Een huurder van bedrijfsruimte die zonder toestemming van de verhuurder een deel van het pand onderverhuurt, is aansprakelijk voor de brandschade die ontstaat in dat onderverhuurde deel. Dat heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, op 2 oktober 2024 beslist (ECLI:NL:RBNHO:2024:10156). In het onderverhuurde gedeelte bleek bij het blussen van de brand een hennepkwekerij met 1.764 planten te staan. De bestuurder van de huurder ontsnapt aan persoonlijke aansprakelijkheid, de brandverzekeraar van de verhuurder wordt niet-ontvankelijk verklaard en de onderhuurder moet de huurder in een vrijwaringszaak schadeloos stellen. De hoogte van de schade moet nog in een aparte schadestaatprocedure worden vastgesteld.

De feiten: verhuur, onderverhuur en een brand

De eiser, in de uitspraak geanonimiseerd als [eiser], is eigenaar van een bedrijfspand. Per 1 mei 2022 verhuurde hij dat pand aan Studio 73 BV, gevestigd in Haarlem, voor 6.000 euro per maand. De bestuurder van Studio 73, in het vonnis [gedaagde 1] genoemd, is via een holding enig aandeelhouder van de vennootschap.

De huurovereenkomst bevatte een aantal bepalingen die in de procedure een hoofdrol spelen. Artikel 11.6 van de huurovereenkomst verbood uitdrukkelijk het kweken van hennep in het gehuurde. De bijbehorende algemene bepalingen verboden onderverhuur zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder (artikel 6.1) en regelden de aansprakelijkheid van de huurder voor schade aan het gehuurde (artikel 10.1). De verhuurder had het pand via Guardian verzekerd tegen brandschade; Studio 73 had zelf geen brandverzekering.

Per 1 juli 2022 verhuurde Studio 73 een deel van het pand onder, voor 1.500 euro per maand plus 300 euro voor elektriciteit. Als onderhuurder staat op de overeenkomst [gedaagde 2] vermeld. Het opgegeven gebruik was opslag en het minen van bitcoins. Volgens de vastgestelde feiten stonden er eind mei 2022 al spullen van de onderhuurder in het pand. Toestemming van de verhuurder voor de onderverhuur was er niet.

Op 27 juli 2022 brak brand uit in het onderverhuurde deel van het pand. Bij het blussen werd een hennepkwekerij met 1.764 planten aangetroffen. Tegen [gedaagde 2] loopt een strafrechtelijk onderzoek.

De verhuurder stelde Studio 73 en haar bestuurder op 5 en 17 augustus 2022 aansprakelijk. Op 17 augustus 2022 werd de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Studio 73 en haar bestuurder stelden op hun beurt op 12 september 2022 de onderhuurder aansprakelijk.

Een onderzoek naar de oorzaak van de brand door CED Nederland, vastgelegd in een rapport van 14 februari 2023, leverde geen eenduidige conclusie op. Een gebrek in een elektrisch onderdeel en opzettelijk of onopzettelijk gebruik van open vuur konden niet worden uitgesloten. De precieze oorzaak was niet vast te stellen, mede omdat het gebied waar de brand was ontstaan verstoord was geraakt. Een expertiserapport van 23 januari 2023 begrootte de schade op 614.580 euro.

Het procesverloop: hoofdzaak en vrijwaring

De verhuurder en Guardian dagvaardden Studio 73 en haar bestuurder op 1 maart 2023. Na een incident volgde verwijzing naar de kantonrechter en riepen Studio 73 en haar bestuurder de onderhuurder in vrijwaring op. De vrijwaringsdagvaarding dateert van 15 mei 2023. Beide zaken werden op 7 maart 2024 mondeling behandeld, waarna partijen nog aktes wisselden tot eind mei 2024.

In de hoofdzaak vorderde de verhuurder een verklaring voor recht dat Studio 73 en haar bestuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de brandschade, en betaling van 614.580 euro met wettelijke rente en kosten. Oorspronkelijk had hij 905.000 euro gevorderd; die eis werd verminderd nadat de rapporten in het geding waren gebracht. Guardian vorderde, voor zover zij aan haar verzekerde zou uitkeren, betaling van dat bedrag of van het uitgekeerde deel, en daarnaast vergoeding van kosten voor het onderzoek naar de toedracht (12.905,27 euro), salvagekosten (864,26 euro), expertisekosten (8.079,78 euro) en buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten (11.475,56 euro).

De eisers baseerden hun vorderingen op wanprestatie en onrechtmatige daad. Studio 73 had volgens hen in strijd met de huurovereenkomst onderverhuurd en de onderhuurder toegang tot het pand verschaft. De bestuurder viel volgens hen persoonlijk een ernstig verwijt te maken, zodat ook hij aansprakelijk zou zijn op grond van artikel 2:9 en artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

De standpunten van de huurder en haar bestuurder

Studio 73 en haar bestuurder voerden een breed verweer. Guardian zou niet-ontvankelijk zijn, omdat de verzekeraar geen rechtsbetrekking met hen had. De bestuurder zou niet persoonlijk aansprakelijk zijn. Niet Studio 73, maar de onderhuurder had volgens hen in strijd met het hennepverbod uit artikel 11.6 gehandeld, en het onderhuurverbod uit artikel 6.1 zou Studio 73 niet aansprakelijk maken voor wat de onderhuurder deed.

Daarnaast betoogden zij dat de schade Studio 73 niet kon worden toegerekend in de zin van artikel 10.1 van de algemene bepalingen. Er was geen proces-verbaal van oplevering opgemaakt en de verhuurder had Studio 73 geen gelegenheid gegeven de schade zelf te herstellen. Ook de hoogte van de schade werd betwist. Studio 73 wees op de waarborgsom van 14.520 euro en raamde haar eigen kosten en nog betaalde huur op 46.240,64 euro.

In de vrijwaringszaak vorderden Studio 73 en haar bestuurder een verklaring voor recht dat de onderhuurder aansprakelijk is voor de schade, en veroordeling van de onderhuurder tot betaling van alles wat zij in de hoofdzaak zouden moeten betalen. Zij baseerden dat op de onderhuurovereenkomst, de algemene bepalingen en op onrechtmatige daad. De onderhuurder betwistte dat hij de onderhuurovereenkomst had gesloten en dat hij aansprakelijk was.

De overwegingen van de kantonrechter

Guardian niet-ontvankelijk

De kantonrechter maakt korte metten met de vorderingen van de verzekeraar. Guardian heeft geen overeenkomst met Studio 73 of haar bestuurder. Zonder subrogatie, het overgaan van de rechten van de verzekerde op de verzekeraar na een uitkering, is Guardian niet in de rechten van de verhuurder getreden. Bovendien staan de facturen voor de gemaakte kosten op naam van een andere partij. Er is volgens de kantonrechter dan ook geen grondslag voor de vorderingen van Guardian, die niet-ontvankelijk wordt verklaard.

Studio 73 schoot tekort

Over de aansprakelijkheid van de huurder is de kantonrechter duidelijk. Studio 73 heeft in strijd met artikel 6.1 van de algemene bepalingen onderverhuurd en is daarmee tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het brandonderzoek maakt voldoende aannemelijk dat de brand is ontstaan in het onderverhuurde deel, dat werd gebruikt voor grootschalige hennepteelt. Daarmee is het verband tussen de ongeoorloofde onderverhuur en de brand volgens de kantonrechter voldoende aannemelijk.

Het beroep van Studio 73 op niet-toerekenbaarheid faalt. De kantonrechter overweegt dat Studio 73 verantwoordelijk blijft voor de personen die zij tot het gehuurde heeft toegelaten. Dat de precieze brandoorzaak niet is vastgesteld, verandert daar niets aan. De verklaring voor recht dat Studio 73 aansprakelijk is voor de brandschade wordt toegewezen.

Bestuurder niet persoonlijk aansprakelijk

Anders loopt het af voor de bestuurder. De kantonrechter stelt vast dat hij niet persoonlijk heeft gehandeld. Hij gebruikte weliswaar het Marktplaats-account van zijn dochter om de ruimte aan te bieden, maar sloot de onderhuurovereenkomst als bestuurder van Studio 73, die als onderverhuurder op het contract staat.

Er is wel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, maar dat is volgens de kantonrechter onvoldoende voor persoonlijke aansprakelijkheid. Daarvoor is een persoonlijk ernstig verwijt nodig. Aan die maatstaf, die in de rechtspraak bekendstaat als het Beklamel-criterium, is niet voldaan. Ook was de bestuurder niet persoonlijk betrokken bij de hennepkwekerij. De kantonrechter wijst erop dat de doorgangen door de onderhuurder waren afgesloten en dat een verhuurder het gehuurde niet zomaar mag betreden. De verklaring voor recht tegen de bestuurder wordt afgewezen.

Hoogte schade: naar de schadestaat

Over de omvang van de schade kan de kantonrechter nog geen oordeel geven. De verhuurder heeft zijn schade onvoldoende onderbouwd en gespecificeerd. Studio 73 betwistte de posten voor de opstal (1.395.000 euro), opruimingskosten (19.500 euro), beredderingskosten (1.080 euro) en huurderving (48.000 euro). De verhuurder gaf daarop geen nadere onderbouwing, en ook over de vraag of hij aan zijn schadebeperkingsplicht had voldaan bleef het stil. De kantonrechter verwijst de zaak daarom naar een schadestaatprocedure.

Opvallend is de overweging over de proceshouding van de eisers. Zij brachten de onderzoeksrapporten pas bij akte van 20 maart 2024 in het geding, terwijl die al veel eerder beschikbaar waren. Dat was volgens de kantonrechter in strijd met een goede procesorde: het veroorzaakte vertraging en belemmerde Studio 73 in haar verweer. Om die reden worden de eisers, ondanks de toegewezen verklaring voor recht tegen Studio 73, in de proceskosten van Studio 73 en haar bestuurder veroordeeld, begroot op 8.275 euro.

Onderhuurder aansprakelijk in vrijwaring

In de vrijwaringszaak oordeelt de kantonrechter dat de onderhuurder zijn betwisting onvoldoende heeft onderbouwd. Hij legde het strafdossier niet over en gaf geen details over de kwekerij of zijn eigen rol. Zijn beroep op dwang, misbruik van omstandigheden of een wilsgebrek wordt gepasseerd. De kantonrechter gaat ervan uit dat hij de contractspartij was, de onderhuurovereenkomst heeft ondertekend en in de kwekerij werkte.

Door een hennepkwekerij in het gehuurde onder te brengen is de onderhuurder tekortgeschoten en aansprakelijk op grond van artikel 10.1 van de algemene bepalingen. Daarnaast geldt hennepteelt volgens de kantonrechter als onrechtmatige daad.

De beslissing

In de hoofdzaak verklaart de kantonrechter Guardian niet-ontvankelijk. Hij verklaart voor recht dat Studio 73 aansprakelijk is voor de schade die de verhuurder door de brand heeft geleden, en veroordeelt Studio 73 tot vergoeding van die schade, op te maken bij staat. De eisers worden veroordeeld in de proceskosten van Studio 73 en haar bestuurder, begroot op 8.275 euro. De overige vorderingen, waaronder die tegen de bestuurder persoonlijk, worden afgewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

In de vrijwaringszaak verklaart de kantonrechter voor recht dat de onderhuurder aansprakelijk is voor de schade die Studio 73 en haar bestuurder door de brand lijden. De onderhuurder moet binnen zeven dagen na betekening aan hen betalen wat zij in de hoofdzaak moeten betalen, inclusief de kostenveroordeling. Hij wordt daarnaast veroordeeld in de proceskosten van de vrijwaringszaak, begroot op 5.126,32 euro. Ook dit deel van het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Het juridisch kader

De uitspraak raakt aan een aantal vaste leerstukken uit het huur- en aansprakelijkheidsrecht.

Onderverhuur. Bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder in de praktijk vrijwel altijd contractueel uitgesloten, zoals ook hier in de algemene bepalingen. Wie toch onderverhuurt, schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, met alle gevolgen van dien: van schadevergoeding tot ontbinding.

Aansprakelijkheid voor anderen in het gehuurde. Artikel 7:219 BW bepaalt dat de huurder tegenover de verhuurder aansprakelijk is voor gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden, als waren het zijn eigen gedragingen. De overweging van de kantonrechter dat Studio 73 verantwoordelijk blijft voor de personen die zij tot het pand heeft toegelaten, sluit bij die gedachte aan. Daarnaast verplicht artikel 7:218 BW de huurder tot vergoeding van schade aan het gehuurde die is ontstaan door een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Bestuurdersaansprakelijkheid. Een bestuurder die namens de vennootschap handelt, is in beginsel niet zelf aansprakelijk voor tekortkomingen van die vennootschap. Persoonlijke aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW) vereist dat de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Die maatstaf gaat terug op het Beklamel-arrest van de Hoge Raad uit 1989 en is in latere rechtspraak verder uitgewerkt. Artikel 2:9 BW regelt daarnaast de interne aansprakelijkheid van bestuurders tegenover de vennootschap zelf, waarvoor eveneens een ernstig verwijt nodig is.

Subrogatie van de verzekeraar. Een schadeverzekeraar die aan zijn verzekerde uitkeert, treedt op grond van artikel 7:962 BW in de rechten van die verzekerde tegenover de aansprakelijke partij. Zolang die subrogatie niet is aangetoond, kan de verzekeraar geen eigen vordering instellen tegen de veroorzaker van de schade, zoals deze zaak laat zien.

Schadestaatprocedure. Wanneer de rechter wel aansprakelijkheid vaststelt maar de omvang van de schade nog niet kan begroten, kan hij de zaak verwijzen naar de schadestaatprocedure (artikel 612 en verder van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). In die procedure moet de benadeelde zijn schade alsnog per post onderbouwen.

In het gepubliceerde vonnis worden geen eerdere uitspraken met ECLI-nummer aangehaald.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

De uitspraak bevat lessen voor alle partijen in de markt voor bedrijfsruimte.

Voor verhuurders bevestigt het vonnis dat een contractueel onderhuurverbod waarde heeft. Wordt het overtreden en ontstaat er schade, dan blijft de huurder aansprakelijk, ook als de precieze oorzaak niet kan worden vastgesteld. Tegelijk laat de zaak zien dat de schade zorgvuldig moet worden onderbouwd. Een taxatierapport alleen volstaat niet als de huurder de posten betwist; verhuurders doen er goed aan de schade per post te specificeren en te laten zien welke maatregelen zij hebben genomen om de schade te beperken.

Voor verzekeraars is de les dat zij hun eigen positie in een procedure goed moeten onderbouwen. Zonder bewijs van uitkering en subrogatie, en met facturen op naam van een andere partij, strandt een vordering al bij de ontvankelijkheid.

Voor huurders is de boodschap dat ongeoorloofde onderverhuur een groot financieel risico oplevert. De huurder in deze zaak had geen brandverzekering en staat nu tegenover een schadeclaim die in de procedure aanvankelijk op ruim 900.000 euro werd gesteld. Het verhaal op de onderhuurder via de vrijwaring biedt in theorie dekking, maar is in de praktijk alleen zoveel waard als de onderhuurder kan betalen.

Voor bestuurders laat de uitspraak zien dat de drempel voor persoonlijke aansprakelijkheid hoog blijft. Ook een handelwijze die in strijd is met de huurovereenkomst leidt niet automatisch tot een persoonlijk ernstig verwijt.

Voor beleggers in bedrijfsvastgoed, met name in multitenantcomplexen en bedrijfsverzamelgebouwen, onderstreept de zaak het belang van toezicht op het feitelijke gebruik van het gehuurde. Hennepkwekerijen in bedrijfspanden brengen niet alleen brandrisico’s met zich mee, maar ook risico’s van bestuurlijke sluiting en schade aan de reputatie van het object.

Praktische tips

• Neem in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte een expliciet onderhuurverbod op en leg vast dat toestemming alleen schriftelijk kan worden gegeven.
• Verplicht de huurder tot het afsluiten van een eigen verzekering voor inventaris en aansprakelijkheid, en controleer periodiek of die verzekering loopt.
• Leg bij het einde van de huur of na een calamiteit de staat van het gehuurde vast, bijvoorbeeld in een proces-verbaal of een rapport met foto’s.
• Breng rapporten en onderbouwing van de schade tijdig in de procedure in. Late inbreng kan, zoals hier, tot een kostenveroordeling leiden.
• Specificeer schadeposten afzonderlijk en onderbouw ze met facturen en offertes; laat zien welke stappen zijn gezet om de schade te beperken.
• Verzekeraars die een vordering instellen, moeten de uitkering en de subrogatie kunnen aantonen.
• Huurders die toch willen onderverhuren, vragen vooraf schriftelijke toestemming en leggen in de onderhuurovereenkomst vast dat de onderhuurder zich aan dezelfde gebruiksbepalingen houdt.

Wat nu volgt

Met dit vonnis staat de aansprakelijkheid van Studio 73 vast, maar de omvang van de schade nog niet. Die moet in een schadestaatprocedure worden bepaald, waarin de verhuurder zijn schade alsnog per post moet onderbouwen. Studio 73 kan wat zij uiteindelijk moet betalen verhalen op de onderhuurder, tegen wie ook een strafrechtelijk onderzoek loopt. Of partijen in hoger beroep gaan, is uit de gepubliceerde uitspraak niet af te leiden.

Bron: Rechtbank Noord-Holland, 2 oktober 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:10156 (rechtspraak.nl). Extra bronnen: NOvA Advocatenzoeker – mr. P.C. Knijp · NOvA Advocatenzoeker – mr. A.D. van Koningsveld