Vastgoedbelegger Nuveen heeft het logistieke complex aan de Zuidgang 2 in Groenlo gekocht van een particuliere investeerder. Het gaat om een warehouse van 26.397 m² op een eigen terrein van ongeveer 60.000 m² in de Achterhoek. Het gebouw is volledig verhuurd aan Nijhuis Water Technology. Over de koopprijs is niets bekendgemaakt.

De transactie werd op 12 augustus 2024 bekendgemaakt door VastgoedPartner, dat samen met Cushman & Wakefield de verkoper commercieel begeleidde. Met de aankoop haalt Nuveen een groot, vol verhuurd logistiek object binnen buiten de traditionele logistieke hotspots in Brabant, Limburg en rond Rotterdam.

Van Aldi-dc naar multi-user complex

Het complex in Groenlo heeft een duidelijke voorgeschiedenis. Het werd oorspronkelijk gebouwd als regionaal distributiecentrum voor supermarktketen Aldi, die van daaruit filialen in de regio bevoorraadde. Nadat Aldi vertrok, kreeg het gebouw een tweede leven als logistieke huisvesting voor verschillende dienstverleners. Momenteel huurt Nijhuis Water Technology het volledige pand.

Die geschiedenis is typerend voor de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. Distributiecentra die ooit voor één gebruiker zijn ontworpen, blijken met hun ruime vrije hoogte, laadfaciliteiten en grote kavels vaak goed bruikbaar voor andere partijen. Juist dat hergebruik maakt zulke objecten interessant voor institutionele beleggers: de afhankelijkheid van één specifieke huurder is kleiner dan bij een sterk op maat gemaakt gebouw.

Het grote terrein van ongeveer 60.000 m² biedt bovendien ruimte rond het gebouw voor parkeren, manoeuvreren van vrachtwagens en buitenopslag. Op een moment dat nieuwe logistieke kavels in veel regio’s schaars worden en gemeenten terughoudender zijn met het uitgeven van grond voor grootschalige distributie, wordt zo’n bestaande locatie met eigen grond steeds meer waard.

Huurder met wortels in de Achterhoek

Huurder Nijhuis Water Technology is onderdeel van het waterbehandelingsbedrijf dat sinds 2020 Nijhuis Saur Industries heet. De onderneming heeft diepe wortels in de Achterhoek. Volgens de eigen bedrijfsgeschiedenis begon Gerrit Jan Nijhuis in 1904 een reparatiewerkplaats in Winterswijk, die zich in de loop van de twintigste eeuw ontwikkelde van reparatiebedrijf voor textiel- en zuivelmachines tot specialist in pompen, slachterijtechniek en afvalwaterzuivering. In 1993 verhuisde het bedrijf naar Dinxperlo. In 2020 nam het Franse waterbedrijf Saur de onderneming over en werd Nijhuis de spil van de industriële watertak van die groep.

Voor een technisch bedrijf dat grote installaties voor industriële waterzuivering bouwt, is een ruim bedrijfsgebouw met veel vloeroppervlak en buitenterrein in de eigen regio een logische keuze. Dat maakt de huurder voor een belegger tegelijk een regionaal verankerde partij, wat de kans op een langdurige huurrelatie vergroot.

Adviseurs

Bij de transactie waren meerdere partijen betrokken. De verkopende particuliere investeerder werd commercieel bijgestaan door VastgoedPartner en Cushman & Wakefield; Dirkzwager verzorgde de juridische begeleiding van de verkoper. Nuveen liet zich technisch adviseren door Hollis en juridisch door Silvalex en Houthoff.

Nuveen breidt logistieke portefeuille uit

Nuveen is de vermogensbeheerder van het Amerikaanse pensioenfonds TIAA en een van de grotere vastgoedbeleggers ter wereld. In Europa bouwt de partij al jaren aan een logistieke portefeuille, ook in Nederland. Eerder kocht Nuveen onder meer een destijds nog in aanbouw zijnd distributiecentrum van ongeveer 27.000 m² in Ridderkerk, verhuurd aan Allround Cargo Handling. Met Groenlo voegt de belegger een object toe in Oost-Nederland, een regio die door de nabijheid van Duitsland en de verbindingen via de N18 en de A18 een groeiende rol speelt in grensoverschrijdende logistiek.

Opvallend is dat Nuveen bereid is buiten de klassieke logistieke kernregio’s te kopen. In de bekende hotspots zijn de aanvangsrendementen doorgaans lager en is de concurrentie om producten groter. Regionale objecten met een solide huurder kunnen dan een aantrekkelijker verhouding tussen risico en rendement bieden, zeker wanneer het gebouw al jaren bewezen bruikbaar is voor verschillende gebruikers.

Beleggingsmarkt krabbelt op

De aankoop valt in een periode van voorzichtig herstel op de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Volgens Savills, dat op 7 augustus 2024 zijn halfjaarcijfers publiceerde, steeg het investeringsvolume in de eerste helft van 2024 met 17,7 procent op jaarbasis tot € 5,3 mrd. De groei kwam vooral uit de retail- en hotelsector. Grote transacties boven de € 50 mln bleven echter schaars: zij waren goed voor slechts 32 procent van het totale volume, tegen minimaal 40 procent in eerdere jaren.

Voor de logistieke sector zag Savills nog tegenwind door de stagnerende economie en een afname van import, export en productie. De opname van logistieke en industriële ruimte lag in het eerste halfjaar weliswaar 9,8 procent hoger dan een jaar eerder, maar was 3,6 procent lager dan in de tweede helft van 2023. Tegelijkertijd verwachtte de adviseur dat de rentedalingen van de ECB het vertrouwen van beleggers zouden versterken, waarbij onder meer de logistieke en light-industriële sector op veel belangstelling konden rekenen.

Volgens Savills zijn het in de huidige markt vooral beleggers met kleinere tickets en partijen die gericht zoeken naar huurpotentieel die actief zijn, terwijl institutionele kopers met een core-strategie zich afwachtend opstellen. Dat Nuveen als institutionele partij in Groenlo toeslaat, past bij een beeld waarin internationale beleggers selectief terugkeren naar de Nederlandse logistieke markt, met een voorkeur voor vol verhuurde objecten met een eigen terrein.

Wat volgt

Voor Nijhuis Water Technology verandert er door de verkoop niets: het bedrijf blijft huurder van het volledige complex. Voor Nuveen is Groenlo een nieuwe toevoeging aan de Nederlandse logistieke portefeuille. Of de belegger op termijn investeert in verduurzaming van het gebouw, bijvoorbeeld met zonnepanelen op het grote dakvlak, is niet bekendgemaakt. Savills verwacht dat de verhuur- en beleggingsactiviteit in de tweede helft van 2024 en begin 2025 verder toeneemt, al zal het herstel per sector sterk verschillen.

Lees ook: Savills: beleggingsvolume H1 2024 +17,7% naar €5,3 miljard en Valor koopt Aldi-distributiecentrum in Zaandam met Picnic als huurder.

Bron: VastgoedPartner

Extra bronnen: Savills – halfjaarcijfers 2024, Nijhuis Saur Industries – geschiedenis, IREI (Nuveen Ridderkerk)