Ruim 170 vastgoedbeleggers, fondsmanagers en adviseurs kwamen eind juni in Amsterdam bijeen voor de INREV ESG Conference 2024. Het was de derde editie van het jaarlijkse ESG-evenement van de Europese beleggersvereniging, maar de eerste die als volwaardig congres werd opgezet. Onder het thema ‘Shaping tomorrow: driving change through ESG’ ging het twee dagen over embodied carbon, technologie, maatschappelijk rendement en de vraag hoe duurzaamheid doorwerkt in taxaties. INREV publiceerde op 2 juli een terugblik met de belangrijkste lessen.

Van welkomstdiner tot plenaire sessies

Het programma begon op 26 juni met een welkomstdiner in het Vondelpark; de inhoudelijke dag volgde op 27 juni. Gespreksleider was Shuen Chan van LGIM Real Assets. INREV is de in Amsterdam gevestigde Europese vereniging van beleggers in niet-beursgenoteerd vastgoed.

De openingskeynote ging over regeneratief ondernemen. De spreker hield de zaal voor dat zes van de negen planetaire grenzen al zijn overschreden en dat ‘minder schade doen’ daarom niet meer volstaat: bedrijven zouden meer moeten teruggeven dan ze nemen. Organisaties zijn in die visie levende systemen in plaats van machines. De keynote eindigde met acht handvatten, van het herijken van het bestaansdoel tot het verankeren van regeneratieve principes in beslissingen en het durven experimenteren.

Nieuwbouw of renovatie: de strijd om embodied carbon

Een van de inhoudelijke kernsessies ging over de uitstoot die in materialen en bouwprocessen zit. Volgens de cijfers die op het podium werden gepresenteerd, is de vastgoedsector verantwoordelijk voor 39 procent van de CO2-uitstoot, waarvan 11 procent embodied carbon. Naarmate gebouwen in gebruik zuiniger worden, neemt het aandeel van die gebonden uitstoot verder toe.

Anja Köhler, hoofd duurzaamheid bij ontwikkelaar Edge, lichtte drie strategieën toe: digitale tweelingen om materialen te volgen en te hergebruiken, circulair ontwerpen zodat gebouwen demontabel zijn, en product-as-a-service-modellen waarbij leveranciers onderdelen terugnemen. In het panel dat volgde, met onder anderen Aneta Rusiniak, director ESG real estate bij Invesco Real Estate Europe, en Juliette Lefébure, deputy head responsible investments real estate bij AXA IM Alts, was de boodschap eensgezind: meet embodied carbon op een gestandaardiseerde manier, stel doelen en ga aan de slag zonder te wachten op het perfecte antwoord. Daarnaast pleitten de sprekers voor samenwerking via langdurige partnerschappen in de keten.

Technologie en waardering

Alex Edds van LaSalle Investment Management wees op de bescheiden innovatiebudgetten in de sector. Vastgoed besteedt volgens zijn presentatie ongeveer 1 procent van de budgetten aan onderzoek en ontwikkeling, tegenover zo’n 14 procent bij grote techbedrijven als Google en Microsoft. Hij wees op de mogelijkheden van slimme gebouwen en van AI-modellen die zelfstandig handelingen uitvoeren. Hij noemde gekoppelde datasystemen, waarin alle technologie van een gebouw samenkomt, essentieel voor goed ESG-databeheer, en adviseerde klein te beginnen, wendbaar te werken, partners te kiezen die dezelfde ambities hebben en een eigen techteam op te bouwen.

Over de financiële kant sprak Martijn Onderstal van Savills Investment Management. Klimaatgerelateerde rampen raken volgens hem ook de waarde van vastgoed. Tegelijk is het speelveld versnipperd: energielabels verschillen per Europees land en het CRREM-kader is niet geharmoniseerd. Als belangrijkste waardedrijvers noemde hij exploitatie, regelgeving, huurcontracten en verkoopbaarheid. Hij wees erop dat de RICS een ESG-datalijst met twaalf indicatoren heeft gepubliceerd die overlapt met de INREV ESG SDDS, de standaard voor het uitwisselen van duurzaamheidsdata tussen fondsen en beleggers. De sector is volgens Onderstal nog volop onderweg.

Rendement met een maatschappelijke opdracht

Een panel onder leiding van Marieke van Kamp, hoofd private markets bij NN Group, besprak verantwoord beleggen als bron van waardecreatie. Aan tafel zaten onder meer Piet Klop van PGGM Investments, Hanna Kaskela van het Finse pensioenfonds Varma en Manpreet Rattan van energiebedrijf E.ON. De deelnemers benadrukten dat duurzaam beleggen een doorlopend traject is en geen vinkje in een beleidsdocument, en dat duurzaamheid en financieel resultaat elkaar in hoge mate overlappen. Ook de regionale verschillen kwamen aan bod: de Scandinavische landen en Nederland lopen voorop, Duitsland haalt in, terwijl in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten een andere mentaliteit heerst.

Maya Savelkoul van Bouwinvest liet zien hoe de Nederlandse belegger impact concreet maakt. Bouwinvest richt zich op drie maatschappelijke opgaven: betaalbare woningen, passende huisvesting voor senioren en duurzamer vastgoed. De strategie rust op vier pijlers: betaalbaar, passend (woninggrootte afgestemd op de doelgroep), gezond en duurzaam. Een van haar lessen was dat sociale duurzaamheid voortbouwt op ecologische duurzaamheid en dat maatschappelijke impact wel degelijk meetbaar is. John Levy van Franklin Templeton presenteerde een vergelijkbare benadering, waarbij impact naast risico en rendement een derde beoordelingsdimensie vormt die transparant aan beleggers wordt gerapporteerd.

Afsluiting met een klimaatboodschap

Het congres eindigde met weerman en klimatoloog Reinier van den Berg. Hij betoogde dat de huidige ecologische voetafdruk en het grondstoffengebruik niet houdbaar zijn en noemde vijf pijlers om klimaatverandering te beperken: meer natuur en biodiversiteit, besparen op energie en grondstoffen, hernieuwbare energie, circulaire principes en een CO2-belasting. Wie het pad naar 1,5 graad wil halen, moet volgens hem rond 2050 emissievrij zijn.

Wat dit betekent voor de markt

Voor Nederlandse beleggers, die op het congres tot de koplopers op ESG-gebied werden gerekend, bevestigde het congres een verschuiving: van rapporteren naar sturen. Embodied carbon, datakwaliteit en de doorwerking van duurzaamheid in taxaties raken direct aan aankoopbeslissingen, renovatieplannen en fondsrapportages. Opvallend was ook hoe vaak sprekers de nadruk legden op samenwerking in de keten en op vergelijkbare ESG-data. INREV heeft de presentaties, sessieverslagen en foto’s van het congres op zijn website gezet.

Bron: INREV – ESG Conference 2024 highlights · INREV – ESG Conference 2024: Highlights (sessieoverzicht)