Woningbelegger Vesteda heeft Michiel de Bruine benoemd tot chief operations officer (COO). Hij begint op 1 augustus 2024 en wordt in het managementteam verantwoordelijk voor asset management en property management. De Bruine komt van Bouwinvest, waar hij ruim achttien jaar werkte. Met zijn komst is de vacature ingevuld die ontstond toen Astrid Schlüter, de vorige COO, begin april doorschoof naar de functie van CEO.

Plek in het managementteam weer gevuld

Vesteda maakte de benoeming op 31 mei 2024 bekend. Sinds 3 april stond de COO-positie open. Op die dag werd Schlüter benoemd tot bestuursvoorzitter, als opvolger van Gertjan van der Baan. De belegger zocht daarna een nieuwe operationeel eindverantwoordelijke en koos voor een kandidaat van buiten.

Als COO krijgt De Bruine de leiding over twee onderdelen die bij een woningbelegger de dagelijkse resultaten sterk bepalen. Asset management gaat over de strategie per complex: welke woningen blijven, welke worden verbeterd of verduurzaamd en welke verkocht. Property management gaat over de uitvoering: verhuur, onderhoud, servicekosten en het contact met huurders. Door beide onder één bestuurder te brengen, wil Vesteda strategie en uitvoering dicht bij elkaar houden.

Schlüter zegt in de aankondiging dat Vesteda zeer blij is met de komst van De Bruine. Zij verwacht dat hij samen met het team kan bijdragen aan de strategische doelen van de belegger. Ze noemt daarbij vooral het verbeteren van het financiële en het maatschappelijke rendement en het verhogen van de huurderstevredenheid.

Achttien jaar Bouwinvest

De Bruine verliet Bouwinvest ongeveer een half jaar voor zijn benoeming bij Vesteda. Volgens het persbericht was hij er vanaf 2007 directeur Nederlandse woningbeleggingen. Hij studeerde rechten aan de Vrije Universiteit Amsterdam.

Hij stapt daarmee over van de ene grote institutionele woningbelegger naar de andere. Bouwinvest beheert onder meer vastgoed voor het pensioenfonds van de bouwnijverheid. Vesteda belegt voor een bredere groep institutionele partijen. In beide gevallen gaat het om grote portefeuilles huurwoningen die op lange termijn een stabiel rendement moeten opleveren voor pensioenen en verzekeringen.

De Bruine zegt dat hij Vesteda kent als een professionele organisatie met een sterke woningportefeuille. Hij voelt zich aangetrokken tot de ambities van het bedrijf en tot het motto ‘Thuis bij Vesteda’, waarin de belangen van alle betrokkenen centraal staan. Volgens hem komen zijn ervaring in property management en in vastgoed-asset management in deze functie goed samen. Hij kijkt ernaar uit om als COO mee te sturen op die koers.

Vesteda in cijfers

Vesteda is een Nederlandse woningbelegger die zich vooral richt op het middenhuursegment. Het fonds belegt voor institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars. De woningen staan vooral in economisch sterke regio’s en de grote stedelijke gebieden.

Volgens de factsheet over 2023, de meest recente bij de benoeming, had Vesteda eind dat jaar 27.675 woningen in de verhuurportefeuille. Met de projecten in ontwikkeling erbij waren dat er 28.513. De portefeuille had een waarde van € 8,7 miljard. De bezettingsgraad lag op 99,0 procent en de gemiddelde maandhuur op € 1.133. De bruto huurinkomsten bedroegen € 378 miljoen en de netto huurinkomsten € 284 miljoen. Het bruto aanvangsrendement was 4,6 procent. De verhouding tussen schuld en vermogen lag op 27,7 procent, een relatief lage financiering.

Amsterdam is veruit de grootste markt. Daar zit ongeveer 21 procent van de portefeuillewaarde, zo’n € 1,77 miljard. Daarna volgen Rotterdam met 8 procent en Utrecht met 5 procent. Ook Almere, Diemen, Maastricht, Eindhoven, Amersfoort, Tilburg en Amstelveen horen bij de grootste gemeenten in de portefeuille. Vesteda had eind 2023 ongeveer 239 medewerkers, verdeeld over tien regiokantoren. Die regionale aanwezigheid hoort bij de eigen beheerorganisatie die De Bruine als COO gaat aansturen.

Waarom de functie ertoe doet

De benoeming valt in een lastige periode voor woningbeleggers. De stijging van de rente sinds 2022 heeft de waarde van woningportefeuilles onder druk gezet. Tegelijk gaat de politieke discussie over regulering van het middenhuursegment door. Daarnaast vragen de verduurzamingsopgave en de eisen aan energielabels om grote investeringen in de bestaande woningen.

In zo’n markt weegt het operationele werk zwaarder: hoe goed een belegger zijn complexen beheert, verduurzaamt en verhuurt. Leegstand, onderhoudskosten en de tevredenheid van huurders werken direct door in het rendement. Een bezettingsgraad van 99 procent laat weinig ruimte voor groei via verhuur. De verbetering moet dus vooral uit efficiënter beheer en gerichte investeringen in de portefeuille komen.

Dat Vesteda bij de aankondiging het maatschappelijk rendement en de huurderstevredenheid noemt, past bij de manier waarop institutionele woningbeleggers zich presenteren. Pensioenfondsen en verzekeraars kijken steeds vaker naar betaalbaarheid, woonkwaliteit en duurzaamheid naast het financiële resultaat. De COO is degene die die doelen in het dagelijkse beheer moet waarmaken.

Ervaren kracht uit de sector

Met De Bruine haalt Vesteda iemand binnen die de Nederlandse woningbeleggingsmarkt van binnenuit kent. Bij Bouwinvest werkte hij ruim achttien jaar aan woningbeleggingen. Die periode liep van de hoogconjunctuur vóór de kredietcrisis, via de dip daarna en de sterke groei van het middenhuursegment tot de huidige afkoeling. Juist die ervaring met verschillende marktfasen kan van pas komen nu de sector opnieuw moet bijsturen.

Voor Vesteda betekent de benoeming dat het managementteam onder leiding van Schlüter weer compleet is. Dat team stuurt de portefeuille aan in een markt waarin de waardering van woningen, de regels voor huurprijzen en de vraag van beleggers allemaal in beweging zijn.

Hoe nu verder

De Bruine treedt op 1 augustus 2024 in dienst. Vanaf dan is hij verantwoordelijk voor asset management en property management van de portefeuille van ongeveer 27.700 huurwoningen. In de aankondiging staat niet hoe hij die onderdelen precies gaat inrichten. Vesteda publiceert halfjaarlijks en jaarlijks cijfers over de portefeuille, de bezettingsgraad en de huurderstevredenheid. Daarin wordt zichtbaar welke koers de nieuwe COO samen met CEO Schlüter inzet.

Lees ook: Bouwinvest koopt elf woonzorgcomplexen van Emeis voor € 97 mln · Savills: beleggerssentiment veert op, maar volume eerste kwartaal 2024 blijft achter

Bron: Vesteda · Extra bronnen: Vastgoedjournaal, Vesteda factsheet 2023