INREV, de Europese vereniging van beleggers in niet-beursgenoteerd vastgoed, trekt in september met twee Expert Seminars naar Londen. Op 18 en 19 september komen daar fiscalisten, specialisten in regelgeving en financiële en operationele bestuurders van vastgoedfondsen uit heel Europa bijeen. Centrale vragen: wat betekent het politieke jaar 2024 voor belastingen en regelgeving, en hoe houden CFO’s en COO’s hun organisatie wendbaar in een markt die nog niet is hersteld?

Twee seminars, twee doelgroepen

Het programma bestaat uit twee afzonderlijke bijeenkomsten die op elkaar aansluiten. Op woensdag 18 september houdt INREV van 12.00 tot 17.00 uur het Advanced Tax and Regulations Seminar. Die halve dag is bedoeld voor senior professionals op het gebied van belastingen en regelgeving. Zij bespreken hoe de macropolitieke ontwikkelingen van dit jaar kunnen doorwerken in het fiscale en regulatoire landschap voor vastgoedfondsen.

Een dag later, op donderdag 19 september, volgt van 09.00 tot 17.00 uur het Finance and Operations Seminar. Dat richt zich op senior financiële en operationele professionals, met name CFO’s en COO’s. Op de agenda staan operationeel vastgoed, het beperken van risico’s in onzekere tijden, de veranderende strategische agenda van de CFO – inclusief datagedreven beleggen – en de rol van technologie. In de eerste aankondiging van 9 juli noemde INREV daarnaast het verbeteren van analyse- en rapportagemogelijkheden en planning en budgettering in onzekere tijden als thema’s.

Wie beide seminars bezoekt, kan op 18 september om 16.30 uur ook aanschuiven bij een netwerkborrel, die de twee programma’s met elkaar verbindt. Inschrijven verloopt via de evenementenpagina’s van INREV. De vereniging heeft geen sprekers, prijzen of exacte locatie in Londen bekendgemaakt; wel bedankt zij in haar berichten de sponsors van de seminars.

Politiek jaar met gevolgen voor fondsstructuren

Dat het belastingseminar dit jaar in het teken staat van de politiek, is niet verrassend. 2024 is een uitzonderlijk verkiezingsjaar: in juni kozen de EU-lidstaten een nieuw Europees Parlement, Frankrijk hield vervroegde parlementsverkiezingen en het Verenigd Koninkrijk kreeg begin juli na algemene verkiezingen een nieuwe regering. In november volgen de Amerikaanse presidentsverkiezingen. Voor grensoverschrijdende vastgoedfondsen, die vaak in meerdere landen tegelijk belasting betalen en onder verschillende toezichtregimes vallen, kunnen verschuivingen in nationaal en Europees beleid grote gevolgen hebben voor structuren en rendementen.

INREV kiest met Londen bovendien een stad waar de gevolgen van zo’n politieke wisseling direct voelbaar zijn. De Britse hoofdstad is een van de belangrijkste centra voor vastgoedfondsbeheer in Europa en huisvest veel beleggers en managers die in continentaal Europees vastgoed actief zijn.

Markt op een kantelpunt

De seminars vallen in een periode waarin de markt voor niet-beursgenoteerd vastgoed op een kantelpunt lijkt te staan. Op dezelfde dag als de herinnering aan de seminars, 23 juli, publiceerde INREV een korte studie van zijn Research Committee over het herstel van de Europese vastgoedmarkt. De commissie is het erover eens dat de correctie die in de tweede helft van 2022 begon – volgens INREV een van de scherpste in de geschiedenis – op haar einde loopt. De meeste leden verwachten herstel in 2025, waarschijnlijk in de eerste helft van dat jaar.

Dat herstel zal er volgens de commissie anders uitzien dan in de vorige cyclus. Rendement moet komen uit huurinkomsten en operationele efficiëntie, niet uit dalende aanvangsrendementen en het hefboomeffect van goedkoop vreemd vermogen. Hogere structurele leegstand en een groeiende tweedeling tussen goed en minder goed presterend vastgoed noemt INREV de twee kenmerken van het nieuwe normaal. De risico’s zijn bovendien niet gelijk verdeeld over de Europese markt.

Die analyse sluit naadloos aan op het programma van het Finance and Operations Seminar. Als rendement vooral uit de exploitatie moet komen, worden de financiële functie, rapportage en risicobeheer van fondsen belangrijker. Ook de nadruk op operationeel vastgoed – segmenten als studentenhuisvesting, hotels, zorgvastgoed en datacenters, waar de belegger meer exploitatierisico draagt – past in dat beeld.

Aflopende fondsen vragen om keuzes

Een tweede publicatie van INREV, van 9 juli, onderstreept dat de komende jaren voor veel fondsbeheerders spannend worden. Volgens die analyse lopen tussen 2024 en 2026 in totaal 31 fondsen af, waardoor de markt naar verwachting zo’n 16 miljard euro aan vastgoed bijkrijgt. Negentien van die fondsen volgen een strategie in één sector, met een gezamenlijke bruto vermogenswaarde van 12,7 miljard euro.

De fondsen die in deze periode aflopen, hadden eind 2023 een gemiddeld rendement van -4,5 procent, tegen 10,8 procent in 2021. De INREV Annual Closed-End Funds Index kwam over dezelfde periode uit op -6,6 procent. Over de volle looptijd behalen de aflopende fondsen wel een gemiddeld intern rendement (IRR) van 4 procent of meer. Valueaddfondsen zijn goed voor 48 procent van de totale bruto vermogenswaarde, ofwel 18,3 miljard euro, van de 72 fondsen die tussen 2024 en 2033 aflopen. Fondsen die in meerdere landen beleggen, maken in de meeste geanalyseerde jaren meer dan 80 procent uit van het aflopende vermogen.

Voor CFO’s en COO’s betekent dat concrete vraagstukken: verkopen in een markt met lagere waarderingen, de looptijd verlengen of het vastgoed onderbrengen in een nieuw vehikel. Juist bij zulke beslissingen spelen fiscale en regulatoire overwegingen een grote rol, wat de koppeling van de twee seminars logisch maakt.

Wat volgt

De inschrijving voor beide seminars is geopend. INREV, dat in Amsterdam is gevestigd, mikt op specialisten uit heel Europa. Het programma in Londen is een van de vakinhoudelijke bijeenkomsten die INREV naast zijn grote jaar- en najaarscongressen organiseert. Na de zomer zal blijken in hoeverre de verwachte stabilisatie van de markt al zichtbaar is in de cijfers waarmee de financiële bestuurders in Londen aan tafel gaan.

Bron: INREV – Don’t miss: Expert Seminars in London (23 juli 2024). Zie ook: INREV – Expert Seminars 2024: open for registration (9 juli 2024) · INREV – short paper over herstel (23 juli 2024) · INREV – 31 fondsen lopen af tot 2026 (9 juli 2024)