De gemiddelde transactieprijs van kantoorgebouwen in Nederland is voor het vierde kwartaal op rij gedaald. In het eerste kwartaal van 2024 lagen de prijzen 2,1 procent lager dan een jaar eerder, meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) op 7 mei 2024 op basis van eigen cijfers en gegevens van het Kadaster. Zo’n reeks van vier dalende kwartalen kwam het CBS sinds 2015 niet meer tegen. Bedrijfspanden en winkels werden in dezelfde periode juist duurder.

Kantoren: eerste langere daling sinds 2015

De prijsindex voor kantoren kwam in het eerste kwartaal uit op 175,5 (2015 = 100). De trendlijn, die ook rekening houdt met eerdere kwartalen, stond op 172,4. Ondanks de daling liggen de kantoorprijzen nog altijd 69 procent boven het niveau van 2015 en ook boven het niveau van begin 2008, toen het CBS met de meting begon.

Opvallend is de ontwikkeling van de voorraad. Nederland telt volgens het CBS nu ongeveer 94.000 kantoorgebouwen, tegen ruim 97.500 in 2015. Hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen van het CBS wees er in een toelichting tegenover persbureau ANP op dat kantoren al jaren worden omgebouwd tot bijvoorbeeld woningen of worden gesloopt. Dat wijst volgens hem op een afnemende vraag naar kantoorruimte, terwijl de dienstensector blijft groeien. Hij noemde het relatief grote aandeel Nederlanders dat thuiswerkt als mogelijke verklaring voor de prijsdaling, maar liet in het midden of het kantoorgebouw daarmee zijn langste tijd heeft gehad. Aan de gebruikerskant was het beeld iets positiever: Cushman & Wakefield zag de kantorenopname in het eerste kwartaal van 2024 voor het eerst sinds 2020 stijgen.

Bedrijfspanden en winkels in de lift

Bij de andere categorieën commercieel vastgoed was het beeld anders. Industriepanden, waaronder het CBS onder meer distributiecentra, magazijnen en andere opslaggebouwen rekent, waren in het eerste kwartaal 5,1 procent duurder dan een jaar eerder. De index kwam uit op 182,4. Sinds 2015 zijn de prijzen in dit segment met bijna 86 procent gestegen. De opwaartse trend is daarmee intact, maar de groei op jaarbasis neemt al acht kwartalen op rij af.

Winkelpanden werden 4,8 procent duurder. Toch is retail de enige categorie die het niveau van begin 2008 nog altijd niet heeft teruggezien. De index voor winkels staat op 131,2, wat 32 procent hoger is dan in het eerste kwartaal van 2015.

Huurwoningen, die het CBS als vierde categorie commercieel vastgoed meeneemt, lieten nauwelijks beweging zien. De prijzen lagen minder dan 0,1 procent lager dan een jaar eerder en 0,2 procent lager dan in het vierde kwartaal van 2023. De groei vlakt sinds begin 2022 elk kwartaal verder af. Over de hele periode sinds 2015 is dit wel de categorie met de grootste stijging: bijna 114 procent.

Lange lijn sinds de kredietcrisis

Het CBS plaatst de cijfers in een langere reeks. Vanaf het begin van de metingen in 2008, het jaar waarin de financiële crisis uitbrak, daalden de prijzen van commercieel vastgoed. Tussen 2014 en 2016 volgde een omslag, waarna woningen, bedrijfspanden en kantoren flink in waarde stegen. Dat de kantorenmarkt nu voor het eerst sinds die periode een jaar lang terugloopt, past in het bredere beeld van een vastgoedmarkt die zich aanpast aan hogere rente en een veranderend gebruik van werkplekken. Eerder dat jaar verwachtte ING al dat de prijzen van commercieel vastgoed in de eerste helft van 2024 zouden stabiliseren.

Het CBS werkt met twee maatstaven. De prijsindex geeft een momentopname van één kwartaal; de trendlijn neemt ook informatie uit voorgaande kwartalen mee en reageert daardoor met vertraging op prijsveranderingen. De marges zijn 95-procentsbetrouwbaarheidsintervallen; voor kantoren loopt die bandbreedte in het eerste kwartaal van 163 tot 182,4. De cijfers zijn gebaseerd op transacties die via het Kadaster zijn geregistreerd.

Verduurzamingsopgave drukt op oudere kantoren

Voor eigenaren van kantoren speelt naast de vraagontwikkeling ook de verduurzamingsopgave een rol. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen, op enkele uitzonderingen na, minimaal energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. Voor 2030 wil het Rijk de lat verder leggen, op label A. Volgens het ANP-bericht over de CBS-cijfers heeft op dit moment ongeveer 63 procent van de totale kantoorvloer dat label.

Vastgoedadviseur Envalue becijferde dat nog zeker 18 miljoen vierkante meter kantoorruimte moet worden verduurzaamd. Om alle Nederlandse kantoorgebouwen in 2030 op het vereiste label te brengen is volgens het bureau minimaal 1,5 miljard euro nodig. Voor oudere gebouwen op minder gewilde locaties kan die investering het verschil maken tussen renoveren, transformeren of slopen.

Die keuze sluit aan bij de krimp van de voorraad die het CBS signaleert. Transformatie van leegstaande of verouderde kantoren naar woningen is de afgelopen jaren een belangrijke bron van nieuwe woonruimte geweest, en gemeenten en beleggers kijken nadrukkelijk naar kantoorlocaties die als werklocatie hun functie verliezen.

Wat er nu volgt

Het CBS publiceert de prijsindices voor commercieel vastgoed per kwartaal. De cijfers over het tweede kwartaal van 2024 moeten duidelijk maken of de daling van de kantoorprijzen doorzet of afvlakt. Voor beleggers is vooral de tweedeling binnen de kantorenmarkt van belang: goed bereikbare, duurzame gebouwen op toplocaties blijven gewild, terwijl verouderde panden zonder goed energielabel onder druk staan. Bedrijfs- en logistiek vastgoed blijft vooralsnog het segment met de sterkste prijsontwikkeling, al neemt ook daar de groei af.

Bron: CBS – Verkoopprijzen van kantoren nu een jaar in een dalende trend · Extra bronnen: Accountant.nl (ANP), Binnenlands Bestuur

Beeld: “DSC08216” by job de hoop, Public Domain Mark 1.0 (Flickr)