Wie een tijdelijk erfpachtrecht koopt op een kantoorpand dat rijksmonument is, kan bij afloop van de erfpacht niet rekenen op een vergoeding van de grondeigenaar voor het gebouw, de investeringen of de lopende huurcontracten. Dat blijkt uit een vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland van 9 oktober 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:6624). Stichting Monumentenbezit (SMB) kreeg op alle punten gelijk tegen de voormalige erfpachter, beleggingsmaatschappij Maertenshoeve B.V., die onder meer de marktwaarde van het gebouw, heruitgifte van de erfpacht en gestanddoening van haar huurovereenkomsten eiste.

Een erfpacht uit 1949 die eind 2023 afliep

De zaak gaat terug tot 1949. In dat jaar gaf de Staat der Nederlanden twee percelen grond met de daarop staande opstallen uit in tijdelijke erfpacht. In de akte stond een vaste einddatum: 31 december 2023. Op de percelen staat een bedrijfspand dat in 1969 de status van rijksmonument kreeg. De toenmalige erfpachter gebruikte het volgens een later opgesteld taxatierapport als opslagloods en kantoor voor zijn aannemersbedrijf. In 1996 restaureerde een opvolgende erfpachter het gebouw en verbouwde hij het tot drie afzonderlijke kantoorruimtes.

Maertenshoeve, gevestigd in Westbroek en kantoorhoudend in Utrecht, werd in 2006 erfpachter. Zij verhuurde de kantoorruimtes aan bedrijven. In 2016 ging de blote eigendom van de percelen over naar Stichting Monumentenbezit, die is gevestigd in de gemeente Wijdemeren en kantoor houdt in ‘s-Graveland.

In mei 2022 schreef SMB de erfpachter aan: de erfpacht eindigt op 31 december 2023 en het terrein moet dan leeg worden opgeleverd. Op hetzelfde moment kregen de huurders van het kantoorpand bericht dat zij uiterlijk die datum moesten vertrekken. De meeste huurders gingen tijdig weg. Twee ondernemingen, in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd, wilden blijven en voegden zich in de procedure aan de kant van Maertenshoeve. Zij bleven in 2024 met toestemming van SMB nog enkele maanden zitten tegen een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huur, troffen vervolgens een regeling met SMB en vertrokken. De procedure is voor hen doorgehaald.

Wat partijen vroegen

SMB was de procedure begonnen met een vordering tot verklaring voor recht dat de erfpacht per 31 december 2023 zou eindigen en tot ontruiming. Omdat het terrein inmiddels was opgeleverd en alle huurders weg waren, trok SMB die vorderingen op de mondelinge behandeling van 5 juli 2024 in. Er resteerde alleen nog de vraag wie de proceskosten moest dragen.

Maertenshoeve had daarentegen een reeks tegenvorderingen ingesteld. Samengevat vroeg zij de rechtbank om:

• te verklaren dat SMB de marktwaarde van het bedrijfspand moet vergoeden, en een deskundige te benoemen om die waarde vast te stellen;
• te verklaren dat SMB de huurovereenkomsten op grond van artikel 5:94 lid 2 BW gestand moet doen;
• subsidiair SMB te verplichten het erfpachtrecht opnieuw aan Maertenshoeve uit te geven, of in elk geval met haar te onderhandelen over een nieuw erfpachtcontract;
• meer subsidiair verklaringen voor recht dat de bepalingen in de erfpachtakte die elke vergoeding uitsluiten (artikel 14 lid 3 en artikel 15) waren vernietigd als onredelijk bezwarend, dat SMB de waarde van de huurrechten en de investeringen in het monument moet vergoeden, en dat SMB onvoldoende rekening had gehouden met de belangen van de erfpachter.

De rechtbank wees al die tegenvorderingen af en veroordeelde Maertenshoeve in de proceskosten van SMB, begroot op ruim € 3.176.

Geen vernietiging van de vergoedingsuitsluiting

De akte uit 1949 is helder. Volgens artikel 14 lid 3 heeft de erfpachter bij het einde van de erfpacht geen recht op vergoeding van de kosten die hij voor het erfpachtterrein heeft gemaakt. Artikel 15 bepaalt dat de eigenaar mag verlangen dat de erfpachter de opstallen opruimt; doet de eigenaar dat niet, dan worden de opstallen zonder vergoeding zijn eigendom.

Maertenshoeve probeerde beide bepalingen te vernietigen met een beroep op artikel 6:233 onder a BW, de bepaling die een onredelijk bezwarend beding in algemene voorwaarden vernietigbaar maakt. De rechtbank liet in het midden of die regel überhaupt kan gelden voor een akte uit 1949, maar oordeelde dat het hier niet om algemene voorwaarden gaat. Bovendien zijn de bepalingen niet onredelijk bezwarend: Maertenshoeve is een professionele vastgoedpartij en dit soort bepalingen is in de branche niet ongebruikelijk. Als zij de voorwaarden bij aankoop niet had gelezen, was dat volgens de rechtbank haar eigen verantwoordelijkheid.

Geen plicht tot heruitgifte

Het belangrijkste economische punt voor de erfpachter was de vraag of SMB het erfpachtrecht opnieuw aan haar moest uitgeven. De rechtbank stelde voorop dat een grondeigenaar na afloop van een tijdelijke erfpacht in beginsel vrij is om zelf te kiezen met wie hij in zee gaat. Wel mag de eigenaar geen misbruik maken van zijn machtspositie, en blijft er na afloop een door redelijkheid en billijkheid beheerste rechtsverhouding bestaan tussen eigenaar en voormalig erfpachter. De rechtbank verwees daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 1999 (NJ 1999, 446) in een zaak tegen de gemeente ‘s-Gravenhage.

In dit geval was er geen reden om SMB tot heruitgifte te verplichten. De rechtbank noemde verschillende omstandigheden:

• Maertenshoeve had wegens liquiditeitskrapte de jaarlijkse canon meerdere keren niet of niet op tijd betaald en was twee keer bij verstek veroordeeld tot betaling van achterstallige canon.
• Er was achterstallig onderhoud, in het taxatierapport van januari 2023 geschat op circa € 30.000 voor onder meer schilderwerk en herstel van boeidelen, daklijst en goten. SMB stelde dat zij bij een bezichtiging in februari 2024 ook houtrot had aangetroffen en dat de dakconstructie volledig moest worden vervangen; huurders hadden over lekkage geklaagd. Een van de huurders had Maertenshoeve in 2023 schriftelijk gewezen op het verval van de buitenkant.
• Juist bij een monument, en bij een eigenaar die het pand verwierf omdat zij monumenten goed kan beheren, weegt achterstallig onderhoud zwaar.
• Maertenshoeve had niet onderbouwd dat zij in de toekomst, met haar financieringsstructuur en verwachte huurinkomsten, zowel een waarschijnlijk hogere canon als het onderhoud zou kunnen betalen.

Dat Maertenshoeve bij de aankoop van het erfpachtrecht een substantieel bedrag had betaald, kwam voor haar risico. En dat SMB nu een exploitabel pand bezit zonder daarvoor te betalen, is het gevolg van de afspraken die bij de vestiging van de erfpacht zijn gemaakt.

Oud BW blijft van toepassing: geen vergoedingsplicht

Op de vordering tot vergoeding van investeringen en van de marktwaarde van het gebouw ging de rechtbank uitgebreid in op het overgangsrecht. Onder het huidige Burgerlijk Wetboek geldt in artikel 5:99 BW als uitgangspunt dat de eigenaar na het einde van de erfpacht de waarde van de aanwezige gebouwen en werken aan de erfpachter vergoedt. Maar omdat deze erfpacht vóór 1 januari 1992 is gevestigd, moet volgens artikel 170 van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek de vraag naar een vergoeding worden beantwoord volgens het oude recht.

Onder het oude BW had de grondeigenaar bij afloop van de erfpacht geen vergoedingsplicht (artikel 773 oud BW). De erfpachter had alleen een wegnemingsrecht (artikel 772 oud BW) en partijen konden in de akte wel een opstalvergoeding afspreken (artikel 782 oud BW). Dat was hier niet gebeurd; artikel 15 van de akte sluit juist elke vergoeding uit en sluit daarmee aan op het oude wettelijke systeem. De ratio van artikel 170 Overgangswet is volgens de rechtbank te voorkomen dat eigenaren met de invoering van het nieuwe BW onverwacht met een vergoedingsplicht worden geconfronteerd waarmee zij bij de vestiging geen rekening konden houden. Het is daarom niet in strijd met redelijkheid en billijkheid dat SMB niets hoeft te betalen.

Ook het argument dat het monument niet kan worden afgebroken, en dat SMB daardoor ongerechtvaardigd wordt verrijkt, ging niet op. Het wegnemingsrecht van het oude artikel 772 BW ziet alleen op gebouwen en beplantingen die de erfpachter onverplicht zelf heeft aangebracht. Het kantoorpand stond er al toen Maertenshoeve erfpachter werd. De rechtbank stelde verder vast dat de monumentenstatus al sinds 1969 bestaat en in de leveringsakte van 2006 stond vermeld. Maertenshoeve wist dus bij aankoop dat zij aan wettelijke onderhouds- en instandhoudingsplichten moest voldoen. Welke extra investeringen specifiek vanwege de monumentenstatus waren gedaan, bovenop regulier onderhoud, had zij niet voldoende duidelijk gemaakt. Bovendien had zij zelf belang bij onderhoud, omdat zij met de verhuur van de kantoorruimtes aanzienlijke inkomsten genereerde. Voor zover zij heeft geïnvesteerd, heeft zij daarop in de jaren dat zij over het pand beschikte kunnen afschrijven.

Huurcontracten zonder toestemming binden de eigenaar niet

Een tweede punt met praktische betekenis voor beleggers in erfpachtgrond betreft de lopende huurovereenkomsten. Artikel 5:94 lid 2 BW bepaalt dat de eigenaar na het einde van de erfpacht een door de erfpachter bevoegdelijk aangegane verhuur moet respecteren. Maertenshoeve meende dat SMB de huurcontracten daarom moest voortzetten.

De rechtbank zag dat anders. Volgens artikel 5 lid 1 van de erfpachtakte mocht de erfpachter het terrein niet zonder toestemming van de eigenaar verhuren of in gebruik geven; artikel 5 lid 4 bepaalt dat een verhuur zonder toestemming tegenover de eigenaar als nietig geldt. Toestemming was nooit gegeven. Van een bevoegdelijk aangegane verhuur was dus geen sprake.

Maertenshoeve voerde aan dat zij het erfpachtrecht in verhuurde staat had gekocht, dat de Staat de verhuur altijd had gedoogd en dat SMB bij haar eigen verwerving wist dat het pand verhuurd was. Zij wees op een bepaling in de akte van overdracht aan SMB, waarin staat dat SMB zich had kunnen informeren over de staat van de monumenten voor zover de verhuursituatie dat toeliet. Volgens Maertenshoeve was het optreden van SMB daarom misbruik van recht in de zin van artikel 3:13 BW.

De rechtbank verwierp dat betoog. Dat de Staat nooit tegen de verhuur optrad, betekent niet dat toestemming kan worden aangenomen. Dat SMB wist dat er werd verhuurd, betekent niet dat zij daarmee instemde. En dat SMB de verhuur tijdens de looptijd van de erfpacht heeft laten bestaan, brengt niet mee dat zij de contracten ook na afloop moet respecteren. Het had juist op de weg van Maertenshoeve gelegen om de huurovereenkomsten per 31 december 2023 te laten eindigen. De aanzegging aan de huurders was dus tijdig, niet ongegrond en niet onrechtmatig.

Evenmin hoefde SMB de waarde van de huurrechten te vergoeden. De akte sluit vergoedingsplichten van de eigenaar steeds uit, en de verhuur was zonder toestemming. Dat SMB na 1 januari 2024 van de twee achtergebleven huurders een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs ontving, maakte haar niet ongerechtvaardigd verrijkt: daar stond tegenover dat zij de ruimte ter beschikking stelde. SMB had de huurovereenkomsten in januari 2024 voorwaardelijk opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 31 augustus en 30 september 2024, in lijn met de looptijd en opzegtermijnen van die contracten.

Juridisch kader: tijdelijke erfpacht in het kort

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). Erfpacht kan eeuwigdurend, voortdurend of tijdelijk worden gevestigd. Bij tijdelijke erfpacht staat de einddatum vast in de akte, en eindigt het recht van rechtswege op die datum. Wat er dan met de opstallen gebeurt, hangt in eerste instantie af van de akte, en bij vóór 1992 gevestigde rechten van het oude BW.

Het nieuwe BW kiest in artikel 5:99 voor een vergoedingsplicht van de eigenaar voor de waarde van de gebouwen bij het einde van de erfpacht, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Voor erfpachtrechten die nog onder het oude regime zijn gevestigd, blijft het uitgangspunt dat de eigenaar niets hoeft te betalen, tenzij de akte dat wel regelt. Zoals deze uitspraak laat zien, geldt dat ook als het gebouw door een monumentenstatus niet kan worden verwijderd en de erfpachter het wegnemingsrecht daardoor feitelijk niet kan gebruiken.

Daarnaast is artikel 5:94 BW van belang voor iedereen die vastgoed op erfpachtgrond verhuurt. De bescherming van huurders na het einde van de erfpacht geldt alleen voor verhuur die bevoegd is aangegaan. Bevat de akte een toestemmingsvereiste, dan staat een huurder van een erfpachter zonder toestemming na afloop van de erfpacht met lege handen tegenover de grondeigenaar.

Wat betekent dit voor beleggers en huurders?

De uitspraak bevat een aantal lessen voor de vastgoedpraktijk:

• Lees de vestigingsakte. Voor tijdelijke erfpachtrechten van vóór 1992 is de akte doorslaggevend. Ontbreekt een opstalvergoeding, dan is die er niet. Wie zo’n recht koopt, moet de koopprijs afstemmen op de resterende looptijd en het risico dat het gebouw zonder vergoeding naar de eigenaar gaat.
• Monumentenstatus is geen vrijbrief. Dat een monument niet kan worden afgebroken, schept geen recht op vergoeding. De onderhoudsplicht van een monument komt voor rekening van de erfpachter die dat bij aankoop wist of kon weten.
• Achterstallige canon en onderhoud wegen mee. Bij de vraag of een eigenaar redelijk handelt door niet opnieuw uit te geven, kijkt de rechter naar het trackrecord van de erfpachter. Betalingsachterstanden en verval spreken in het nadeel van de erfpachter.
• Verhuur alleen met toestemming. Huurders van een erfpachter doen er goed aan na te gaan of de verhuur met toestemming van de grondeigenaar is aangegaan. Zonder toestemming geeft artikel 5:94 lid 2 BW na afloop van de erfpacht geen bescherming.
• Gedogen is geen toestemming. Het jarenlang niet optreden tegen verhuur door een vorige eigenaar betekent niet dat de nieuwe eigenaar daaraan na afloop gebonden is.

Hoe nu verder

Het vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens. De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Met de afwijzing van alle tegenvorderingen is het kantoorpand definitief zonder vergoeding naar Stichting Monumentenbezit gegaan. Tegen een vonnis van de rechtbank staat in beginsel hoger beroep open bij het gerechtshof binnen drie maanden. Uit de gepubliceerde uitspraak blijkt niet of Maertenshoeve daarvan gebruik maakt.

De zaak past in een bredere reeks procedures over het einde van tijdelijke erfpachtrechten, waarin rechters telkens terugvallen op de tekst van de akte en, bij oudere rechten, op het oude BW. Voor partijen die nog posities hebben in tijdelijke erfpacht die de komende jaren afloopt, is dit vonnis een duidelijke waarschuwing om tijdig met de grondeigenaar in gesprek te gaan, achterstanden weg te werken en huurcontracten af te stemmen op de einddatum.

Bron: Rechtspraak.nl – Rechtbank Midden-Nederland, 9 oktober 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:6624