De vastelastenmethode die de Hoge Raad eind 2021 gaf voor huurkorting over de coronaperiode, is een handvat en geen dwingend rekenvoorschrift. Bij een huur die deels van de omzet afhangt, mag de rechter de methode aanpassen. Dat oordeelt de Hoge Raad op 4 juli 2025 in een zaak tussen Vastint Netherlands en EHM Hotel Amsterdam Rembrandtpark (ECLI:NL:HR:2025:1084).
Minimumhuur van ruim € 3 miljoen
EHM huurt sinds 2012 voor dertig jaar een hotel van (de rechtsvoorganger van) Vastint. De huur bedraagt het hoogste van een percentage van de totale omzet, inmiddels 26%, of een gegarandeerde minimumhuur. Die minimumhuur lag in 2020 en 2021 rond € 3,4 miljoen per jaar. Door de pandemie viel de omzet zo sterk terug dat er over die jaren geen omzethuur verschuldigd was. EHM vroeg daarnaast korting op de minimumhuur.
Hof kiest voor kantelpunt
De rechtbank paste de vastelastenmethode toe op de minimumhuur en vergeleek de omzet met die in 2019. Het Gerechtshof Amsterdam koos een andere route. Volgens het hof vergelijk je appels met peren als je het omzetverlies afmeet aan het topjaar 2019 en vervolgens de korting toepast op de veel lagere minimumhuur. Het hof bepaalde daarom het kantelpunt: de omzet waarbij de omzethuur gelijk is aan de minimumhuur, in deze zaak rond € 13 miljoen. Het omzetverlies werd berekend ten opzichte van dat kantelpunt. Het hof aanvaardde daarbij dat een huurder wiens omzet rond dat kantelpunt uitkwam, geen korting zou krijgen; de verhuurder hoeft immers niet mee te delen in de verliezen van de huurder.
Beide partijen in cassatie
Vastint vond dat er na het wegvallen van de omzethuur helemaal geen korting op de minimumhuur meer paste. EHM vond dat de methode juist onverkort moest worden toegepast met de minimumhuur als overeengekomen huur. De Hoge Raad verwerpt beide beroepen. Uit de prejudiciële beslissing volgt dat de rechter, afhankelijk van de omstandigheden, voor een andere berekening kan kiezen of de methode op een eigen manier kan toepassen. Dat het hof het omzetverlies relateerde aan de omzet die bij de minimumhuur hoort, getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.
Betekenis
Voor eigenaren en exploitanten van hotels en winkels met omzethuurcontracten biedt het arrest duidelijkheid: de vastelastenmethode is flexibel en de contractuele huursystematiek mag in de berekening worden meegewogen. Vastint en EHM betalen elk de proceskosten van het cassatieberoep dat zij verloren. De verdere afwikkeling van de huurkorting vindt plaats in de lopende procedure bij de rechtbank.
