De transformatie van een monumentale kerk in Breda tot twintig seniorenwoningen is uitgeroepen tot het beste transformatieproject van 2023. PropertyNL reikte op donderdag 13 juni 2024, de slotdag van de vastgoedbeurs PROVADA in de Amsterdamse RAI, de Re-Use Awards 2024 uit. De juryprijs ging naar MeMo Projectontwikkeling voor Hemels Wonen. De prijs voor het grootste aantal opgeleverde woningen uit transformatie was voor Ten Brinke.
Hemels Wonen: kerk wordt woongebouw voor ouderen
Hemels Wonen is gerealiseerd in de voormalige Heilig Hartkerk aan de Baronielaan in Breda, een rijksmonument. MeMo Projectontwikkeling ontwikkelde het project in opdracht van Stichting Woonzorg Nederland. Architect was De Bonth van Hulten. In het kerkgebouw zijn twintig woningen voor senioren gemaakt, verdeeld over vier verdiepingen. De woningen variëren in grootte van ongeveer 50 tot 232 vierkante meter. Een belangrijk onderdeel van het plan is dat de kapel behouden is gebleven en voor publiek toegankelijk blijft.
De kerk maakt deel uit van een groter katholiek complex aan de Baronielaan, dat ook monumentale waarde heeft. Volgens het Rijksmonumentenregister werd de bijbehorende pastorie in 1901 gebouwd in neogotische stijl, naar ontwerp van architect P.J. van Genk. Het register noemt het ensemble van kerk en pastorie van belang voor het straatbeeld en als uiting van de ontwikkeling van het katholicisme in het bisdom Breda. Bij een herbestemming moet dan ook zorgvuldig worden omgegaan met de cultuurhistorische waarde van het gebouw. Dat maakt zo’n project technisch en financieel ingewikkelder dan een gewone nieuwbouwontwikkeling.
Jurylid Gerben van Dijk, specialist in herbestemming van erfgoed, maakte de winnaar op het podium van PropertyNL bekend. De jury waardeerde vooral dat leegstaand religieus vastgoed hier een nieuwe functie heeft gekregen voor een groep waarvoor in veel gemeenten te weinig passende woningen zijn. Van Dijk noemde het behoud van de openbaar toegankelijke kapel een belangrijke verdienste. Hoogleraar Hilde Remøy van de TU Delft noemde het project een voorbeeld voor de vele kerkgebouwen in binnensteden die de komende jaren leeg komen te staan. Het derde jurylid, architect Jean-Baptiste Benraad van het TransformatieTeam, zag in Hemels Wonen een oplossing voor drie actuele vraagstukken tegelijk: leegstaande kerken, het behoud van monumenten en de huisvesting van senioren. Volgens hem helpt zo’n project ook de doorstroming, omdat ouderen hun te grote eengezinswoning kunnen vrijmaken voor gezinnen.
De tweede plaats bij de juryprijs ging naar Het Zandkasteel in Amsterdam-Zuidoost, het voormalige ING-kantoor van architecten Alberts & Van Huut. Wonam en Zadelhoff hebben het complex getransformeerd tot woningen, met veel aandacht voor duurzaamheid en circulariteit. Derde werd Vredeoord in Eindhoven van Ten Brinke. Dat is een wederopbouwmonument met een bijzondere hangconstructie: de verdiepingen werden destijds op de grond gebouwd en daarna omhoog getrokken.
Ten Brinke grootste transformator
Naast de juryprijs reikt PropertyNL elk jaar een prijs uit voor de partij die in het voorgaande jaar de meeste woningen uit transformatie heeft opgeleverd. Over 2023 was dat Ten Brinke, met 529 woningen. Het grootste deel daarvan kwam uit Vredeoord, goed voor 456 woningen. Op de tweede plaats eindigde de combinatie Wonam/Zadelhoff met 263 woningen, allemaal in Het Zandkasteel. Van Wijnen werd derde met 207 opgeleverde transformatiewoningen.
De ranglijst is gebaseerd op een enquête die PropertyNL voor de Re-Use Awards onder marktpartijen hield. Er deden meer partijen mee dan een jaar eerder. Samen leverden de deelnemers in 2023 ruim 2.000 woningen uit transformatie op: 2.010, iets meer dan de 1.973 woningen die een jaar eerder werden gemeld.
Context: transformatie onder druk
Het iets positievere beeld uit de enquête staat in contrast met de landelijke cijfers. Volgens het CBS daalt het aantal woningen dat via transformatie aan de voorraad wordt toegevoegd sinds 2022 licht. Het zakte tot ruim onder de 10.000 per jaar, terwijl die grens in eerdere jaren nog ruim werd overschreden. Marktpartijen wijzen in het artikel op de gestegen bouw- en financieringskosten. Daardoor zijn veel transformatieprojecten financieel niet meer rond te krijgen.
Toch blijft transformatie een belangrijke bron van nieuwe woningen, zeker in bestaande stedelijke gebieden waar weinig ruimte is voor nieuwbouw. Vooral kantoren, zorgvastgoed en religieus erfgoed komen in aanmerking. De bekroonde projecten laten de verschillende kanten van die markt zien. Het Zandkasteel en Vredeoord zijn grootschalige herontwikkelingen van markante kantoorgebouwen met honderden woningen. Hemels Wonen is juist een kleinschalig project met een duidelijke maatschappelijke functie.
Voor beleggers en ontwikkelaars wijst de jury op een groeiende opgave. Veel kerkgebouwen verliezen de komende jaren hun functie, terwijl de vraag naar geschikte woningen voor ouderen toeneemt. Projecten die beide vraagstukken verbinden, kunnen volgens de jury als voorbeeld dienen voor andere gemeenten en eigenaren van religieus vastgoed.
Wat volgt
De Re-Use Awards zijn een jaarlijkse verkiezing van PropertyNL. De uitreiking vindt traditioneel plaats tijdens PROVADA. Bij een volgende editie wordt opnieuw gekeken welke partijen de meeste transformatiewoningen hebben opgeleverd en welk project de jury het meest aanspreekt. Of de door het CBS gesignaleerde daling doorzet, hangt sterk af van de ontwikkeling van bouw- en financieringskosten. Ook regelgeving die transformaties eenvoudiger of juist lastiger maakt, speelt daarbij een rol.
Bron: PropertyNL
Extra bronnen: Rijksmonumentenregister – pastorie Baronielaan 24
