Wereldwijd zijn de huren voor de beste kantoorruimte in het afgelopen jaar licht gestegen, maar voor huurders zit de echte kostenstijging elders. Volgens nieuwe analyse van Savills liepen de prime kantoorhuren in de grote steden tussen het eerste kwartaal van 2023 en het eerste kwartaal van 2024 met 1,1 procent op, terwijl de totale netto huisvestingslasten voor gebruikers – huur plus inrichtingskosten – met 2,4 procent stegen. Opvallend is dat de kosten het hardst stijgen in de regio’s waar kantoren het minst bezet zijn. Amsterdam neemt in het overzicht een plek in de middenmoot in.

Inrichting duurder, bijdrage verhuurder relatief kleiner

De kern van de analyse zit in de verhouding tussen huur, incentives en de kosten van het inrichten van een kantoor. Savills volgt de bijdragen die verhuurders leveren aan de inrichting in 35 markten. Die bijdragen (exclusief turn-key opgeleverde ruimte) zijn sinds het eerste kwartaal van 2019 met ongeveer 37,5 procent gestegen. Maar de inrichtingskosten zelf liepen nog harder op. Het gevolg: het aandeel van de verhuurder in de totale inrichtingskosten daalde van 26,8 procent begin 2019 naar 23,4 procent in het eerste kwartaal van 2024.

Verhuurders bieden dus wel meer, maar niet genoeg om de gestegen bouw- en inrichtingskosten bij te houden. Voor huurders betekent dat dat een verhuizing naar een nieuw of gerenoveerd kantoor per saldo duurder uitvalt dan de kale huurontwikkeling doet vermoeden.

EMEA: laagste bezetting, sterkste kostenstijging

Per regio verschillen de cijfers sterk. In EMEA stegen de netto effectieve kosten voor gebruikers gemiddeld met 4,8 procent op jaarbasis, in Noord-Amerika met 2 procent en in Azië-Pacific met 0,6 procent, al wisselt dat laatste per stad en per kwartaal. Savills legt een verband met de kantoorbezetting: die neemt in alle grote regio’s toe, maar Azië-Pacific, waar een sterke kantoorcultuur bestaat, ligt ruim voor op Europa en Noord-Amerika, waar flexibel werken ingeburgerd is.

Jeremy Bates, bij Savills verantwoordelijk voor de occupational markets in EMEA, stelt dat verhuurders harder moeten werken om huurders aan te trekken en vast te houden. Tegelijk blijft de vraag naar de beste ruimte volgens hem sterk, ook in markten waar de bezetting onder het niveau van vóór de pandemie blijft. In New York, waar topruimte schaars is, beginnen de concessies van verhuurders volgens Bates al terug te lopen.

Amsterdam in de middenmoot

Voor Nederland is vooral de positie van Amsterdam relevant. Huurders betalen er volgens Savills netto 86,37 dollar per vierkante voet per jaar, een stijging van 1,1 procent ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Let op: dat is een kwartaalcijfer, terwijl de wereldwijde cijfers jaar-op-jaar zijn. Omgerekend komt dat neer op ruim 930 dollar per vierkante meter per jaar (berekening van de redactie: 86,37 × 10,764).

Wouter van ’t Grunewold, analist market intelligence bij Savills Nederland, ziet in de stijging een teken dat de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte in de hoofdstad stabiel is, ondanks de bredere economische tegenwind.

Het Savills-onderzoek staat niet op zichzelf. Eind april meldde Savills al dat kantoorhuren bij Nederlandse treinstations 34,2 procent hoger liggen dan op minder goed bereikbare locaties. Beide analyses wijzen in dezelfde richting: de markt splitst zich tussen goed bereikbare, hoogwaardige gebouwen en de rest.

Herbestemming als uitweg voor de onderkant

Niet elk kantoor kan meeliften op die vraag. Kelcie Sellers van het World Research-team van Savills wijst erop dat de mogelijkheid om hogere huren te realiseren eigenaren aanmoedigt om te investeren, ook als daar in eerste instantie incentives tegenover moeten staan. Maar het opwaarderen van gebouwen van mindere kwaliteit kan duur zijn, en kantoren op minder aantrekkelijke locaties trekken mogelijk nooit de huurders aan die nodig zijn om zo’n investering terug te verdienen. Herbestemming ligt dan voor de hand; volgens Sellers is er veel vraag naar woningen, hotels, life sciences en onderwijsruimte.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers in Nederlandse kantoren onderstreept de analyse dat de waardecreatie zit in de top van de markt. Wie een goed gelegen gebouw bezit of verwerft en bereid is te investeren in kwaliteit, kan rekenen op huurders die bereid zijn meer te betalen. Tegelijk moeten beleggers er rekening mee houden dat het pakket aan incentives – huurvrije perioden en bijdragen in de inrichting – in Europa nog niet is teruggelopen. De bruto huur zegt daardoor minder over het werkelijke rendement dan de netto effectieve huur.

Voor eigenaren van verouderde kantoren is de boodschap minder rooskleurig. Als renovatie te duur is ten opzichte van de haalbare huur, komt herbestemming in beeld. In Nederland sluit dat aan bij de grote vraag naar woningen en bij de verplichting dat kantoren sinds 2023 minimaal energielabel C moeten hebben, wat de druk op de onderkant van de voorraad verder vergroot.

Voor gebruikers zit de les in de totale kosten. Wie verhuist of een nieuw contract afsluit, doet er goed aan niet alleen naar de huurprijs per vierkante meter te kijken, maar naar het hele plaatje: inrichtingskosten, de bijdrage van de verhuurder en de looptijd waarover die wordt terugverdiend. Omdat de bijdrage van verhuurders relatief kleiner is geworden, kan onderhandelen over een hogere inrichtingsbijdrage of een langere huurvrije periode meer opleveren dan een korting op de kale huur. In regio’s met lage bezetting, waaronder grote delen van Europa, hebben huurders daarvoor nog altijd onderhandelingsruimte.

Wat volgt

Savills verwacht dat de structurele verschuiving naar hoogwaardige kantoorruimte in 2024 doorzet, en Sellers rekent erop dat de groei van de prime huren opwaarts blijft. Of de kostenstijging voor huurders in EMEA doorzet, hangt af van de bouw- en inrichtingskosten en van de mate waarin verhuurders hun incentives kunnen afbouwen. Voor Amsterdam wordt de volgende kwartaalmeting interessant: houdt de stabiele vraag naar kwaliteit stand, dan ligt verdere opwaartse druk op de netto kosten voor de hand.

Bron: Savills Nederland – Prime kantoorhuren stijgen wereldwijd met 1,1% op jaarbasis (13 mei 2024) · Zie ook: Savills Nederland – Kantoorhuren 34,2% hoger bij treinstations (29 april 2024)