De Nederlandse woningbeleggingsmarkt zet het herstel door. In het derde kwartaal van 2024 ging er € 2,3 miljard om in woningbeleggingen, waarmee het volume over de eerste drie kwartalen uitkomt op € 5 miljard: ruim het dubbele van dezelfde periode in 2023. Dat blijkt uit nieuwe cijfers van Capital Value. Het adviesbureau ziet tegelijk een zwakke plek: de investeringen in nieuwbouw blijven ver achter bij wat nodig is om het woningtekort terug te dringen.

Lagere rente en stabielere regels geven lucht

Capital Value wijst op een combinatie van factoren achter het herstel. De Europese Centrale Bank heeft de rente verlaagd en de markt rekent op verdere verlagingen. Daarnaast is er meer rust gekomen in de regelgeving rond de woningmarkt vanuit Den Haag, nadat beleggers lange tijd te maken hadden met wisselende signalen over huurregulering en fiscaliteit. Een derde factor is de stijgende leegwaarde van koopwoningen.

Juist die laatste twee ontwikkelingen versterken elkaar. Een lagere rente in combinatie met een hogere leegwaarde maakt het volgens het adviesbureau weer rendabel om grote portefeuilles huurwoningen te kopen met een uitpondstrategie, waarbij woningen bij mutatie aan particulieren worden verkocht. Dat is zichtbaar aan de bovenkant van de markt: waar in heel 2023 drie transacties boven de € 100 miljoen werden genoteerd, waren dat er in 2024 al vijf.

Ook woningcorporaties spelen een grotere rol. Zij investeerden meer dan voorheen en zijn daarmee een van de dragers van het hogere volume.

Particuliere beleggers zijn de grootste kopersgroep

Van het totale volume kwam 41 procent voor rekening van particuliere beleggers. Woningcorporaties waren goed voor 32 procent en institutionele beleggers voor 20 procent. Die verdeling laat zien dat het herstel vooral wordt gedragen door partijen die met eigen vermogen of lokale kennis opereren, terwijl de grote institutionele en internationale kapitaalstromen nog niet op het oude niveau zijn.

Eerder dit jaar meldde Capital Value al dat het volume in het eerste halfjaar van 2024 met 60 procent was gestegen naar € 2,79 miljard, met te weinig investeringen van internationale institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Het derde kwartaal bevestigt die lijn: het volume groeit, maar de samenstelling van de kopersgroep is veranderd.

Nieuwbouw: 44 procent van het volume, maar te weinig woningen

In nieuwbouw werd € 2,2 miljard geïnvesteerd, 44 procent van het totale volume en 41 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Dat klinkt fors, maar Capital Value rekent voor dat het lang niet genoeg is. Met dit bedrag kunnen de komende jaren ongeveer 8.800 nieuwe huurwoningen worden gerealiseerd. De doelstellingen van het Rijk voor 2030 vragen om meer dan 40.000 per jaar.

Opvallend is wie die nieuwbouw financiert. Woningcorporaties namen 46 procent van het nieuwbouwvolume voor hun rekening en Nederlandse pensioenfondsen 38 procent. Internationale beleggers bleven steken op 2 procent, terwijl hun historische aandeel 26 procent bedraagt. Capital Value noemt dat een gemiste kans: buitenlandse partijen kopen doorgaans grotere projecten aan en zijn daarmee cruciaal voor het halen van de bouwdoelen.

Overdrachtsbelasting: te weinig, te laat

Voor 2024 als geheel acht Capital Value een volume van ongeveer € 7,5 miljard haalbaar als het herstel doorzet, vergelijkbaar met 2021. Ook dan blijft het volume in nieuwbouw onvoldoende om het tekort aan te pakken. Het bureau pleit daarom voor aanvullende fiscale maatregelen die investeren in nieuwe huurwoningen aantrekkelijker maken.

Thijs Konijnendijk, hoofd research van Capital Value, vindt dat het investeringsklimaat voor nieuwe huurwoningen kritisch tegen het licht moet. De geplande verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers naar 8 procent in 2026 noemt hij te weinig en te laat: volgens hem halen stijgende bouwkosten en inflatie het voordeel in voordat de lagere tariefstap ingaat. Hij wil daarnaast dat de belasting op vastgoedaandelen, de earningsstrippingmaatregel en de vennootschapsbelasting worden geëvalueerd, zodat de markt weer aantrekkelijker wordt voor internationale beleggers, Nederlandse pensioenfondsen en corporaties.

Het pleidooi sluit aan bij eerdere oproepen van Capital Value. In september pleitte het bureau er al voor de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers te verlagen naar 6 procent in plaats van 8 procent. Het huidige tarief voor beleggers bedraagt 10,4 procent.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor beleggers schetsen de cijfers een markt in twee snelheden. Aan de bestaande voorraad wordt weer goed verdiend. Portefeuilles met uitpondpotentieel profiteren direct van de lagere rente en de hogere leegwaarde, en de terugkeer van grote transacties boven de € 100 miljoen wijst erop dat kopers weer vertrouwen hebben in prijsvorming. Partijen met eigen vermogen, zoals particuliere beleggers, kunnen daarvan profiteren zolang de concurrentie van internationale kopers beperkt blijft.

Bij nieuwbouw ligt de situatie anders. Daar is de vraag naar kapitaal groot en het aanbod van kopers smal: corporaties en Nederlandse pensioenfondsen domineren, terwijl buitenlandse beleggers vrijwel ontbreken. Voor ontwikkelaars betekent dat een kleine groep potentiële afnemers voor hun projecten. Voor beleggers die wel durven in te stappen, kan de geringe concurrentie juist kansen bieden op gunstiger aankoopvoorwaarden, mits het fiscale kader voorspelbaar blijft.

Wie langjarig in nieuwbouw wil investeren, rekent met de tariefsverlaging van de overdrachtsbelasting in 2026, maar moet volgens Capital Value niet verwachten dat die alleen de rekensom sluitend maakt. Bouwkosten en inflatie blijven de bepalende variabelen.

Wat volgt

Het vierde kwartaal bepaalt of de prognose van € 7,5 miljard voor heel 2024 wordt gehaald. Belangrijke ijkpunten zijn de verdere rentebesluiten van de ECB en de behandeling van het fiscale pakket in de Tweede Kamer, waarin de verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggers is opgenomen. Capital Value blijft aandringen op aanvullende maatregelen om met name het nieuwbouwvolume en de terugkeer van internationale beleggers op gang te brengen.

Bron: Capital Value · eerder: Capital Value, halfjaarcijfers 2024 · Capital Value, pleidooi overdrachtsbelasting 6%