Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) gaat de komende ongeveer twintig jaar 60.000 woningen ontwikkelen op rijksgrond in Flevoland. Dat meldde Vastgoedjournaal op 30 mei 2024. Het gaat om de gebieden ZuiderC bij Lelystad, Almere Pampus en de tweede fase van Almere Oosterwold. Het Rijk treedt daarmee op als grondeigenaar en gebiedsontwikkelaar; de woningen zelf worden door marktpartijen gebouwd.

Rijk als grondeigenaar aan het stuur

De Flevopolders zijn een uitzondering op de Nederlandse woningmarkt: een groot deel van de grond waarop gebouwd kan worden, is in handen van het Rijk. Bij de bouwlocaties Lelystad, Oosterwold en Pampus gaat het om ongeveer 80 procent van de grond. Het RVB ontwikkelt de projecten en houdt de regie over de uitvoering. Het waterschap Zuiderzeeland en de gemeenten Almere en Lelystad zijn nauw bij de plannen betrokken. Volgens Tessa Flantua, directeur gebieds- en vastgoedontwikkeling bij het RVB, zet de dienst in op de woningbouwopgave en wordt die lijn in het nieuwe hoofdlijnenakkoord doorgezet.

Opvallend is hoe de ontwikkeling wordt gefinancierd. Het ministerie van BZK en het RVB maakten er budget voor vrij en kozen niet voor de klassieke route van een gemeentelijke grondexploitatie, maar voor een begrotingsfaciliteit: de kosten lopen via de rijksbegroting en worden later terugverdiend. Minister Hugo de Jonge lichtte die keuze toe tijdens een commissiedebat over het RVB in de Tweede Kamer, waar hij zich tevreden toonde over de projecten.

Pampus, Oosterwold en ZuiderC

Voor Almere Pampus voert het RVB een integraal onderzoek uit naar bodem, waterhuishouding, archeologie en cultuurhistorie, aangevuld met mobiliteitsstudies. Dat onderzoek moet laten zien waar grootschalige bouw en wateropslag mogelijk zijn. Het RVB verwacht in de zomer van 2024 een masterplan voor het gebied.

ZuiderC in Lelystad is al verder. Op 18 januari 2024 werd daarvoor een bestuursovereenkomst getekend. Daarin staat dat in ZuiderC ongeveer 15.000 woningen komen, waarvan twee derde in het betaalbare segment. De eerste fase telt 2.050 woningen, met sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Bij 30 procent van de woningen moet minstens 30 procent biobased materiaal worden gebruikt. Lelystad heeft in totaal ruimte voor zo’n 40.000 woningen, waarvan 9.000 tot 16.000 in ZuiderC. ZuiderC hoort bij de zeventien grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties die het kabinet in 2022 heeft aangewezen. Die locaties kunnen tot en met 2030 samen ongeveer 288.000 woningen opleveren en op termijn zo’n 600.000.

Ook de keten voor biobased bouwen krijgt in de polder vorm: in Almere Pampus start in 2024 de teelt van vezelgewassen. ZuiderC biedt Lelystad volgens de betrokken partijen bovendien de kans verder te groeien als hoofdstad van de nieuwe natuur. De bereikbaarheid blijft een belangrijk aandachtspunt: voor de Lelylijn wordt in het derde kwartaal van 2024 een ontwikkelperspectief verwacht, en provincie en gemeente laten aanvullend onderzoek doen naar de bereikbaarheid van Lelystad.

Markt eerder aan tafel

Het RVB wil marktpartijen eerder bij de gebieden betrekken dan in het verleden gebruikelijk was. Na het masterplan volgt overleg met de markt, en de Flevolandse projecten zouden veel aandacht krijgen op de vakbeurs Provada. Flantua verwijst naar eerdere ervaringen waarbij een nota van uitgangspunten met een gemeente kort voordat vastgoed op de markt kwam, leidde tot verschillende interpretaties en vertraging. Het RVB wil daarom creatiever werken, bijvoorbeeld door vastgoed met uitgestelde levering te verkopen. Volgens het RVB wordt pas verkocht als een ontwikkeling klaar is, waarna de dienst zich terugtrekt.

Naast de grote polderlocaties verkoopt het RVB ook overtollig rijksvastgoed dat geschikt is voor woningbouw. De ontwikkeling van rijksgrond in Flevoland is van een andere orde: het gaat om gebiedsontwikkeling op grote schaal, met een looptijd van twee decennia. In plaats van losse gebouwen of kavels gaat het om complete wijken, inclusief water, groen, infrastructuur en voorzieningen. Daarom is de samenwerking met het waterschap en de twee gemeenten essentieel. In een polder die onder zeeniveau ligt, bepalen waterhuishouding en bodem mee waar en hoe dicht er gebouwd kan worden.

Betekenis voor ontwikkelaars en beleggers

Voor ontwikkelaars, bouwers en beleggers is de boodschap tweeledig. Enerzijds komt er een langjarige pijplijn van tienduizenden woningen op grond van één publieke eigenaar, met een duidelijk accent op betaalbaarheid en biobased bouwen. Anderzijds houdt het Rijk zelf de regie over de uitvoering. Wie mee wil doen, zal zich moeten voegen naar de voorwaarden die het RVB en de gemeenten stellen. Doordat de grond pas wordt verkocht als een plan is uitgewerkt, verschuift het ontwikkelrisico deels naar de publieke kant. De ruimte voor eigen planvorming door marktpartijen wordt daardoor wel kleiner.

De keuze voor een begrotingsfaciliteit is ook bestuurlijk interessant. Bij een gewone gemeentelijke grondexploitatie dragen gemeenten het financiële risico. Hier neemt het Rijk dat risico op zich, met de verwachting dat het geld later terugkomt. Dat maakt de Flevolandse aanpak een proeftuin voor een actievere rol van het Rijk op de grondmarkt.

Wat er nu volgt

De eerstvolgende mijlpaal is het masterplan voor Almere Pampus, dat het RVB in de zomer van 2024 verwacht. Daarna volgt overleg met marktpartijen. In ZuiderC wordt de eerste fase van 2.050 woningen verder uitgewerkt. Voor de ontsluiting van de polder is het ontwikkelperspectief voor de Lelylijn, later in 2024, bepalend. De projecten vragen volgens het RVB een lange adem en intensieve samenwerking.

Bron: Vastgoedjournaal – Komende twintig jaar 60.000 woningen op grond Rijksvastgoedbedrijf in Flevoland · Volkshuisvesting Nederland – Lelystad bouwt leefomgeving van de toekomst met circa 15.000 nieuwe woningen in ZuiderC (januari 2024)