De Europese life sciences-sector groeit stevig door en dat vertaalt zich in een toenemende vraag naar laboratoria, productieruimte en distributiecentra. Volgens een nieuwe analyse van JLL ontstaat daardoor een aantrekkelijke niche voor vastgoedbeleggers, omdat het aanbod van moderne, geschikte gebouwen ver achterblijft. In Nederland is het aantal bedrijven op de 45 (life) science parks die JLL volgt in vijf jaar tijd meer dan verdubbeld, en de Randstad-cluster rond Leiden, Utrecht en Amsterdam kent volgens de adviseur een zeer lage leegstand in hoogwaardige laboratoriumruimte.
Verdubbeling van het aantal bedrijven op Nederlandse science parks
JLL baseert zijn conclusies op het rapport Life Sciences Industry & Real Estate Perspective, dat de vastgoedadviseur in mei 2024 presenteerde. Daarin schetst JLL een sector die de afgelopen vijf jaar een sterke toename van het aantal nieuw opgerichte bedrijven in Europa liet zien. Nederland liep daarin volgens het rapport goed mee. Op de 45 (life) science parks die JLL in Nederland analyseert, is het aantal gevestigde bedrijven ruimschoots verdubbeld. De groei concentreerde zich vooral bij start-ups op de meer volwassen parken in Leiden en Amsterdam.
Volgens Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland, heeft de sector na een periode van sterke groei de afgelopen twee jaar een consolidatieslag doorgemaakt. Sinds 2021 neemt het aantal fusies en overnames toe, omdat grote farmaceutische concerns op zoek zijn naar innovatieve jonge bedrijven. Bertens verwacht dat die beweging doorzet: de grote spelers willen hun pijplijn van nieuwe geneesmiddelen veiligstellen. Volgens het rapport staat de komende zes jaar namelijk zo’n 51,2 miljard dollar aan omzet onder druk door concurrentie van generieke middelen en biosimilars, die op de markt komen zodra patenten verlopen.
Vier aanjagers van de vraag naar vastgoed
JLL noemt vier factoren die de vraag naar life sciences-vastgoed de komende jaren ondersteunen. De eerste is de veelbelovende ontwikkeling van nieuwe medische behandelingen.
De tweede is durfkapitaal. Nu de inflatiedruk afneemt en de macro-economische vooruitzichten stabieler worden, verwacht JLL dat er weer meer venture capital naar de sector stroomt. Het rapport noemt de bedragen die in de belangrijkste Europese landen al in de sector zijn gestoken: het Verenigd Koninkrijk staat bovenaan met 14,7 miljard dollar, gevolgd door Frankrijk (6,8 miljard), Zwitserland (4,7 miljard) en Duitsland (4,1 miljard). Nederland volgt met 2,5 miljard dollar.
De derde factor is overheidsgeld. Publieke investeringen en door de overheid gefinancierde projecten ondersteunen volgens JLL de vastgoedgroei in heel Europa. Als Nederlands voorbeeld van een nieuwe R&D-hub wijst de adviseur op de Brainport-regio rond Eindhoven.
De vierde en voor beleggers misschien belangrijkste factor is het beperkte aanbod. Een sterke vraag ontmoet in heel Europa een krap aanbod van geschikte gebouwen, en juist die combinatie creëert volgens JLL beleggingskansen.
Kansen voor beleggers: multi-tenant labs en de Randstad
Volgens JLL zal de zogeheten Golden Triangle tussen Londen, Cambridge en Oxford verder groeien, waardoor bedrijven die laboratoriumruimte zoeken meer keuze krijgen. Daarnaast verwacht de adviseur sterke groei in een aantal andere clusters: de Randstad, Parijs en Berlijn-Potsdam. Opvallend is dat de vraag zich niet beperkt tot laboratoria. Ook productiefaciliteiten en distributiecentra die specifiek op de sector zijn toegesneden, worden gezocht.
De beleggingsmarkt voor life sciences-vastgoed op het Europese vasteland is volgens het rapport nog relatief jong. De belangstelling van beleggers voor laboratoriumruimte groeit wel, met name voor gebouwen die door meerdere gebruikers tegelijk worden gehuurd. JLL constateert dat samenwerkingen tussen beleggers en ontwikkelaars al hebben geleid tot gebouwen die aansluiten op de lokale behoefte.
Christiaan Tuitman, Senior Consultant en Life Sciences-specialist binnen Capital Markets bij JLL Nederland, ziet de sector klaarstaan voor verdere groei. Beleggers kunnen volgens hem profiteren van de schaarste aan hoogwaardige laboratoriumruimte op de juiste locaties. Daarbij wordt huurgroei verwacht, wat het segment volgens Tuitman interessant maakt. Hij noemt de Golden Triangle, Parijs, Berlijn en de Nederlandse Randstad-cluster als de gebieden met de beste vooruitzichten.
JLL trekt daaruit de bredere conclusie dat beleggers voor groei op lange termijn steeds vaker een bredere portefeuillestrategie nodig hebben, waarin ook alternatieve segmenten als life sciences een plek krijgen naast de traditionele sectoren.
Wat betekent dit voor de Nederlandse markt?
Voor Nederlandse beleggers en ontwikkelaars komt de boodschap neer op een duidelijke kans met een paar kanttekeningen. Laboratoriumgebouwen zijn technisch veeleisend: ze vragen om zwaardere installaties, extra ventilatie, hogere vloerbelasting en specifieke veiligheidsvoorzieningen. Dat maakt ze duurder om te bouwen dan kantoren en minder eenvoudig om te zetten naar een andere functie. Tegelijk zorgt juist die complexiteit ervoor dat het aanbod niet snel kan meegroeien met de vraag, wat de positie van bestaande eigenaren versterkt.
De concentratie van de groei in Leiden en Amsterdam onderstreept dat locatie hier alles bepaalt. Bedrijven willen dicht bij universiteiten, academische ziekenhuizen en andere bedrijven in hun keten zitten. Wie belegt in losse laboratoriumgebouwen buiten de bekende clusters, loopt dus een ander risico dan wie op een gevestigd science park instapt. De door JLL gesignaleerde zeer lage leegstand in hoogwaardige labruimte in de Randstad geldt bovendien uitdrukkelijk voor het kwaliteitssegment.
Voor gebruikers is het beeld minder rooskleurig. Groeiende start-ups en scale-ups die moeten uitbreiden, lopen tegen een krappe markt aan. Multi-tenant labs, die JLL als groeisegment voor beleggers noemt, kunnen voor die bedrijven juist een uitkomst zijn: ze bieden flexibele ruimte zonder dat een jong bedrijf zelf een volledig laboratorium hoeft in te richten.
Ook de consolidatie die Bertens beschrijft, verdient aandacht: overnames kunnen leiden tot herschikking van locaties. Beleggers doen er goed aan naast locatie en gebouwkwaliteit ook de financiële basis van huurders te beoordelen.
Vooruitzicht
JLL verwacht dat de life sciences-sector in Europa de komende jaren aanzienlijk blijft groeien, gedragen door nieuwe behandelingen en een toename van privaat en publiek kapitaal. Of beleggers die groei ook in rendement kunnen omzetten, hangt volgens het rapport vooral af van toegang tot schaarse, kwalitatief hoogwaardige ruimte op de juiste plekken. De Randstad-cluster staat daarbij nadrukkelijk op de kaart als een van de Europese groeigebieden.
