Projectontwikkelaar Provast heeft het kantoorgebouw van UWV in het stationsgebied van Alkmaar gekocht. Het pand telt ongeveer 11.000 m² vloeroppervlak en staat op een kavel van circa 13.000 m². Verkoper is een fonds van de Amerikaanse vermogensbeheerder Harbert Management Corporation, dat het object samen met QUAN Investors in eigendom had. Provast koopt het gebouw met het oog op herontwikkeling van de locatie, in een gebied dat de gemeente Alkmaar en NS hebben aangewezen als belangrijke ontwikkelzone. Een koopsom is niet bekendgemaakt.

Verhuurd aan UWV, gekocht voor de lange termijn

Volgens Provast is het gebouw op basis van een langlopend huurcontract verhuurd aan UWV. Over de resterende looptijd, de huurprijs of de verdere huurvoorwaarden zeggen de betrokken partijen niets. Voor Provast betekent de constructie dat het object direct huurinkomsten oplevert, terwijl de ontwikkelaar ondertussen de plannen voor de toekomst van de kavel kan uitwerken. Die combinatie van een verhuurd gebouw en een groot perceel in een stationsomgeving maakt het object voor een ontwikkelaar aantrekkelijk: de kavel van ruim 13.000 m² is aanzienlijk groter dan de footprint van een gemiddeld kantoorgebouw en biedt ruimte voor een herinrichting van het terrein.

Provast spreekt van een betekenisvolle stap in zijn groeiambities. Het in Den Haag gevestigde bedrijf zegt een hoog ambitieniveau te hebben voor binnenstedelijke projecten. De aankoop in Alkmaar past in die koers: in plaats van een nieuw kantoor op een lege kavel gaat het om een bestaand gebouw op een plek waar de gemeente juist wil verdichten.

Stationsgebied als ontwikkelzone

De gemeente Alkmaar en NS hebben het stationsgebied aangemerkt als een van de belangrijke ontwikkellocaties van de stad. Het doel is een hoogwaardig stedelijk milieu waarin wonen, werken en recreëren samengaan. Provast wil met de herontwikkeling van de UWV-locatie bijdragen aan een levendig stedelijk knooppunt. Concrete aantallen woningen, kantoormeters of een planning zijn bij de aankoop nog niet gecommuniceerd.

Dat ontwikkelaars naar stationsomgevingen kijken, is geen toeval. Rijk, provincies en gemeenten willen een groot deel van de woningbouwopgave binnenstedelijk en rond openbaarvervoerknooppunten realiseren, zodat nieuwe bewoners minder afhankelijk zijn van de auto en de bestaande infrastructuur beter wordt benut. Kantoorlocaties die in de jaren tachtig en negentig bij stations zijn gebouwd, komen daardoor steeds vaker in beeld voor transformatie of sloop-nieuwbouw met een gemengd programma. Voor beleggers die zulke gebouwen ooit als kantoorbelegging kochten, ontstaat zo een exitmogelijkheid richting partijen die vooral in de grondpositie geïnteresseerd zijn.

Huisvesting van UWV in Alkmaar

UWV is in Alkmaar met meerdere locaties aanwezig en werkt aan een compactere huisvesting. Uit een openbaar gemaakte beslisnotitie van de raad van bestuur van UWV van 25 juni 2024 blijkt dat de uitkeringsinstantie de huur van haar WERKbedrijf-locatie aan het Mallegatsplein 10 wilde beëindigen, met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden. De medewerkers zouden verhuizen naar de UWV-locatie aan de Wognumsebuurt, die in 2023 een gemiddelde bezetting van 32 procent had. Volgens de notitie past die stap in het meerjarenhuisvestingsplan 2024-2028, levert zij één UWV-klantzone in Alkmaar op en bespaart zij huur- en facilitaire kosten. Het pand aan de Wognumsebuurt heeft volgens hetzelfde document energielabel B en wordt aangepast voor hybride werken.

Welk van de UWV-gebouwen Provast precies heeft gekocht, vermelden de berichten over de transactie niet; zij spreken alleen van het UWV-kantoor van circa 11.000 m² in het stationsgebied. De beslisnotitie laat wel zien dat UWV zijn Alkmaarse huisvesting concentreert en kritisch kijkt naar bezetting en kosten. Voor een nieuwe eigenaar met herontwikkelingsplannen is de opstelling van de huurder een belangrijke factor: zolang een langlopend huurcontract loopt, bepaalt de gebruiker mede het tempo waarin een locatie kan worden getransformeerd.

De verkopers

Harbert Management Corporation is een Amerikaanse vermogensbeheerder; het verkopende fonds hield het gebouw in partnerschap met QUAN Investors. Met de verkoop aan een ontwikkelaar kiezen de verkopers voor een partij die de toekomstwaarde van de grond en de ligging bij het station centraal stelt, in plaats van voor een belegger die het gebouw als kantoorbelegging zou voortzetten.

Kantorenbeleggingsmarkt in 2024

De transactie valt in een periode waarin de beleggingsmarkt voor kantoren in Nederland nog moeizaam is. Na de sterke rentestijging van 2022 en 2023 lagen de aanvangsrendementen hoger en waren veel beleggers terughoudend met aankopen van kantoren buiten de toplocaties in de grote steden. Voor regionale kantoorgebouwen met één grote huurder speelt daarnaast het risico dat de gebruiker op termijn minder ruimte nodig heeft, zeker nu hybride werken bij grote organisaties tot kleinere huisvesting leidt. Kopers met een herontwikkelingsstrategie kunnen in die markt een rol spelen, omdat zij een object niet alleen op de huidige huurstroom waarderen maar ook op de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie.

Tegelijk is de vraag naar woningen in Noord-Holland groot en zoeken gemeenten plekken waar zij kunnen verdichten zonder het buitengebied aan te tasten. Stationsgebieden met verouderde kantoren en grote kavels behoren tot de voor de hand liggende kandidaten.

Wat er nu volgt

Provast zal de komende periode zijn plannen voor de locatie verder uitwerken, in overleg met de gemeente Alkmaar en de partijen die bij de ontwikkeling van het stationsgebied betrokken zijn. Zolang het huurcontract met UWV loopt, blijft het gebouw in gebruik als kantoor. Hoe de toekomstige mix van wonen, werken en voorzieningen eruit gaat zien, en wanneer een eventuele herontwikkeling kan starten, is nog niet bekend.

Bron: Provast · Extra bron: UWV – beslisnotitie huisvesting Alkmaar (25 juni 2024)