De Nederlandsche Bank maant banken om hun onderpand in commercieel vastgoed sneller te herwaarderen. In het Overzicht Financiële Stabiliteit van voorjaar 2024, gepubliceerd op 11 juni, constateert de toezichthouder dat de waarden van commercieel vastgoed gemiddeld zo’n 13% onder de piek liggen, terwijl banken per jaar slechts voor ongeveer 30% van dat vastgoed de onderpandwaarde opnieuw vaststellen. Het aandeel leningen waarbij de schuld hoger is dan de waarde van het pand liep op naar 17%.

Prijzen in alle segmenten onder druk

Volgens DNB zijn de prijzen van commercieel vastgoed in alle segmenten gedaald sinds de centrale banken de rente begonnen te verhogen. De ECB verhoogde haar beleidsrente tussen juli 2022 en september 2023 met in totaal 450 basispunten. Daarnaast wijst de toezichthouder op structurele factoren die het commercieel vastgoed raken: het blijvend hogere aandeel thuiswerken en de groei van e-commerce. In de risicotabel van het rapport noemt DNB een prijscorrectie op de vastgoedmarkt als een van de hoofdrisico’s voor de financiële stabiliteit, en verwijst daarbij specifiek naar de afnemende vraag naar kantoorruimte.

De gemiddelde waardedaling ten opzichte van de piek schat DNB op circa 13%. Het investeringsvolume is volgens sectorale bronnen als CBRE en StiVAD met ongeveer de helft teruggevallen. De transactiewaarden van commercieel vastgoed bleven ook in de meest recente periode dalen, terwijl de prijzen van koopwoningen juist weer opliepen: in april 2024 lagen die gemiddeld 7,5% hoger dan een jaar eerder, op een nieuw record.

De problemen zijn niet uniek voor Nederland. Ook in andere landen dalen de prijzen van commercieel vastgoed. DNB verwijst naar de Verenigde Staten, waar banken met grote vastgoedportefeuilles onder druk kwamen na forse verliezen bij New York Community Bank. Omdat Nederlandse financiële instellingen weinig blootstelling hebben aan Amerikaans commercieel vastgoed, beoordeelt DNB de directe risico’s daarvan als klein.

Kredietkwaliteit verslechtert, maar nog onder het gemiddelde

In de kredietportefeuilles van de Nederlandse banken is de verslechtering zichtbaar. Het aandeel niet-presterende leningen met commercieel vastgoed als onderpand steeg van 3% naar 4%. Dat ligt nog onder het langjarig gemiddelde. Zorgwekkender is het aandeel leningen waarbij banken een verhoogd risico op wanbetaling zien (zogeheten stage 2): dat bedraagt 17%, boven het langjarig gemiddelde van 15% en even hoog als in 2022.

Het meest sprekende cijfer betreft de loan-to-value. Sinds het vorige overzicht van oktober 2023 is het aandeel vastgoedleningen met een LTV boven 100% gestegen van 14% naar 17%. Bij die leningen is het onderpand onvoldoende om een eventueel verlies volledig op te vangen. DNB wijst erop dat de terugbetaalcapaciteit van vastgoedeigenaren onder druk staat door een combinatie van lagere rendementen, hogere rentelasten en lagere huuropbrengsten.

Bovendien staat een groot deel van de zakelijke schuld voor een herfinanciering. Nederlandse banken hebben in totaal circa 600 miljard euro aan bedrijfsleningen uitstaan. Van alle uitstaande bedrijfsschuld krijgt 55% in 2024 of 2025 een renteherziening of moet worden geherfinancierd. Bij bedrijfsleningen is de hogere rente volgens DNB al voor meer dan de helft doorgewerkt, bij hypotheken voor huishoudens pas voor 9%. Hoe groot het aandeel commercieel vastgoed in die herfinancieringsgolf is, splitst het rapport niet uit.

Onderpand niet actueel

De kern van de waarschuwing gaat over de waardering. Europese regels verplichten banken om de waarde van commercieel vastgoed jaarlijks te monitoren, maar dat betekent niet dat een onafhankelijke taxateur het pand ook daadwerkelijk opnieuw waardeert. In de praktijk stellen Nederlandse banken volgens DNB jaarlijks voor circa 30% van het commercieel vastgoed de onderpandwaarde opnieuw vast. Een aanzienlijk deel van de waarden in de boeken is daarmee niet volledig actueel, en prijsdalingen komen pas met vertraging op de balansen terecht.

DNB vraagt banken daarom om hun onderpand tijdig te herwaarderen en waar nodig voorzieningen te treffen. Regelmatige herwaardering geeft volgens de toezichthouder beter zicht op risico’s en maakt het mogelijk om op tijd voorzieningen te vormen, zonder de kredietverlening onnodig af te remmen. Voor nieuwe leningen pleit DNB voor voorzichtige leennormen, zodat de kwaliteit van de portefeuilles bewaard blijft en banken minder kwetsbaar zijn bij nieuwe marktschokken.

Naast banken kijkt DNB ook naar institutionele beleggers. Pensioenfondsen en verzekeraars hebben hun beleggingen in minder liquide ‘private assets’, waaronder commercieel vastgoed, de afgelopen jaren uitgebreid. Bij pensioenfondsen steeg dat aandeel van 7% in 2016 naar 12% in 2023, bij verzekeraars van 5% naar 11%. Samen beleggen zij circa 235 miljard euro in dit soort categorieën. DNB noemt commercieel vastgoed als voorbeeld van een illiquide en risicovolle belegging, zonder de exacte omvang voor vastgoed te kwantificeren.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor de vastgoedmarkt heeft de oproep van DNB een directe en een indirecte kant. Direct: eigenaren met een hoge financiering op kantoren of andere objecten waarvan de waarde fors is gedaald, kunnen bij een herwaardering of herfinanciering met strengere voorwaarden te maken krijgen, zoals extra aflossing, aanvullend eigen vermogen of een hogere rente-opslag. Nu 55% van de bedrijfsschuld in 2024 of 2025 aan de beurt is, valt dat moment voor veel partijen binnen afzienbare tijd.

Indirect kan dit tot kansen leiden. Wanneer banken hun onderpand realistischer waarderen, kan dat de prijsvorming versnellen. Partijen die moeten herfinancieren maar het gat niet kunnen dichten, kunnen gedwongen worden tot verkoop. Beleggers met eigen vermogen en een langere horizon kunnen daar van profiteren, vooral als de waardedaling grotendeels achter de rug is. DNB zelf ziet de financiële stabiliteit in het algemeen verbeteren: de inflatie in Nederland daalde van een piek van 17% in september 2022 naar 2,7% in mei 2024 en de ECB is begonnen met renteverlagingen. Tegelijk verwachten beleggers voor 2024 minder renteverlagingen dan aan het begin van het jaar.

Wat volgt

DNB brengt twee keer per jaar een Overzicht Financiële Stabiliteit uit; de najaarseditie volgt in het najaar van 2024. Daarin zal blijken of banken gehoor hebben gegeven aan de oproep tot herwaardering en of het aandeel leningen met een LTV boven 100% verder oploopt. Voor de vastgoedmarkt zijn de ontwikkeling van de rente en de afloop van de herfinancieringsgolf in 2024 en 2025 de belangrijkste factoren om te volgen.

Lees ook: ING vervroegt verwachting: prijzen commercieel vastgoed stabiliseren al in eerste halfjaar en CBS: kantoorprijzen dalen vier kwartalen op rij, bedrijfspanden en winkels duurder.

Bron: De Nederlandsche Bank – Overzicht Financiële Stabiliteit voorjaar 2024

Extra bron: DNB OFS voorjaar 2024 (pdf)