Een hotelexploitant die al zijn kamers langdurig verhuurt aan het COA voor de opvang van statushouders, handelt niet in strijd met een huurcontract dat de ruimte bestemt als hotel/café/restaurant. Dat oordeelt de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag in een vonnis van 8 augustus 2024 (ECLI:NL:RBDHA:2024:12605) in een geschil tussen Stichting Vastgoed Beheer Nederland (SVBN) en Fletcher Hotel Exploitaties.
Hotel als noodopvang
SVBN verhuurt een hotelgebouw met 47 tweepersoonskamers, restaurant en parkeerterrein aan Fletcher, voor bijna € 378.000 per jaar. Met medewerking van de gemeente Den Haag boekte het COA vanaf juni 2023 alle kamers via een groepsreservering voor de opvang van nareizende gezinsleden van statushouders. De gemeente verlengde de noodopvang later tot eind 2024. SVBN gaf geen toestemming, sprak van wanprestatie en verboden onderverhuur, incasseerde via de bankgarantie € 30.750 aan boetes en eiste daarnaast bijna € 1 miljoen aan boetes plus een deel van de winst van Fletcher.
Binnen de bestemming
De kantonrechter volgt SVBN niet. Het begrip hotel hoeft niet eng te worden uitgelegd. De situatie wijkt weliswaar af van een gewone hotelexploitatie, onder meer omdat gemeentelijke toestemming nodig was, maar er zijn cruciale overeenkomsten: de kamers zijn geboekt en betaald voor het verblijf van gasten. Dat dagbesteding, onderwijs en zorg in het pand zouden worden aangeboden, kon SVBN niet aantonen; die voorzieningen worden elders verzorgd. Ook volpension past bij een hotel. Daarmee schond Fletcher ook de exploitatie- en openingsplicht niet, die vooral leegstand moeten voorkomen.
Geen onderhuur
Van onderhuur of ingebruikgeving aan het COA is evenmin sprake. Fletcher exploiteert het hotel nog zelf: eigen personeel bemant de receptie, verzorgt de maaltijden en de technische dienst. Dat er ook COA-medewerkers aanwezig zijn als aanspreekpunt, verandert dat niet. De hogere premie voor de opstalverzekering had Fletcher al vergoed. Wel merkt de rechter op dat het Fletcher had gesierd de verhuurder vooraf in te lichten, maar dat maakt haar nog geen slecht huurder.
Boetes terug, coronakorting nog open
De vorderingen van SVBN worden afgewezen en de verhuurder moet de geïnde € 30.750 terugbetalen. Fletcher vroeg in reconventie bovendien huurkorting over de coronaperiode. Het verweer van SVBN dat Fletcher via investeerder Egeria deel uitmaakt van een groep die in de crisis groeide, slaagt niet; de situatie verschilt volgens de rechter wezenlijk van eerdere zaken over concernverbanden. Over de juiste berekening van de omzetdaling volgens de vastelastenmethode moet Fletcher nog nader bewijs leveren. Een eindbeslissing op dat punt volgt later.
Achtergrond van het huurcontract
De huurovereenkomst werd op 24 september 2004 gesloten tussen de rechtsvoorgangers van SVBN en Fletcher, waarna Fletcher als huurder in de plaats trad. Het contract liep van 15 oktober 2004 tot en met 14 oktober 2024. Daarin is bepaald dat het gehuurde wordt gebruikt als hotel/café/restaurant en dat de huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder geen andere bestemming aan het pand mag geven. Partijen zijn een met btw belaste verhuur overeengekomen.
De uitspraak is inmiddels gepubliceerd en van commentaar voorzien in de vakbladen WR (2024/136) en JHV (2025/3).
