De overdrachtsbelasting voor beleggers in huur- en zorgwoningen moet omlaag naar 6 procent, niet naar de 8 procent die het kabinet in gedachten heeft. Dat stelt Capital Value in een analyse van 12 september 2024, enkele dagen voor Prinsjesdag. Volgens het adviesbureau levert een verlaging naar 8 procent maar beperkt effect op, terwijl 6 procent jaarlijks honderden extra huurwoningen kan opleveren en buitenlandse beleggers kan terughalen.

Achtergrond: van 10,4 naar 8 procent

Sinds 2023 betalen beleggers die een woning kopen 10,4 procent overdrachtsbelasting. Particulieren die zelf in de woning gaan wonen betalen 2 procent, en starters tot een bepaalde woningwaarde helemaal niets. Het kabinet had aangekondigd het tarief voor beleggers in woningen te verlagen naar 8 procent; de uitwerking zou op Prinsjesdag volgen. Capital Value, dat zich specialiseert in de woningbeleggingsmarkt, vindt die stap welkom maar onvoldoende en zet zes argumenten op een rij voor een verdere verlaging naar 6 procent.

Zes argumenten voor 6 procent

Het eerste argument betreft het tariefverschil. Omdat een belegger die van een andere belegger koopt 10,4 procent betaalt en een particuliere koper hooguit 2 procent, kunnen particulieren bij de verkoop van een vrijkomende huurwoning simpelweg meer bieden. Gevolg is dat beleggers huurwoningen uitponden zodra huurders vertrekken, waardoor die woningen definitief uit de huurmarkt verdwijnen. Een lager beleggerstarief verkleint dat gat en remt de uitstroom.

Ten tweede zou een lager tarief de waarde van de bestaande huurvoorraad verhogen. Dat versterkt het rendement van pensioenfondsen en vergroot de leencapaciteit van woningcorporaties die met marktwaarden werken, al blijft voor corporaties ook de kasstroom bepalend voor hoeveel zij kunnen lenen.

Het derde argument raakt de nieuwbouw direct. Taxateurs verwerken de overdrachtsbelasting in de waardering van nieuwe complexen. Een hoog tarief drukt de marktwaarde van nieuwe en bestaande woningen en daarmee het bedrag dat beleggers kunnen betalen voor een project. Volgens de berekening van Capital Value stijgt de marktwaarde van een verhuurd complex met ongeveer 3 procent als het tarief naar 6 procent gaat. Dat verschil kan net bepalen of een project rendabel is en van start gaat.

Ten vierde wijst het bureau op het vertrek van internationale beleggers. Die waren ooit goed voor 28 procent van de investeringen in nieuwe huurwoningen; dat aandeel is teruggevallen naar 4 procent. In de jaarlijkse enquête van Capital Value uit 2023 noemde 77 procent van de respondenten de hogere overdrachtsbelasting als belemmering. Daarmee stond die op de tweede plaats, direct achter het wisselvallige overheidsbeleid, dat eveneens door 77 procent werd genoemd.

Het vijfde argument gaat over zorgwoningen. De landelijke doelstelling is 36.000 zorgwoningen per jaar, maar in 2023 kwamen er slechts 1.700 bij. Voor de komende drie jaar verwacht Capital Value gemiddeld ongeveer 2.800 per jaar. Een lager tarief voor zorgcomplexen zou corporaties en pensioenfondsen, die een groot deel van deze bouw financieren, kunnen stimuleren. Dat er wel institutioneel kapitaal beschikbaar is voor dit segment, bleek eerder dat jaar toen Bouwinvest elf woonzorgcomplexen van Emeis kocht.

Ten slotte wijst het bureau op de opeenstapeling van belastingmaatregelen. Aanpassingen in de earningsstrippingregel en in de samenloopvrijstelling bij aandelentransacties in vastgoed hebben de belastingdruk voor professionele beleggers verhoogd, terwijl particuliere beleggers met een hogere heffing in box 3 te maken kregen. Samen met de overdrachtsbelasting ontmoedigen die maatregelen investeringen, vooral uit het buitenland.

Capital Value: 8 procent veelbelovend, maar onvoldoende

Thijs Konijnendijk, hoofd research bij Capital Value, verwacht dat een verlaging naar 6 procent kan leiden tot de bouw van honderden extra huurwoningen per jaar. Hogere waarden geven pensioenfondsen en corporaties volgens hem bovendien meer ruimte om via verkoopopbrengsten opnieuw in nieuwbouw te investeren.

Directeur Marijn Snijders noemt de overwogen verlaging naar 8 procent veelbelovend, maar onvoldoende. Voor een echt effect is volgens hem 6 procent nodig. Hij erkent dat de budgettaire gevolgen moeten worden opgevangen, maar wijst erop dat meer transacties ook leiden tot hogere opbrengsten uit de overdrachtsbelasting voor de overheid. Capital Value roept het kabinet op het tarief te heroverwegen en manieren te zoeken om 6 procent mogelijk te maken.

Betekenis voor de markt

De analyse laat zien hoe sterk fiscale randvoorwaarden de rekensom van woningbeleggers bepalen. Na een moeizaam 2023 was in 2024 sprake van een voorzichtig herstel. In juli meldde het bureau dat het transactievolume in de eerste jaarhelft met 60 procent was gestegen ten opzichte van een jaar eerder; ook Savills zag het totale beleggingsvolume in het eerste halfjaar van 2024 stijgen. Dat herstel werd echter vooral gedragen door binnenlandse partijen; internationale beleggers bleven grotendeels aan de zijlijn staan.

Voor beleggers die in Nederland actief willen blijven of worden, ligt de kans vooral in timing. Een tariefverlaging, of die nu op 8 of op 6 procent uitkomt, verhoogt de waarde van huurcomplexen direct, omdat taxateurs de belasting in hun waardering meenemen. Wie vóór de invoering van een lager tarief instapt, profiteert van die herwaardering. Tegelijk blijft onzekerheid over het overheidsbeleid de belangrijkste rem, zoals de enquête van Capital Value laat zien: een stabiel en voorspelbaar fiscaal kader weegt voor beleggers minstens zo zwaar als het tarief zelf.

Voor ontwikkelaars en corporaties is vooral het argument rond nieuwbouw relevant. Een waardestijging van ongeveer 3 procent per complex kan de stichtingskosten en de opbrengstzijde van een project dichter bij elkaar brengen, zodat projecten die nu op de plank liggen alsnog financierbaar worden.

Wat volgt

Op Prinsjesdag, dinsdag 17 september, presenteert het kabinet de Miljoenennota en het Belastingplan 2025. Daarin moet blijken hoe en wanneer de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers wordt vormgegeven en of het kabinet vasthoudt aan 8 procent. Daarna volgt de behandeling van het Belastingplan in de Tweede en Eerste Kamer, waar marktpartijen als Capital Value hun pleidooi voor een lager tarief naar verwachting zullen voortzetten.

Bron: Capital Value · Extra bron: Capital Value, juli 2024

Beeld: “Apartment complex”, CC0 1.0 (via rawpixel)