Op het najaarscongres van INREV, de Europese vereniging van beleggers in niet-beursgenoteerd vastgoed, stond in Wenen de vraag centraal hoe de sector zichzelf opnieuw kan uitvinden. Onder het thema ‘Redefining real estate: innovation, experience and transformation’ passeerden op 19 en 20 november 2024 de Amerikaanse verkiezingen, de koers van de beleggingsmarkt, klimaatrisico’s, de nieuwe generatie werknemers, entertainmentvastgoed en kunstmatige intelligentie de revue. INREV publiceerde op 21 november een samenvatting van de sessies.
Het congres werd geleid door Andrea Carpenter, oprichter van Diversity Talks Real Estate. Het najaarscongres is naast het jaarcongres in het voorjaar de belangrijkste bijeenkomst van INREV, dat institutionele beleggers, fondsbeheerders en adviseurs in de Europese markt voor niet-genoteerd vastgoed verenigt. Een bezoekersaantal werd in het verslag niet genoemd.
Na de Amerikaanse stembusgang
De openingssessie, met Tina Fordham, ging over de politieke verschuivingen na de Amerikaanse presidentsverkiezingen. Volgens Fordham laten de verkiezingen van het afgelopen jaar wereldwijd zien dat kiezers zittende regeringen afstraffen, en weegt prijsstabiliteit voor hen inmiddels zwaarder dan werkgelegenheid. Zij schetste een nieuwe cyclus van geopolitieke risico’s, aangejaagd door klimaatverandering, migratie en maatschappelijke onrust.
Fordham waarschuwde dat de importheffingen en de deportatieplannen van Donald Trump de inflatie verder kunnen aanwakkeren. Bestuurders zouden volgens haar moeten nadenken over de manier waarop China en Rusland op die koers reageren, en zich opnieuw actief in het politieke debat moeten mengen. Haar boodschap kwam erop neer dat wie voorbereid is, het best profiteert van verandering.
Voorzichtig herstel op de beleggingsmarkt
Andrew Angeli, wereldwijd hoofd vastgoedonderzoek en -strategie bij Zurich Insurance, ging in op de vraag of de vastgoedmarkt een keerpunt heeft bereikt. Hij stelde dat de rendementen op Amerikaans vastgoed historisch weinig verschillen tussen Republikeinse en Democratische regeringen, maar dat langetermijnrisico’s op milieugebied meer aandacht verdienen.
Voor heel 2024 verwachtte Angeli een wereldwijd transactievolume van ongeveer 1 biljoen dollar. Dat ligt onder de pieken van de afgelopen jaren, maar is historisch gezien een gezond niveau, en de liquiditeit verbetert volgens hem. Angeli gaf de voorkeur aan Europese boven Amerikaanse markten, met name aan kantoren op kernlocaties. Zwitsers vastgoed noemde hij een veilige haven, al schrikken de kosten van valutaafdekking buitenlandse beleggers af. Hij wees ook op de hoge koolstofintensiteit van datacenters en op het feit dat beleggers te weinig in groene infrastructuur beleggen. Zijn conclusie was voorzichtig optimistisch.
Weerbare verdienmodellen en Generatie Z
In een panel over toekomstbestendige verdienmodellen spraken Suzy Glass (co-CEO van Brae), Sasha Silver (Redevco) en Rune Kock (NREP) over de manier waarop vastgoed zich kan aanpassen aan systeemrisico’s als klimaatverandering, biodiversiteitsverlies en geopolitieke spanningen. Glass betoogde dat transitieplannen niet alleen over gebouwen moeten gaan, maar ook over cultuur, governance en de betrokkenheid van partijen in de hele waardeketen. Europese kaders als de SFDR en de CSRD dwingen volgens haar tot betere rapportage over ESG.
Het panel gaf de zaal een aantal lessen mee: veranker ESG in de kernactiviteiten, werk samen met partners, investeer in vernieuwing zoals CO2-neutrale gebouwen en financiering die panden van ‘bruin’ naar ‘groen’ brengt, durf te experimenteren en stel heldere doelen, waarna beproefde initiatieven worden opgeschaald.
Jahkini Bisselink van Whetston, specialist in jongerenparticipatie, nam de beeldvorming over Generatie Z onder de loep. Volgens haar is de kritiek op deze generatie een herhaling van wat eerdere generaties over zich heen kregen. Zij onderscheidde drie kenmerken: ondernemingszin, een activistische en op actie gerichte houding, en veel aandacht voor mentale gezondheid. Ruim de helft van Generatie Z denkt volgens haar dat de wereld ten onder gaat. Werkgevers raadde zij aan om met een zogeheten schaduwbestuur te werken, medewerkers het volledige beeld te geven, welzijn te ondersteunen en emotionele intelligentie even serieus te nemen als IQ.
Arena’s en AI als groeimotor
Een opvallende sessie ging over de combinatie van live-entertainment en vastgoed. Steven Cohen, co-president en co-COO van AEG, en Ian Marcus, senior adviseur bij Eastdil Secured, lieten zien hoe arena’s langjarige beleggingskansen kunnen opleveren. Zij noemden The O2 in Londen, het voormalige Millennium Dome dat voor 1 pond werd overgenomen en daarna werd herontwikkeld, en de Uber Arena in Berlijn, die in acht jaar tijd werd gerealiseerd op een vervuilde locatie. De sprekers benadrukten het belang van inbedding in de omgeving, een lange adem en samenwerking met lokale partijen. Ook wezen zij op de voorkeur van Generatie Z voor beleving en op e-sports als schaalbare kans.
Tot slot demonstreerde Nikodem Szumilo, universitair hoofddocent aan UCL en directeur van het Bartlett Real Estate Institute, hoe generatieve AI in de praktijk kan worden ingezet. Hij liet live zien hoe rapporten worden samengevat, financiële analyses worden gemaakt en data worden gevisualiseerd, en hoe beleggingsmemo’s en andere documenten sneller kunnen worden opgesteld. Szumilo pleitte voor een verantwoorde invoering om misbruik te voorkomen en eerlijke toegang te waarborgen. AI moet routinewerk automatiseren, zodat mensen zich kunnen richten op strategisch werk met meer toegevoegde waarde.
Betekenis voor de Nederlandse markt
Voor Nederlandse institutionele beleggers en fondsbeheerders – INREV is gevestigd in Amsterdam – sloot het programma aan op thema’s die ook hier spelen: een beleggingsmarkt die na de renteschok van 2022 en 2023 voorzichtig herstelt, groeiende rapportageverplichtingen op het gebied van duurzaamheid en de vraag hoe vastgoedorganisaties jong talent aantrekken en vasthouden. De nadruk van Angeli op kantoren op kernlocaties past bij de bredere tweedeling in de kantorenmarkt tussen goed bereikbare, duurzame gebouwen en verouderde panden op minder gewilde plekken.
Hoe nu verder
INREV bundelde de presentaties van het congres na afloop in zijn online bibliotheek. Het volgende grote evenement van de vereniging is het jaarcongres in het voorjaar van 2025, waar de thema’s uit Wenen, van geopolitiek tot AI, naar verwachting opnieuw terugkomen. Voor beleggers blijft de kernvraag of het herstel van de transactiemarkt doorzet en of de sector de transitie naar een duurzamer en digitaler verdienmodel weet te versnellen.
