Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is begonnen aan de eerste concrete stap in de grootschalige vernieuwing van het vastgoed van Defensie. Het gaat om achttien kleinere objecten, door het RVB ‘XS-projecten’ genoemd, die Defensie hoe dan ook wil behouden. Het rijksvastgoedbedrijf spreekt daarom van ‘no regret-locaties’. De lijst loopt uiteen van kantoren en schietbanen tot monumenten en de repetitieruimte van de Marinierskapel. Dat meldde het RVB op 27 augustus 2024.

Erfenis van de dienstplichtige krijgsmacht

De vastgoedportefeuille van Defensie is in de kern ontworpen voor het dienstplichtleger uit de tijd van de Koude Oorlog. Sindsdien is de wereld ingrijpend veranderd, en daarmee ook de eisen die de krijgsmacht aan haar gebouwen en terreinen stelt. Defensie en het RVB werken daarom samen aan een omvangrijk transformatieprogramma om de vastgoedvoorraad toekomstbestendig te maken. Volgens het RVB is dat een opgave die tientallen jaren in beslag zal nemen. Een deel van de gebouwen verdwijnt door sloop, een ander deel wordt gerenoveerd en daarnaast is nieuwbouw voorzien.

Het RVB beheert als uitvoeringsorganisatie van het Rijk een groot deel van het rijksvastgoed, waaronder de kazernes, kantoren, oefenterreinen en andere objecten die Defensie gebruikt. Juist bij zo’n omvangrijke en verouderde portefeuille is de vraag waar je begint niet triviaal. Het RVB kiest ervoor eerst ervaring op te doen met een overzichtelijke set kleine projecten, voordat de grotere en complexere locaties aan de beurt komen.

Raamovereenkomsten voor snelheid

Een belangrijk kenmerk van de XS-aanpak is tempo. Voor de meeste kleine objecten hoeft het RVB geen nieuwe aanbesteding uit te schrijven. De organisatie maakt gebruik van bestaande raamovereenkomsten met aannemers, met een bandbreedte tot € 2 miljoen per project. Projectleiders kunnen daardoor rechtstreeks contact opnemen met een geselecteerde aannemer. Defensie heeft daar nadrukkelijk om gevraagd, zodat de werkzaamheden niet stil komen te liggen in langdurige inkoopprocedures.

Volgens Rufus Beckers, programmamanager bij het RVB en verantwoordelijk voor dit werkpakket, bepaalt Defensie zelf welke locaties in de selectie terechtkomen. Hij wijst erop dat sommige plekken strategisch gelegen zijn, ook al zijn ze oud en overwoekerd. Het gaat dus niet om de mooiste gebouwen, maar om objecten waarvan Defensie zeker weet dat ze ook op lange termijn nodig blijven.

Van zendstation tot repetitiezaal

Bovenaan de lijst van Defensie staat een zendstation in het Friese Ried. Bunkers die daar niet meer nodig zijn, maakt het RVB onbruikbaar. Het terrein zelf blijft in gebruik, maar een oude loods waar Defensie geen behoefte meer aan heeft, wordt nu al gesloopt. Dat gebeurt in het kader van het sloopprogramma van Defensie; volgens het RVB moet 8 procent van het defensievastgoed verdwijnen.

Op vergelijkbare wijze worden gebouwen op schietbanen in Groningen en Brabant tegen het licht gehouden. Samen met Defensie kijkt het RVB naar het gebruik en de functie van die opstallen, om te bepalen wat er moet gebeuren.

Voor kantoren van de Koninklijke Marechaussee geldt een intensiever traject. Deze gebouwen stammen uit de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw en moeten, net als andere kantoren in Nederland, voldoen aan minimaal energielabel C. Een hoger label zou volgens het RVB beter zijn, en met bescheiden verduurzamingsmaatregelen valt de energieprestatie mogelijk te verbeteren. Of een extra investering zich terugbetaalt, moet nog worden onderzocht. De ambitie is dat deze kantoren de komende acht jaar geen groot onderhoud nodig hebben.

In Rotterdam staat het onderkomen van de Marinierskapel op de lijst. De musici bewaren er hun instrumenten en repeteren er in een grote zaal. Het gebouw kampt met problemen aan de klimaatinstallaties, een dak dat het einde van zijn technische levensduur heeft bereikt en lekt, en mogelijk een funderingsprobleem. Het RVB brengt advies uit over de onderhoudsbehoefte, waarna Defensie beslist of de investering de moeite waard is.

Labelplicht als ondergrens

Dat de kantoren van de Marechaussee expliciet langs de lat van label C worden gelegd, past in een bredere ontwikkeling op de Nederlandse kantorenmarkt. Sinds 1 januari 2023 mag een kantoorgebouw dat onder de labelplicht valt niet meer als kantoor worden gebruikt als het niet ten minste energielabel C heeft. Die verplichting geldt voor private eigenaren en overheden. Voor het Rijk als eigenaar van een omvangrijke portefeuille is het voldoen aan die eis een vanzelfsprekende ondergrens, maar de vraag hoe ver je daarboven gaat, is steeds een afweging tussen investering, resterende levensduur en het toekomstige gebruik van een pand.

Het RVB benadrukt dat een kantoorgebouw meer maatregelen vraagt dan een zendstation, waar soms een opknapbeurt volstaat. Juist die verschillen maken de XS-projecten nuttig als leerschool: ze bestrijken een breed palet aan gebouwtypen, van functionele opstallen op afgelegen terreinen tot monumentaal erfgoed en kantoorgebouwen in stedelijke omgeving.

Blauwdruk voor de grote opgave

Met de achttien objecten wil het RVB ervaring opdoen met het werkproces en met de afwegingen die bij verschillende typen locaties horen. Die ervaring moet uitmonden in een blauwdruk voor de aanpak van uiteenlopende locaties binnen de defensieportefeuille. Zo’n standaardwerkwijze moet het mogelijk maken om in de jaren daarna sneller en voorspelbaarder door de veel grotere opgave te gaan.

Voor de markt is dat relevant. Een programma dat decennia beslaat en sloop, renovatie en nieuwbouw combineert, betekent voor aannemers, installateurs en adviseurs een langjarige stroom aan opdrachten. Door bij kleine projecten te werken met bestaande raamovereenkomsten, laat het RVB bovendien zien dat het snelheid belangrijker vindt dan het telkens opnieuw doorlopen van een volledige aanbesteding, zolang het om beperkte bedragen gaat.

Wat volgt

De komende periode werkt het RVB de achttien XS-projecten één voor één uit, telkens in afstemming met Defensie, dat per object beslist over de investering. Bij de kantoren van de Marechaussee wordt eerst onderzocht of verduurzaming verder dan label C rendabel is. Voor de Marinierskapel volgt een onderhoudsadvies. De lessen uit deze eerste ronde moeten de basis vormen voor de aanpak van de grotere en complexere defensielocaties die later in het transformatieprogramma aan de beurt komen.

Bron: Rijksvastgoedbedrijf