Woningcorporatie deltaWonen heeft het monumentale kantoorgebouw aan de Veerallee 30 in Zwolle gekocht, het pand dat zij sinds 2005 huurt. De verkopers zijn een groep particulieren. De overdracht vond plaats per 1 mei 2024, meldde CBRE, dat de verkopers adviseerde. Met de aankoop is de corporatie eigenaar van het volledige complex waarin zij is gehuisvest. Over de koopprijs zijn geen mededelingen gedaan.

Van gymnasium naar corporatiekantoor

Het gebouw is het voormalige gymnasium Celeanum. Het ligt tussen de binnenstad van Zwolle en het NS-station, een plek die zowel voor medewerkers als voor bezoekers goed bereikbaar is. Het kantoor telt in totaal 2.591 m² verhuurbaar vloeroppervlak en op het terrein zijn 38 parkeerplaatsen beschikbaar.

deltaWonen trok in 2005 als huurder in het monumentale pand. Tien jaar later, in 2015, kocht de corporatie al de naastgelegen gymzaal aan de Veerallee 29 en verbond die met het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw zelf bleef tot nu in handen van de particuliere eigenaren. Door de koop van dat deel is het hele ensemble nu eigendom van de gebruiker.

Bij de transactie trad CBRE op als adviseur van de verkopende particulieren. KroeseTempert begeleidde deltaWonen als koper commercieel. De betrokken adviseurs worden in het persbericht niet bij naam genoemd.

Een gebruiker die koper wordt

De transactie is een voorbeeld van een zogenoemde gebruikersaankoop: de huurder koopt het pand waarin hij al zit. Voor een organisatie die al bijna twintig jaar op dezelfde plek zit en er bovendien al in de aangrenzende gymzaal heeft geïnvesteerd, ligt dat voor de hand. Eigendom geeft zekerheid over de huisvesting op lange termijn en voorkomt dat de organisatie bij het aflopen van een huurcontract opnieuw moet onderhandelen of moet verhuizen.

Voor de verkopers biedt een verkoop aan de zittende gebruiker eveneens voordelen. Er is geen leegstandsrisico en de koper kent het gebouw tot in detail. Dat maakt de transactie overzichtelijker dan een verkoop aan een externe belegger, die het gebouw en de huurovereenkomst eerst uitgebreid zou willen laten onderzoeken.

Bij monumentale kantoorpanden speelt daarnaast mee dat aanpassingen aan het gebouw onder strengere regels vallen dan bij gewone kantoren. Een eigenaar-gebruiker die zelf beslist over onderhoud en verbouwingen, kan die afwegingen afstemmen op het eigen gebruik. Voor een huurder ligt dat ingewikkelder, omdat de eigenaar over ingrepen aan het casco gaat.

deltaWonen en de regio Zwolle

deltaWonen is een woningcorporatie die actief is in Zwolle, Kampen en Oldebroek. De corporatie omschrijft zichzelf als een organisatie die wil bijdragen aan een inclusieve samenleving waarin iedereen kan meedoen, en ziet een thuis voor iedereen als basis daarvoor. Het kantoor aan de Veerallee is de uitvalsbasis van waaruit de corporatie haar werkgebied bedient.

Dat een corporatie zelf kantoorvastgoed koopt, komt minder vaak voor dan aankopen van woningen of grond. Corporaties investeren hun middelen in de eerste plaats in sociale huurwoningen. Een eigen kantoor is in die zin ondersteunend vastgoed, vergelijkbaar met de huisvestingsbesluiten van andere organisaties die hun werkplek veiligstellen.

Kantorenmarkt in beweging

De aankoop vond plaats in een periode waarin de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed voorzichtig uit een dal klom. CBRE becijferde begin 2024 dat er in 2023 ongeveer € 8 miljard in Nederlands commercieel vastgoed werd belegd, 53% minder dan een jaar eerder. Voor 2024 rekende het adviesbureau op een herstel naar ongeveer € 9,5 miljard. Volgens het bureau zouden veel eigenaren vanwege de hogere rente en strengere financieringsvoorwaarden eerder kiezen voor herfinanciering dan voor verkoop.

Specifiek voor kantoren was het beeld somber. In zijn vooruitblik op 2024 schatte CBRE het beleggingsvolume in kantoren over 2023 op ongeveer € 1,3 miljard, 68% minder dan de € 3,9 miljard van 2022. De waarde van kantoren lag gemiddeld zo’n 40% onder de piek van begin 2022. Tegelijk verwachtte het bureau juist in steden als Zwolle, naast Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven, een tekort aan duurzame kantoorruimte, omdat er weinig nieuwbouw in de planning zat. Voor een gebruiker met een vaste plek in de stad is het veiligstellen van de eigen huisvesting in zo’n markt een begrijpelijke keuze.

In dat klimaat zijn transacties waarbij de gebruiker koopt een aparte categorie. De koper is niet afhankelijk van het rendement op een huurstroom, maar van het eigen huisvestingsbelang. Daardoor kunnen dit soort deals ook doorgaan wanneer beleggers terughoudend zijn.

De ligging tussen binnenstad en station was volgens het persbericht een van de kenmerken van het object. Voor een organisatie die dagelijks huurders, partners en medewerkers ontvangt, is zo’n centrale en met het openbaar vervoer goed bereikbare plek een belangrijk gegeven. Dat de corporatie juist op deze plek haar huisvesting veiligstelt, sluit daarop aan.

Wat er nu volgt

Met de aankoop is deltaWonen voortaan zowel gebruiker als eigenaar van het volledige complex aan de Veerallee 29 en 30. Plannen voor een verbouwing of uitbreiding zijn in het persbericht niet genoemd. De corporatie blijft het gebouw gebruiken als kantoor voor haar organisatie.

Voor de Zwolse kantorenmarkt verandert er weinig: het gebouw was al in gebruik bij dezelfde organisatie en komt niet beschikbaar voor de verhuur. Wel verdwijnt er een verhuurd monumentaal kantoorobject uit de beleggingsmarkt, nu het pand uit particulier beleggersbezit overgaat naar de gebruiker zelf.

Bron: CBRE – deltaWonen koopt monumentaal kantoorgebouw in Zwolle. Zie ook: deltaWonen – Wonen met zorg (februari 2021) · CBRE – NL Real Estate Market Outlook 2024: kantoren · CBRE – Vastgoedmarkt ziet verbetering na laagste beleggingsvolume in 10 jaar