De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is in de eerste helft van 2024 voorzichtig uit het dal geklommen. Volgens Savills werd er in die periode €5,3 miljard belegd, 17,7 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Winkels en hotels trokken het herstel, terwijl grote institutionele beleggers nog opvallend afwachtend bleven. Dat staat in de Market in Minutes over het tweede kwartaal, die Savills op 7 augustus 2024 publiceerde.

Retail en hotels maken een inhaalslag

De sterkste groei kwam uit twee sectoren die in eerdere jaren juist zwaar onder druk stonden. Het belegde volume in retailvastgoed lag in het eerste halfjaar 74 procent hoger dan een jaar eerder, en bij hotels was er zelfs sprake van een verdubbeling: een plus van 101 procent. Beide segmenten kregen eerst te maken met de gevolgen van de coronapandemie en daarna met de hoge inflatie, en lijken nu de vruchten te plukken van een verbeterd sentiment.

Tegelijk ziet Savills dat de omvang van de afzonderlijke deals kleiner is geworden. Transacties boven de €50 miljoen maakten in het eerste halfjaar slechts 32 procent van het totale volume uit, ongeveer een derde. Historisch ligt dat aandeel volgens het bureau op minimaal 40 procent. Het herstel wordt dus vooral gedragen door middelgrote en kleinere aankopen.

Institutionele beleggers houden de hand op de knip

Dat de grote deals achterblijven, heeft volgens Savills alles te maken met de terughoudendheid van institutioneel kapitaal. Raymond Frederiks, market intelligence analist bij Savills, wijst erop dat de volatiliteit en het blijvende verschil in prijsverwachting tussen kopers en verkopers het afgelopen halfjaar tot voorzichtigheid leidden bij institutionele beleggers met een core-strategie. Kleinere partijen zagen juist kansen. Zij richtten zich op objecten met een prijskorting waarbij de huur nog kan stijgen naar marktniveau, of op woningcomplexen die op termijn per eenheid kunnen worden uitgepond.

Het rapport, opgesteld door Bas Wilberts (hoofd investment) en Clive Pritchard (managing director), benadrukt dat de onenigheid over prijzen nog steeds transacties in de weg zit. Het beleggingsniveau ligt daardoor nog altijd ruim onder dat van de jaren vóór 2023. Gedwongen verkopen blijven volgens Savills vooralsnog uit, en de stabilisering van de rente ondersteunt de beleggingsactiviteit.

Gebruikersmarkt: kantoren in de lift, logistiek koelt af

Op de gebruikersmarkt tekent zich een tweedeling af. De opname van kantoorruimte steeg in het eerste halfjaar met 16,2 procent ten opzichte van de tweede helft van 2023 en met 44,5 procent ten opzichte van de eerste helft van dat jaar. Savills ziet in zowel de kantoren- als de winkelmarkt meer activiteit van gebruikers, gesteund door loonstijgingen en een beter consumentenvertrouwen.

Bij bedrijfs- en logistiek vastgoed is het beeld minder eenduidig. De opname lag 9,8 procent hoger dan in de eerste helft van 2023, maar 3,6 procent lager dan in de tweede helft van dat jaar. Zwakke handel en productie drukken de vraag. De leegstand loopt op, vooral in de logistiek, en op secundaire locaties neemt de belangstelling van gebruikers af.

Andere bureaus zien hetzelfde patroon

Ook CBRE rapporteerde medio juli 2024 een herstel, met een volume van €4,6 miljard in het eerste halfjaar, 44 procent meer dan een jaar eerder. De bureaus hanteren elk hun eigen cijfers, waardoor de uitkomsten uiteenlopen, maar de richting is dezelfde. CBRE zag eveneens een opvallende groei bij hotels: het belegde bedrag steeg van €42 miljoen naar €250 miljoen. Erik Langens van CBRE wees erop dat de exploitatieresultaten van hotels sterker zijn dan ooit, wat de sector voor beleggers interessant maakt. Logistiek bleef bij CBRE met €1,6 miljard de grootste trekker. Wel waarschuwde het bureau dat de nieuwe Wet betaalbare huur de belegging in huurwoningen negatief beïnvloedt en dat het aantal huurwoningen de komende jaren flink kan afnemen doordat beleggers woningen na vertrek van huurders verkopen.

Een belangrijke factor op de achtergrond is de rente. De Europese Centrale Bank verlaagde op 6 juni 2024 haar drie beleidsrentes met een kwart procentpunt, waarmee de depositorente op 3,75 procent kwam. Het was de eerste verlaging na negen maanden van stabiele tarieven. CBRE verwachtte in augustus dat die stap in de tweede helft van het jaar extra activiteit zou opleveren, maar gaf ook aan dat een directe daling van de aanvangsrendementen voor toplocaties nog niet in het verschiet lag.

Wat dit betekent en wat er nu volgt

Voor beleggers biedt deze fase van de cyclus vooral kansen buiten het segment van de grote institutionele deals. Wie met een kleinere ticketomvang werkt, kan profiteren van verminderde concurrentie en van prijzen die nog niet volledig zijn hersteld. Objecten met huurpotentieel, zoals goed gelegen kantoren in een markt met stijgende opname, en woningcomplexen met uitpondmogelijkheden springen eruit. Retail en hotels laten zien dat sectoren die lang werden gemeden, weer belegbaar zijn geworden.

Voor gebruikers van logistiek vastgoed ontstaat juist meer keuzeruimte. Met oplopende leegstand en afnemende vraag op secundaire locaties verschuift de onderhandelingspositie in hun richting, zeker buiten de toplocaties.

Savills verwacht dat het herstel zich doorzet tot in 2025, al zal het tempo per sector verschillen. Het bureau noemt twee risico’s: het verschil in prijsverwachting tussen kopers en verkopers kan nog het hele jaar blijven bestaan, en migratiebeperkingen van de Nederlandse regering kunnen kennisintensieve sectoren raken. Verdere renteverlagingen door de ECB kunnen het herstel daarentegen versnellen. De ontwikkeling van de rente en de fundamenten van de gebruikersmarkt zijn volgens Savills de belangrijkste factoren om de komende maanden te volgen.

Lees ook: Savills: beleggerssentiment veert op, maar volume eerste kwartaal 2024 blijft achter · Cushman & Wakefield: kantorenopname Q1 2024 stijgt voor het eerst sinds 2020

Bron: Savills – Market in Minutes: the Netherlands Q2 2024
Extra bronnen: Savills persbericht; Accountant.nl (CBRE, juli 2024); CBRE – Netherlands Investment Figures Q2 2024; ECB – Monetary policy decisions, 6 juni 2024