof dus geen sprake van schade.

Ook de rente die Mama Mia in hoger beroep vorderde over de terug te betalen bedragen, wees het hof af. Het hof merkte die vorderingen aan als een vermeerdering van eis. Volgens het procesrecht moet zo’n vermeerdering tegenover een niet verschenen partij bij exploot worden betekend, zodat die partij de kans krijgt alsnog te reageren. Omdat dat niet was gebeurd, kon het hof de vermeerderde eis niet toewijzen.

Deskundigenkosten gelijk verdeeld

Mama Mia vond dat Visser de volledige kosten van beide deskundigen moest dragen. Het hof liet de gelijke verdeling in stand. Over het eerste rapport overwoog het hof dat het onbruikbaar was geworden door de discussie over de woning, maar dat geen van beide partijen daar tijdig bezwaar tegen had gemaakt. Bij het tweede rapport kwam de vastgestelde huurprijs uit tussen de standpunten van beide partijen in, zodat ieder deels gelijk kreeg. Een gelijke verdeling vond het hof daarom redelijk. De proceskosten in hoger beroep werden gecompenseerd en de veroordelingen werden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Juridisch kader: artikel 7:303 en gemengde verhuur

De procedure tot huurprijsherziening van artikel 7:303 BW is een van de belangrijkste instrumenten in het huurrecht voor winkels en horeca. Na afloop van de overeengekomen termijn, of als sinds de laatste vaststelling ten minste vijf jaar zijn verstreken, kan elk van beide partijen de rechter vragen een nieuwe huurprijs vast te stellen. Uitgangspunt is de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de vijf jaar voorafgaand aan de vordering. Artikel 7:304 BW bepaalt dat de rechter daarover een deskundige moet horen.

Het regime voor 290-bedrijfsruimte kan zich ook uitstrekken tot woonruimte die als onderdeel van dezelfde huurovereenkomst met de bedrijfsruimte wordt verhuurd. Dat verklaart waarom de vraag of de bovenwoning bij de herziening hoorde zo bepalend was. De kern van de uitspraak is dat het niet alleen gaat om de omschrijving van het gehuurde in het contract, maar ook om de manier waarop partijen de huurrelatie in de praktijk hebben ingericht. Een afzonderlijk afgesproken huurprijs, separate facturering zonder btw en de zelfstandigheid van de woning wogen voor het hof zwaarder dan de omstandigheid dat beide delen in één akte waren opgenomen.

De Hoge Raad heeft zich in het verleden vaker uitgelaten over gemengde huurverhoudingen van bedrijfsruimte met een bovenwoning. Zo ging het arrest van 24 januari 1997 (ECLI:NL:HR:1997:ZC2255) over de beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik, waarbij ook de bij de winkel gehuurde bovenwoning en de gemeenschappelijke toegang daartoe een rol speelden. De Hoge Raad vernietigde de uitspraak van de feitenrechter omdat die onvoldoende was ingegaan op het verweer van de huurster dat de door de verhuurders beoogde verbouwing niet kon worden uitgevoerd zonder inbreuk op haar recht op gebruik van de gemeenschappelijke gang en trap naar de bovenwoning. Het arrest illustreert hoe de verwevenheid van woon- en bedrijfsruimte in de praktijk tot complexe vragen kan leiden.

Coronakorting in de herzieningsprocedure

Het geschil laat ook zien hoe de coronaperiode in lopende huurprocedures doorwerkte. De kantonrechter stelde een korting vast voor de periode vanaf maart 2020. Sinds het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) staat vast dat overheidsmaatregelen in verband met de pandemie geen gebrek opleveren, maar dat de huurprijs wel op grond van onvoorziene omstandigheden kan worden aangepast, waarbij de Hoge Raad een berekeningsmethode aanreikte die het nadeel in beginsel gelijk over huurder en verhuurder verdeelt. In hoger beroep speelde vooral de vraag of de korting ook over de woninghuur moest worden berekend, wat voor Mama Mia gevolgen had voor de btw; die btw-vordering wees het hof zoals beschreven af.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor eigenaren van winkel- en horecapanden met bovenwoningen is de uitspraak een duidelijke les. Wie een woning samen met bedrijfsruimte verhuurt, maar daarvoor in de praktijk een afzonderlijke huurprijs factureert, loopt het risico dat de woning niet meer als onderdeel van de bedrijfsruimte wordt gezien. Dat heeft gevolgen voor een huurprijsherziening, maar mogelijk ook voor andere kwesties, zoals de toepasselijkheid van het woonruimteregime en de mogelijkheid van beëindiging.

Voor huurders laat de zaak zien dat een zorgvuldige administratie het verschil kan maken. De pizzeria kon met facturen over een periode van vele jaren aantonen hoe de huur was opgebouwd. Zonder die stukken was het oordeel van het hof waarschijnlijk anders uitgevallen.

Voor beleggers die winkelpanden met bovenwoningen aankopen, is het raadzaam bij de due diligence niet alleen het huurcontract zelf te bekijken, maar ook de facturatie en de feitelijke gang van zaken. Een contract waarin het gehele pand als één object is omschreven, biedt geen garantie dat een rechter de woning ook als onderdeel van de bedrijfsruimte zal behandelen.

Praktische tips

• Leg bij gemengde verhuur uitdrukkelijk vast of de woning onderdeel is van de bedrijfsruimte en of één huurprijs geldt voor het geheel.
• Factureer in lijn met het contract. Afzonderlijke facturering van woning en bedrijfsruimte, zeker met een verschillende btw-behandeling, kan worden opgevat als bewijs van afzonderlijke huurafspraken.
• Geef een deskundige in een herzieningsprocedure een heldere opdracht over welk deel van het pand wordt getaxeerd, en maak direct bezwaar als die afbakening volgens u onjuist is. Een rapport dat later onbruikbaar blijkt, kost beide partijen geld.
• Wie in hoger beroep een eis vermeerdert tegenover een partij die niet is verschenen, moet die vermeerdering laten betekenen.
• Bewaar huurfacturen en betaalbewijzen over de volledige looptijd van een huurovereenkomst; in deze zaak gingen de stukken terug tot 2004.

Wat er nu volgt

Het arrest maakt een einde aan een procedure die in 2018 begon en via meerdere vonnissen van de kantonrechter bij het hof belandde. Visser is inmiddels geen eigenaar meer van het pand, zodat de uitspraak vooral financiële gevolgen heeft voor de afwikkeling tussen de pizzeria en de voormalige verhuurder. Tegen het arrest stond cassatieberoep bij de Hoge Raad open; het hof verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, zodat Mama Mia de bedragen ook bij een eventueel cassatieberoep kan innen. Uit de gepubliceerde uitspraak blijkt niet of cassatie is ingesteld.

Bron: Rechtspraak.nl, ECLI:NL:GHARL:2024:1425; aanvullend: ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, ECLI:NL:HR:2021:1974

Beeld (illustratie): “A shopping street” door Sergiy Galyonkin, CC BY-SA 2.0 (licentie) via Flickr