De stroomcapaciteit van Europese datacenters groeit volgens Savills tot ongeveer 13.100 megawatt in 2027, een stijging van 21 procent. Dat schrijft het vastgoedadviesbureau in een analyse die het op 20 juni 2024 publiceerde. De vraag blijft volgens Savills ondanks een golf aan nieuwe projecten sneller groeien dan het aanbod. Voor Nederland, en Amsterdam in het bijzonder, ziet Savills een sterke vraag, maar ook remmende factoren: relatief dure stroom, concurrentie om ruimte en een terughoudend gemeentelijk beleid.
Kunstmatige intelligentie en dataverkeer als motor
Savills wijst op twee ontwikkelingen die de vraag naar datacenterruimte opstuwen. Het totale internationale bandbreedtegebruik in Europa groeit naar verwachting tot 2030 met gemiddeld 31 procent per jaar. Daarnaast voorspelt het bureau voor de Europese markt voor kunstmatige intelligentie een gemiddelde jaarlijkse groei van 15,9 procent in de periode 2024 tot en met 2030. AI-toepassingen vragen om veel rekenkracht en daarmee om datacenters met een hoge stroomdichtheid en zware koeling.
Aan de aanbodkant staat er het nodige in de pijplijn. Savills telt 94 nieuwe Europese datacenterprojecten die de komende vier jaar worden opgeleverd, samen goed voor zo’n 2.800 megawatt. Toch verwacht Scott Newcombe, EMEA Head of Data Centres bij Savills, dat de vraag het aanbod in heel Europa blijft overtreffen. Volgens hem blijft er ook na de oplevering van die nieuwe capaciteit een aanzienlijk gat tussen vraag en aanbod bestaan.
Bouwkosten en huren lopen op
De krapte vertaalt zich in hogere kosten en hogere huren. Op basis van cijfers van Turner & Townsend meldt Savills dat de bouwkosten voor datacenters in Europa tussen 2022 en 2023 met 6,5 procent stegen, naar gemiddeld 9,1 miljoen dollar (8,4 miljoen euro) per megawatt. Zürich is de duurste Europese markt voor de ontwikkeling van nieuwe datacenters en wereldwijd de op één na duurste, na Tokio. Binnen Europa volgen Londen en Frankfurt.
Ook gebruikers merken de schaarste. De vraaghuren voor colocatie, waarbij bedrijven ruimte en stroom huren in een datacenter van een derde partij, liggen sinds begin 2022 fors hoger: 36 procent voor contracten van 4 kilowatt, 47 procent voor 10 kilowatt en 51 procent voor 100 kilowatt. Savills verwacht dat die vraaghuren de komende drie jaar met 5 tot 8 procent per jaar blijven stijgen.
Voor beleggers is het rendementsbeeld vooralsnog stabiel. De prime yields voor datacenters liggen in Europa volgens Savills tussen 5 en 6 procent. Het bureau verwacht dat ze het grootste deel van het jaar op dat niveau blijven en tegen het einde van het jaar licht oplopen.
Nederland: koploper met rem erop
Raymond Frederiks, Associate Consultant Market Intelligence bij Savills Nederland, noemt Nederland en met name Amsterdam een voorloper in de digitale economie. Amsterdam behoort tot de zogeheten FLAPD-markten, de vijf grote Europese datacenterhubs Frankfurt, Londen, Amsterdam, Parijs en Dublin. De vraag naar capaciteit is volgens Frederiks groot, maar de nieuwbouw verloopt trager door de relatief hoge elektriciteitsprijs, die Savills op 0,211 euro per kilowattuur zet, en door concurrentie met andere vormen van ruimtegebruik.
Daar komt het beleid bij. Gemeenten als Amsterdam en Haarlemmermeer voeren volgens Savills een restrictief beleid voor nieuwe datacenters. Daardoor verwacht het bureau dat het aanbod in Nederland achterblijft bij de vraag. Die terughoudendheid is niet nieuw: beide gemeenten kondigden in 2019 al een tijdelijke pauze af voor de vestiging van nieuwe datacenters, om daarna met strengere eisen te komen voor onder meer ruimtegebruik, energie-efficiëntie en het benutten van restwarmte. De discussie over de beschikbare ruimte op het stroomnet maakt de opgave voor nieuwe locaties in de Randstad sindsdien niet eenvoudiger.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?
De analyse schetst een markt waarin schaarste het beeld bepaalt. Lydia Brissy, director in het Europese commercial research-team van Savills, wijst erop dat energie-infrastructuur, duurzaamheidseisen, schaalgrootte en het risico op veroudering van bestaande faciliteiten forse investeringen vragen. Zij verwacht dat private equity daarom een grotere rol gaat spelen in de financiering van de sector.
Voor beleggers in Nederlands vastgoed levert dat een aantal aandachtspunten op:
- Bestaande capaciteit wint aan waarde. Waar nieuwbouw door beleid en netcapaciteit wordt geremd, worden bestaande datacenters met een gegarandeerde stroomaansluiting schaarser. Dat ondersteunt de huurgroei die Savills voorziet.
- Stroom is de bepalende factor. Een locatie zonder zekerheid over de aansluiting is voor een datacenterontwikkeling weinig waard. Wie grond of gebouwen met een zware aansluiting bezit, heeft een sterke onderhandelingspositie.
- Kostenstijging drukt op ontwikkelmarges. Met bouwkosten van gemiddeld 8,4 miljoen euro per megawatt is een datacenter een kapitaalintensief product. Ontwikkelaars moeten de hogere kosten kunnen doorberekenen in de huur, wat in een krappe markt eerder lukt dan in een ruime.
- Verschuiving naar alternatieve locaties. De beperkingen in Amsterdam en Haarlemmermeer maken het aannemelijk dat partijen ook naar andere regio’s kijken, binnen of buiten Nederland. Savills noemt in deze analyse overigens geen concrete alternatieve Nederlandse locaties.
Voor gebruikers, van cloudaanbieders tot bedrijven die eigen servers bij een colocatiepartij onderbrengen, betekent de verwachte huurstijging van 5 tot 8 procent per jaar dat datacenterruimte een groeiende kostenpost wordt. Langere contracten of tijdig vastleggen van capaciteit kan in zo’n markt verstandig zijn.
Vooruitblik
Savills verwacht dat de Europese datacentermarkt de komende jaren krap blijft, met stijgende huren en stabiele tot licht oplopende aanvangsrendementen. Of Nederland zijn positie als een van de grote Europese hubs kan vasthouden, hangt in belangrijke mate af van de ruimte die gemeenten en netbeheerders bieden voor nieuwe capaciteit. Zolang die ruimte beperkt blijft, verwacht Savills dat het Nederlandse aanbod achterblijft bij de vraag.
