Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft de balans opgemaakt van Kantoor vol Afval (KaVA), het rijkskantoor op het voormalige marinevliegkamp Valkenburg bij Katwijk dat uitsluitend met hergebruikte materialen is gerenoveerd. Vergeleken met dezelfde renovatie met nieuwe materialen leverde het project 39 procent minder CO2-uitstoot op. De ervaringen zijn gebundeld in bijna twintig lessen, verdeeld over zes thema’s, die het RVB nu met de markt en andere opdrachtgevers wil delen.

Een rijkskantoor zonder nieuw materiaal

Het idee achter KaVA ontstond ongeveer vier jaar geleden. Het RVB wilde weten of een volwaardig rijkskantoor kan worden gerealiseerd met zoveel mogelijk tweedehands bouwmaterialen, zonder dat het resultaat er als een noodoplossing uitziet. De naam van het project is daarbij nadrukkelijk beeldspraak: er liggen geen vuilniszakken op de vloer en er zit geen afval in de muren. Het gaat om materialen die elders overbodig werden en in Valkenburg een tweede leven kregen.

Volgens Sevan Markerink, projectmanager bij het RVB, is het experiment geslaagd. Belangrijk verschil met eerdere projecten waarin de Rijksoverheid hergebruikte materialen toepaste, is de uitstraling. KaVA heeft geen industriële look gekregen. De afwerking is strakker, het comfort, zoals de regeling van de temperatuur, voldoet aan de eisen die het Rijk aan zijn kantoren stelt en de indeling met verschillende soorten overlegruimtes volgt de richtlijnen van de Fysieke Werkomgeving Rijk (FWR). Daarmee moest het gebouw laten zien dat circulair renoveren en een gewoon, goed functionerend kantoor samengaan.

De aanbesteding werd gewonnen door een mkb-bedrijf. Het RVB werkte met deze aannemer en andere partners samen om het best mogelijke resultaat te behalen, en bouwde onderweg kennis op die nu breder beschikbaar komt.

Bewust smalle focus en een zware projectstructuur

Opvallend is dat het RVB zich bij KaVA beperkte tot één pijler uit zijn Routekaart Verduurzamen: circulair en biobased bouwen. Andere duurzaamheidsdoelen bleven in dit project bewust buiten beschouwing. Een van de lessen is dan ook dat een innovatief project niet te veel tegelijk moet willen en de focus moet bewaken.

Tegelijk koos het RVB voor dezelfde werkwijze als bij reguliere, veel grotere projecten: een interne projectorganisatie en een Design & Build-contract. Markerink erkent dat dit een zware processtructuur was voor zo’n klein gebouw, maar volgens hem was dat nodig om de aanpak later te kunnen opschalen naar grotere opgaven. Wat in Valkenburg werkt binnen de gangbare contractvormen, is immers eenvoudiger te herhalen in andere rijkskantoren.

Bouwen in omgekeerde volgorde

De belangrijkste les gaat over houding. Renoveren met hergebruikte materialen vraagt volgens het RVB een andere mindset van alle betrokkenen: goed luisteren, elkaar vertrouwen, ruimte geven aan ideeën en afwijkende oplossingen, en helder communiceren. Wie met tweedehands materialen werkt, krijgt te maken met onbekende factoren en risico’s die in een traditioneel bouwproces minder spelen.

Dat begon bij het ontwerp. In plaats van eerst te tekenen en daarna materialen te bestellen, draaide het team de volgorde om: eerst kijken wat er beschikbaar is, dan bepalen wat je ermee kunt. De architect ontwierp rond de gevonden materialen. Opdrachtgever, aannemer en architect liepen daarvoor samen door een zogeheten donorgebouw: het hoofdkantoor van ABN AMRO in Amsterdam, dat op dat moment werd gerenoveerd. Daar inventariseerden ze welke overtollige onderdelen in Valkenburg konden worden toegepast.

Dat leverde soms puzzelwerk op. De klimaatplafonds uit het donorgebouw pasten bijvoorbeeld niet een-op-een, omdat de maatvoering afweek. De oplossing werd gevonden in plafondeilanden, met open ruimtes rondom de panelen. Dat bleek een bijkomend voordeel te hebben: er ontstaat meer zichtbare hoogte, waardoor de kantoorruimtes ruimer ogen.

Draagvlak en beeldvorming

Een andere les betreft de omgeving van een project. Niet alleen het bouwteam, maar ook stuurgroepen, gebruikers, huurders en gemeenten moeten volgens het RVB openstaan voor deze manier van werken. Markerink waarschuwt dat het een project niet helpt als mensen het afdoen als oude troep of als greenwashing. Het projectteam moet daarom bewust investeren in communicatie en uitleg, zodat duidelijk wordt dat hergebruik niet ten koste gaat van kwaliteit.

Betekenis voor de vastgoedmarkt

Voor de bredere vastgoedsector is KaVA relevant omdat de Rijksoverheid een van de grootste vastgoedeigenaren van Nederland is en met zijn Routekaart Verduurzamen werkt aan een klimaatneutrale portefeuille. Wanneer het RVB aantoont dat een kantoor met hergebruikte materialen aan de gangbare kwaliteitseisen kan voldoen, en dat binnen standaardcontracten, verlaagt dat de drempel voor andere opdrachtgevers, beleggers en gebruikers om vergelijkbare stappen te zetten.

De ervaringen in Valkenburg laten ook zien waar de knelpunten zitten. Hergebruik vraagt meer voorbereiding, een andere volgorde in het ontwerpproces en meer onderling vertrouwen tussen opdrachtgever en markt. Maatafwijkingen, onbekende eigenschappen van materialen en de beschikbaarheid van geschikte donorgebouwen zijn factoren die in de planning moeten worden meegenomen. Juist het delen van zulke praktijkervaringen moet voorkomen dat elke opdrachtgever opnieuw het wiel moet uitvinden.

De vergelijking met een renovatie met nieuwe materialen, 39 procent minder CO2-uitstoot, geeft bovendien een concreet getal waarmee het effect van circulair renoveren kan worden onderbouwd. Voor eigenaren die hun portefeuille moeten verduurzamen, wordt de uitstoot die vrijkomt bij de productie van bouwmaterialen een steeds belangrijker onderdeel van de afweging tussen slopen, nieuwbouwen en renoveren.

Hoe nu verder

Het RVB wil hergebruik verder opschalen, de opgedane kennis verspreiden en anderen inspireren. Marktpartijen en gebruikers van rijksgebouwen krijgen de gelegenheid KaVA zelf te bekijken, bijvoorbeeld tijdens rondleidingen, zodat zij circulariteit in de praktijk kunnen ervaren. De lessen zijn gebundeld onder het onderwerp Lessen van Kantoor Vol Afval op de site van het Rijksvastgoedbedrijf.

Met KaVA heeft het RVB een referentieproject in handen dat laat zien dat een circulair gerenoveerd kantoor geen proefopstelling hoeft te blijven. De komende jaren moet blijken in hoeverre de aanpak uit Valkenburg terugkeert in grotere renovaties binnen de rijksportefeuille.

Bron: Rijksvastgoedbedrijf – De geleerde lessen uit een kantoor vol afval