Bouwinvest Real Estate Investors heeft Paul van Stiphout definitief benoemd tot Fund Manager Dutch Residential Investments. Hij vervulde die rol al enige tijd ad interim; met ingang van 1 juni 2024 is de functie vast. Van Stiphout is daarmee eindverantwoordelijk voor de beleggingsstrategie en het fondsbeheer van het Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund, het Nederlandse woningfonds van de institutionele belegger. Bouwinvest maakte de benoeming op 3 juni bekend.

Van interim naar vast

Met de benoeming komt een einde aan een periode waarin Van Stiphout het woningfonds al waarnam. Dat Bouwinvest de interim-invulling omzet in een vaste aanstelling, wijst op continuïteit: de fondsmanager die de afgelopen tijd de koers uitzette, blijft aan het roer. Voor de beleggers in het fonds is dat een relevant signaal in een periode waarin de woningbeleggingsmarkt onder druk staat van regelgeving, hogere rente en fiscale wijzigingen.

In zijn functie gaat het om de volle breedte van het fondsbeheer: het bepalen van de beleggingsstrategie, de samenstelling van de portefeuille, aan- en verkoopbeslissingen en de verantwoording richting de aandeelhouders van het fonds. Bouwinvest is de vastgoedbelegger die van oudsher het vastgoedvermogen van het bedrijfstakpensioenfonds voor de bouw (bpfBOUW) beheert, en daarnaast andere institutionele beleggers toelaat tot zijn Nederlandse sectorfondsen. Het woningfonds is een van de pijlers onder die Nederlandse beleggingen.

Internationale achtergrond in woningbeleggingen

Van Stiphout brengt ervaring mee uit zowel de Nederlandse pensioenwereld als de internationale vastgoedfondsmarkt. Vóór zijn overstap naar Bouwinvest was hij fondsmanager van het European Residential Fund III van Catella, een Europees woningfonds. Daarvoor werkte hij bij CBRE Investment Management, waar hij in het team voor indirecte private vastgoedbeleggingen de functies van global portfolio manager en deputy fund manager vervulde. In die rol was hij betrokken bij beleggingen in vastgoedfondsen van derden, een werkterrein waarin de beoordeling van fondsstrategie, governance en rendementsrisico centraal staat.

Eerder in zijn loopbaan was Van Stiphout werkzaam bij APG Asset Management, de uitvoeringsorganisatie van onder meer pensioenfonds ABP, bij Doctors Pension Funds Services en bij advies- en ingenieursbureau Sweco. Die combinatie van ervaring aan de kant van de pensioenbelegger, bij een fondsmanager en in de advieswereld sluit aan bij de rol van een fondsmanager die zowel aan beleggers verantwoording aflegt als de portefeuille operationeel aanstuurt.

Woningmarkt in een overgangsfase

De vaste benoeming valt in een bewogen periode voor institutionele woningbeleggers. Op 25 april 2024 nam de Tweede Kamer het wetsvoorstel betaalbare huur aan. Het voorstel breidt de huurprijsregulering uit naar het middensegment: woningen met maximaal 186 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS) krijgen een maximale huurprijs, die volgens het ministerie op € 1.123 per maand ligt. Het WWS wordt daarnaast bindend. Het kabinet wil de wet op 1 juli 2024 in laten gaan, maar daarvoor moet de Eerste Kamer nog instemmen; die behandeling stond op het moment van de benoeming nog open.

Volgens de inschatting van het ministerie daalt door de wet de huur van ruim 300.000 woningen met gemiddeld € 190, en komen er naar verwachting 113.000 huurwoningen bij in het betaalbare segment. Voor beleggers betekent dat een lagere huurinkomstenstroom bij een deel van de bestaande voorraad, terwijl de overheid tegelijk een beroep op institutioneel kapitaal doet om de bouw van middenhuurwoningen op gang te houden. Die spanning tussen regulering en investeringsbereidheid is een van de kernvragen waarmee de fondsmanager van een groot Nederlands woningfonds de komende jaren te maken krijgt.

Daarbij speelt dat woningbeleggers de afgelopen periode te maken kregen met hogere financieringslasten en dalende taxatiewaarden, waardoor de rendementen van woningportefeuilles onder druk stonden. Fondsmanagers kijken in die omgeving kritisch naar de samenstelling van de portefeuille: welke complexen passen nog in de strategie, waar liggen kansen in nieuwbouw en verduurzaming, en hoe verhoudt het verwachte rendement zich tot de wensen van de aandeelhouders.

Wat de rol inhoudt

Als fondsmanager is Van Stiphout het aanspreekpunt voor de beleggers in het fonds en verantwoordelijk voor de vertaling van hun rendements- en risicoprofiel naar concrete beleggingsbeslissingen. Bij een institutioneel woningfonds gaat het dan onder meer om de verhouding tussen nieuwbouw en bestaande voorraad, de verdeling over segmenten zoals middenhuur en vrije sector, de geografische spreiding over economisch sterke regio’s en de duurzaamheidsambities van de portefeuille.

Een Nederlands woningfonds van deze omvang is bovendien een belangrijke afnemer van nieuwbouwprojecten van ontwikkelaars en bouwers. Beslissingen over het tempo van aankopen hebben daardoor ook gevolgen voor de woningbouwproductie. Met zijn ervaring bij internationale fondsen en bij een grote Nederlandse pensioenuitvoerder kent Van Stiphout beide kanten van die markt: de belegger die rendement en stabiliteit zoekt, en de fondsmanager die moet laten zien dat de portefeuille daarin voorziet.

Wat volgt

Met de definitieve benoeming ligt de verantwoordelijkheid voor de koers van het Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund formeel bij Van Stiphout. De eerste belangrijke ijkpunten zijn de afronding van de parlementaire behandeling van de Wet betaalbare huur in de Eerste Kamer en de beoogde inwerkingtreding op 1 juli. De manier waarop het fonds daarop inspeelt, in zijn huurbeleid, zijn aankoopstrategie en zijn verkoop van bestaande complexen, zal bepalen hoe het fonds zich in de gewijzigde markt positioneert.

Bron: INREV – Bouwinvest appoints Paul van Stiphout as Fund Manager Dutch Residential Investments (3 juni 2024). Extra bronnen: IREI – Bouwinvest appoints Paul van Stiphout as fund manager Dutch Residential Investments (3 juni 2024); Volkshuisvesting Nederland – Wet betaalbare huur aangenomen door Tweede Kamer (25 april 2024).