Vastned Belgium heeft een nieuwe financieel directeur. De raad van bestuur van de Antwerpse winkelvastgoedbelegger maakte op 17 september 2024 bekend dat Barbara Gheysen is benoemd tot Chief Financial Officer. Zij komt over van projectontwikkelaar Kolmont, waar zij de afgelopen drie jaar de financiën leidde, en heeft daarvoor het grootste deel van haar loopbaan bij EY doorgebracht. De benoeming valt midden in een ingrijpende periode voor de beursgenoteerde vastgoedvennootschap, die zich opmaakt voor een fusie met haar Nederlandse referentieaandeelhouder.

Van auditor van gvv’s naar CFO van een gvv

Gheysen kent de sector van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s) van binnenuit, al was het tot nu toe vanaf de controlerende kant. Bij EY werkte zij als auditdirecteur op de dossiers van verschillende openbare gvv’s en van pensioenfondsen. Zij is bedrijfsrevisor en beschikt over de erkenning van de Belgische toezichthouder FSMA, die haar in staat stelt de rekeningen van gereglementeerde ondernemingen te certificeren. Dat is in de Belgische vastgoedwereld geen bijzaak: gvv’s vallen onder een eigen wettelijk regime met strikte regels voor onder meer schuldgraad, waardering en uitkering, en de financiële rapportering staat onder voortdurend toezicht.

De laatste drie jaar was Gheysen CFO bij Kolmont, een Belgische vastgoedontwikkelaar. Daarmee brengt zij naast haar kennis van verslaggeving en regelgeving ook ervaring mee aan de kant van de ontwikkeling en financiering van projecten. Volgens het persbericht van Vastned Belgium kijkt Gheysen ernaar uit om samen met Sven Bosman, operationeel managing director, en de rest van het team te werken aan wat de onderneming zelf de transformatie van Vastned Belgium noemt. Over de precieze ingangsdatum en de verdeling van taken binnen de directie zegt het bericht niets.

Een portefeuille van winkelpanden in de grote steden

Vastned Belgium is een openbare gvv naar Belgisch recht, genoteerd op Euronext Brussels onder het tickersymbool VASTB. De vennootschap belegt in Belgisch commercieel vastgoed, vooral multifunctionele winkelpanden in de binnensteden van Antwerpen, Brussel, Gent en Brugge. Daarnaast bezit zij kwalitatieve retailparken en baanwinkels, aangevuld met een kleiner aandeel horeca en woonunits.

Uit het halfjaarverslag dat de onderneming op 23 juli 2024 publiceerde, blijkt hoe die portefeuille er op 30 juni 2024 voorstond. De reële waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg 310,8 miljoen euro, of 311,4 miljoen euro inclusief activa die voor verkoop worden aangehouden. Dat was 1,2 miljoen euro meer dan eind 2023. Ongeveer 72 procent van de waarde ligt in Vlaanderen, 19 procent in Brussel en 9 procent in Wallonië. Kleding en schoenen vormen met 51 procent veruit de grootste huurdersgroep; vrije tijd, luxe en persoonlijke verzorging volgen met 20 procent en huis- en doe-het-zelfzaken met 14 procent.

De bezettingsgraad daalde in het eerste halfjaar van 99,9 naar 98,9 procent. Volgens de onderneming komt dat vooral door leegstaande units in de Galerie Jardin d’Harscamp in Namen, die bewust niet opnieuw worden verhuurd omdat het complex wordt herontwikkeld. Die herontwikkeling moet, mits de vergunning wordt verkregen, naar verwachting in de eerste helft van 2025 klaar zijn. Andere projecten in uitvoering of voorbereiding liggen aan de Nieuwstraat in Brussel en de Bondgenotenlaan in Leuven.

Financieel profiel en de rol van de nieuwe CFO

Op de balans staat Vastned Belgium er relatief behoudend voor. De schuldgraad liep op tot 26,6 procent, tegen 25,3 procent eind 2023; de wettelijke bovengrens voor gvv’s ligt op 65 procent. Het EPRA-resultaat over het eerste halfjaar bedroeg 6,7 miljoen euro, of 1,32 euro per aandeel, tegenover 1,40 euro een jaar eerder. De onderneming wijt die daling vooral aan hogere rentelasten na herfinanciering en kondigde aan in de tweede jaarhelft een extra renteswap af te sluiten om een groter deel van de rentekosten vast te leggen.

Opvallend is de afstand tussen de waarde op papier en de beurskoers. De intrinsieke waarde op basis van reële waarde lag eind juni op 45,07 euro per aandeel, terwijl het aandeel op 29,90 euro sloot: een korting van 33,7 procent. Voor een nieuwe CFO ligt er daarmee een duidelijke opdracht om de financiering, de rentegevoeligheid en de communicatie met beleggers scherp te houden.

Fusie met Vastned Retail als achtergrond

De benoeming van Gheysen moet ook gelezen worden tegen de achtergrond van de geplande fusie. Op 16 mei 2024 maakten Vastned Belgium en haar referentieaandeelhouder, het Nederlandse Vastned Retail, bekend dat zij een omgekeerde grensoverschrijdende juridische fusie willen doorvoeren, waarbij Vastned Retail opgaat in Vastned Belgium. Aandeelhouders van Vastned Retail zouden per aandeel 0,839 nieuw aandeel Vastned Belgium ontvangen. De samengevoegde onderneming gaat verder onder de naam Vastned, met de zetel in België.

Volgens het halfjaarverslag staat 2024 in het teken van het afronden van die operatie. Een buitengewone algemene vergadering stond gepland voor september 2024. De onderneming rekent na de fusie op jaarlijks terugkerende besparingen op de algemene kosten van 2,0 tot 2,5 miljoen euro. Voor aandeelhouders van vóór de fusie werden een interimdividend van 2,30 euro per aandeel in november 2024 en een extra uitkering van 1,00 euro per aandeel in januari 2025 in het vooruitzicht gesteld.

Een fusie van een Nederlandse en een Belgische beursvennootschap brengt veel financieel en juridisch werk met zich mee: van de waardering en de ruilverhouding tot de inrichting van de verslaggeving, fiscaliteit en het toezicht onder het gvv-regime. Het profiel van Gheysen, met haar achtergrond in de controle van gvv’s en haar FSMA-erkenning, sluit daar nauw op aan. Het persbericht legt dat verband overigens niet expliciet.

Wat nu volgt

Met de benoeming is de financiële functie binnen het management van Vastned Belgium ingevuld op een moment dat de onderneming voor een paar belangrijke stappen staat. Op korte termijn draait het om de besluitvorming over en de afronding van de fusie met Vastned Retail, en om de verdere herontwikkeling van panden als de Galerie Jardin d’Harscamp. Daarnaast moet de onderneming haar rentelasten beheersen in een markt waarin herfinanciering duurder is geworden dan enkele jaren geleden. Hoe Gheysen haar rol invult, zal blijken zodra de gecombineerde onderneming haar eerste cijfers presenteert.

Bron: Vastned Belgium – persbericht benoeming Chief Financial Officer

Extra bronnen: Boursorama · Vastned Belgium – halfjaarverslag eerste semester 2024