Mobion Group heeft een winkelportefeuille van vastgoedbelegger Patrizia gekocht. De transactie kwam off-market tot stand en omvat tien winkelunits op A1-locaties, verspreid over negen winkelsteden. Over de koopsom werd niets bekendgemaakt.

Off-market betekent dat de portefeuille niet via een openbaar verkoopproces of een brede tender in de markt is gezet, maar rechtstreeks tussen een beperkt aantal partijen is verhandeld. Met A1-locaties worden de best bezochte winkelstraten in een binnenstad bedoeld, waar de passantenstromen en de huurniveaus doorgaans het hoogst zijn.

Panden in negen binnensteden

De portefeuille bestaat uit winkelpanden in Alkmaar, Arnhem, Breda, ‘s-Hertogenbosch, Groningen, Hilversum, Leiden, Tilburg en Zwolle. Volgens de koper zijn deze steden geselecteerd op hun aantrekkingskracht op consumenten en hun potentie voor beleggers.

De panden zijn verhuurd aan een mix van landelijke en internationale ketens. Onder de huurders zijn Bershka, Bestseller, Levi’s, KPN, Calzedonia en Etos. Mobion verwacht daardoor een stabiele en gespreide huurstroom.

Wonen boven winkels

Opvallend is de ambitie die Mobion met de portefeuille heeft. Het bedrijf zet in op functiemenging en ziet op meerdere locaties mogelijkheden om de verdiepingen boven de winkels te benutten voor nieuwe, energiezuinige appartementen en studio’s. Daarmee sluit de koper aan bij een bredere beweging in Nederlandse binnensteden, waar leegstaande bovenverdiepingen worden ingezet om de woningnood te verlichten en de levendigheid van het centrum te vergroten.

De aankoop past in de plannen van Mobion om een groeigerichte retailportefeuille op te bouwen, met de nadruk op de beste locaties. Een dergelijke portefeuille moet volgens het bedrijf bestand zijn tegen economische schommelingen.

Over de partijen

Mobion Group is een investeringsbedrijf uit Oisterwijk dat belegt in vastgoed en in ondernemingen met groeipotentieel. Op vastgoedgebied houdt het zich bezig met aankoop, verkoop, verhuur en herontwikkeling, met een zwaartepunt in Noord-Brabant. Winkelvastgoed is geen nieuw terrein voor de groep: in 2020 kocht Mobion bijvoorbeeld een supermarktpand van ruim 1.900 vierkante meter met honderd parkeerplaatsen aan het Stadhuisplein in Veghel.

Verkoper Patrizia is een beursgenoteerde Duitse vastgoedbeleggingsmanager die in 1984 in Augsburg werd opgericht. Het bedrijf belegt wereldwijd in vastgoed en infrastructuur voor institutionele en particuliere klanten. De verkoop van de Nederlandse winkelpanden liep via een Nederlandse dochteronderneming van de groep.

Adviseurs en financiering

Mobion werd bij de aankoop bijgestaan door winkelbeleggingsmakelaar Retail Capital, notariskantoor Taylor Wessing en bouwkundig adviseur MIBA Bouwmanagement. ING Real Estate Finance trad op als financier. Patrizia liet zich commercieel adviseren door Brickstone en juridisch door Loyens & Loeff, dat een team van advocaten, een fiscalist en een notaris op de transactie inzette.

Context: herwaardering van toplocaties

Na jaren van dalende waarderingen in de winkelmarkt is de belangstelling voor goed verhuurde winkels op toplocaties weer toegenomen. Vooral particuliere en semi-institutionele partijen kopen gericht in, vaak met plannen voor herontwikkeling van de bovenverdiepingen.

Die verschuiving is ook in deze deal zichtbaar: een internationale institutionele belegger verkoopt, een ondernemende private partij met een herontwikkelingsblik koopt. Voor beleggers in winkelvastgoed is dat een signaal dat de waarde van binnenstedelijke panden steeds vaker wordt bepaald door de mogelijkheden van het hele gebouw, en niet alleen door de winkelhuur op de begane grond.

Voor Mobion is de volgende stap het verder uitwerken van de transformatiekansen per pand, waarbij vergunningen en afstemming met de gemeenten bepalend zijn voor het tempo. Bij het splitsen en verbouwen van bovenverdiepingen spelen onder meer het bestemmingsplan of omgevingsplan, brandveiligheid en een aparte ontsluiting van de woningen een rol.

Bron: PropertyNL; extra bron: Loyens & Loeff, Mobion Group, Patrizia