Institutionele beleggers willen de komende drie jaar ruim 63,8 miljard euro beleggen in Europees woonvastgoed. Dat blijkt uit de European Living Investor Sentiment Survey 2024 van Savills Investment Management en Savills, die op 4 juni 2024 werd gepubliceerd. Meergezinswoningen zijn de duidelijke favoriet, terwijl de belangstelling voor co-living afneemt. Voor Nederland wijst Savills op een daling van het aantal verleende omgevingsvergunningen en op de beperkte netcapaciteit, factoren die volgens het bureau prijsaanpassingen bij bepaalde objecten in de hand werken.
Groeiend aandeel wonen in de portefeuille
Aan het onderzoek deden 63 beleggers mee, die samen meer dan 700 miljard euro aan vermogen beheren. De enquête liep van 7 februari tot en met 6 maart 2024. Het beeld dat eruit opdoemt, is dat wonen een steeds groter deel van de beleggingsportefeuilles gaat innemen.
Van de deelnemers verwacht 48 procent dat het aandeel van hun beheerd vermogen dat in Europees woonvastgoed is belegd tot 2026 aanzienlijk stijgt. Een jaar eerder lag dat percentage nog op 41 procent. Ruim de helft van de ondervraagden, 54 procent, verwacht in 2026 meer dan de helft van hun vermogen in woonvastgoed te hebben belegd. Voor 41 procent geldt dat zelfs meer dan driekwart van hun vermogen dan in deze sector zit.
Het onderzoek wordt in het bericht toegelicht door Andrew Allen, Global Head of Research, Product Strategy and Development bij Savills Investment Management, de beleggingstak van Savills. De enquête is een jaarlijkse peiling; de vergelijkingscijfers in dit artikel hebben betrekking op de editie van een jaar eerder.
Meergezinswoningen favoriet, co-living verliest terrein
Bij de vraag naar welke woonsegmenten de voorkeur uitgaat, scoren meergezinswoningen het hoogst. Maar liefst 84 procent van de beleggers noemt dit segment, tegen 73 procent een jaar eerder. Studentenhuisvesting volgt met 63 procent (vorig jaar 65 procent). Eengezinswoningen winnen terrein: 49 procent ziet hierin kansen, een jaar eerder was dat 43 procent.
Co-living, het concept waarbij bewoners een eigen kamer of studio hebben en voorzieningen delen, verliest juist aan populariteit. Het aandeel beleggers dat dit segment noemt, daalt van 51 naar 39 procent. Private investeringen in betaalbare woningen blijven vrijwel stabiel op 39 procent (vorig jaar 38 procent).
Savills wijst op aanzienlijke onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod en op een beperkte voorraad kwalitatief goede objecten. Robert Ciggaar, Associate Director Residential & Hotel Investment bij Savills Nederland, noemt daarnaast de toegang tot geschikte objecten en de schaalbaarheid als knelpunten, evenals de onbedoelde gevolgen van veranderende regelgeving. Hij verwacht dat gevestigde en nieuwe partijen steeds vaker over de grens gaan beleggen naarmate de Europese woonmarkten volwassener worden.
Nederland: vergunningen, regels en stroomnet
Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills Nederland, wijst erop dat woonvastgoed in 2023 de grootste vastgoedbeleggingsmarkt van Europa werd. Voor Nederland ziet hij specifieke factoren die de markt beïnvloeden: het teruglopende aantal verleende omgevingsvergunningen, de milieuwetgeving en de beperkte capaciteit van het elektriciteitsnet. Volgens Wilberts zullen die factoren bijdragen aan prijsaanpassingen bij bepaalde objecten.
Die Nederlandse context is voor beleggers niet onbekend. De woningbeleggingsmarkt kreeg in de jaren voor dit onderzoek te maken met hogere lasten, zoals de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen naar 10,4 procent per 1 januari 2023, en met plannen voor verdere regulering van de huren in het middensegment. Daarnaast is de netcongestie in grote delen van het land een praktisch obstakel voor nieuwbouw geworden: zonder aansluiting kan een nieuw woongebouw niet worden opgeleverd.
Wat betekent dit voor beleggers?
Het onderzoek laat zien dat het internationale kapitaal voor woonvastgoed beschikbaar is en de ambitie om meer in de sector te beleggen eerder groeit dan krimpt. De vraag is vooral waar dat kapitaal terechtkomt. Een aantal lessen voor de Nederlandse markt:
- Schaarste aan geschikte objecten. Savills wijst op de beperkte voorraad kwalitatief goede objecten. In Nederland wordt dat versterkt door de afname van het aantal vergunningen. Wie nieuwbouwprojecten met vergunning en netaansluiting kan aanbieden, heeft een sterke positie.
- Prijsaanpassing als kans. De verwachting van Wilberts dat bepaalde objecten in prijs worden aangepast, kan voor beleggers met een lange horizon instapkansen opleveren, mits het rendement na regulering en belastingen voldoende is.
- Segmentkeuze. De sterke voorkeur voor meergezinswoningen en de groeiende belangstelling voor eengezinswoningen sluiten aan bij de Nederlandse vraag, waar het woningtekort groot is. De afnemende belangstelling voor co-living kan betekenen dat ontwikkelaars van dit soort concepten meer moeite krijgen om financiering te vinden.
- Regelgeving als risico. Dat Savills de onbedoelde gevolgen van regelgeving als risico noemt, is in Nederland bijzonder relevant. Voorspelbaar beleid is voor internationale partijen een belangrijke voorwaarde om kapitaal in te zetten.
Vooruitblik
Savills verwacht dat woonvastgoed de komende jaren een groeiend deel van de Europese vastgoedbeleggingen uitmaakt. Of Nederland een evenredig deel van de beoogde 63,8 miljard euro aantrekt, hangt af van de beschikbaarheid van projecten, de snelheid van vergunningverlening en de oplossingen voor de netcapaciteit. De komende jaren moet blijken of de door Savills verwachte prijsaanpassingen de Nederlandse woningbeleggingsmarkt voor internationale partijen weer aantrekkelijker maken.
