Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) zet de komende tijd voor ongeveer € 1,6 miljard aan nieuwe aanbestedingen in de markt. Dat blijkt uit de Inkoopplanning van oktober 2024, die de rijksvastgoeddienst op 31 oktober publiceerde. Nieuw is dat elk project een indicatie krijgt van hoe zeker de geplande startdatum is. Bouwers, installateurs en ontwerpers moeten daardoor beter kunnen inschatten of het loont om mensen en materieel vrij te houden voor een rijksproject.

Meer werk dan de markt aankan

De opgave van het RVB is groot en groeit. Er moeten rijkskantoren worden gebouwd en gerenoveerd, Defensie staat voor een omvangrijke transformatie van zijn vastgoed en de volledige rijksportefeuille moet in 2050 CO2-neutraal zijn. De verduurzaming daarvan is al volop gaande. Volgens leveranciersmanager Marnix Alewijnse van het RVB kan de dienst er niet langer van uitgaan dat bedrijven op korte termijn bijspringen: in de markt zijn de tekorten aan capaciteit nu al groot. In de inkoopplanning van maart 2024 rekende het RVB nog op ruim € 2 miljard aan aanbestedingen.

Om die reden staat in de nieuwe planning bij ieder project een ‘mate van zekerheid’. De planning hanteert vier categorieën. ‘Zeker’ betekent dat het RVB geen afwijking van de geplande start verwacht. Bij ‘redelijk zeker’ gaat het om een marge van minder dan twee maanden, bij ‘waarschijnlijk’ om twee tot zes maanden en bij ‘onzeker’ om meer dan zes maanden. Bedragen per project noemt het RVB niet; de opdrachten zijn ingedeeld in grootteklassen. De lijst bevat werken vanaf ongeveer € 2,5 miljoen en diensten vanaf € 150.000. Het RVB wijst erop dat onder meer stikstof en macro-economische omstandigheden tot uitstel, vertraging of het vervallen van projecten kunnen leiden, en raadt marktpartijen aan TenderNed te blijven volgen.

Van houten toren tot vliegbasis

De planning geeft een beeld van de breedte van de rijksopgave. Defensie is sterk vertegenwoordigd, met werk aan vliegbases, kazernes, opleidingslocaties en gezondheidscentra. Zo staat de renovatie van het vlieggebied in Eindhoven (circa 135.000 m²) als ‘zeker’ gepland voor het eerste kwartaal van 2025, in de klasse € 100 tot 250 miljoen. Voor de herinrichting van Kamp Nieuw Milligen bij Uddel, een DBFMO-opdracht van circa 130.000 m² in de hoogste klasse van meer dan € 500 miljoen, is de start nog ‘onzeker’.

Bij de rijkskantoren valt Monarch IV in Den Haag op, een rijkskantoor van circa 17.500 m² waarmee het Rijk ook ruimte wil bieden voor innovatie op het gebied van duurzaamheid en hoogbouw in hout. De aanbesteding staat als ‘zeker’ in het vierde kwartaal van 2024. Verder noemt de planning onder meer een nieuw rijkskantoor in Eindhoven (circa 30.000 m²), een sloop-renovatie in de Spoorzone van Zwolle, de renovatie van het Paleis van Justitie in Den Haag (circa 79.000 m², klasse € 250 tot 500 miljoen) en de nieuwbouw van het KNMI in De Bilt. Voor de Dienst Justitiële Inrichtingen staan onder meer de grootschalige renovatie en nieuwbouw van PI Lelystad en een nieuw entreegebouw voor PI Vught op de lijst. Ook een geïntegreerd instandhoudingscontract voor de defensielocatie Gilze-Rijen is opgenomen, met een nog onzekere start in het vierde kwartaal van 2025.

Taskforce: niet overspoelen, wel standaardiseren

Om de samenwerking met de markt te verbeteren, heeft het RVB de Taskforce Toekomstgericht Bouwen opgericht: een klein, informeel overleg met zes bedrijven, van ontwerpers tot installateurs en bouwers. Wat er besproken wordt, legt het RVB vast zonder te noemen wie het inbracht; het verslag wordt met de hele markt gedeeld. Het eerste verslag, gedateerd 22 augustus 2024, verscheen tegelijk met de Inkoopplanning.

Uit het overleg komen drie lessen naar voren. De eerste is dat het RVB de markt niet moet overspoelen. Opdrachten moeten beter op de beschikbare capaciteit worden afgestemd: over een langere periode gespreid, tijdig aangekondigd en met lagere kosten voor deelname aan een aanbesteding. In het verslag merken de deelnemers op dat de kosten van tenders oplopen en dat de beoogde tendervergoeding van de helft van die kosten in de praktijk vrijwel nooit wordt gehaald. Ook bepleiten zij projecten in ‘treintjes’ aan te besteden, zonder te veel grote projecten tegelijk in één regio.

De tweede les is standaardisatie. Het RVB benaderde van oudsher elk project als uniek, maar kantoren lijken in de praktijk sterk op elkaar: naar schatting tachtig procent is gelijk, van plafondhoogtes tot de maten van werkplekken en vergaderruimtes. Door eisen en technische oplossingen te standaardiseren en op grotere schaal te werken met skidbouw, waarbij installaties of modules op een frame worden voorgemonteerd en op de bouwplaats vooral nog geplaatst, kan sneller worden gebouwd. Dat geeft bedrijven ook het vertrouwen om te investeren in een reeks vergelijkbare kantoren of legeringsgebouwen. Het verslag noemt het standaard Programma van Eisen voor rijkskantoren als het verst ontwikkelde voorbeeld en stelt voor dat ook voor andere gebouwtypen te doen, met voorbeeldprojecten zoals penitentiaire inrichtingen, rechtbanken en legeringsgebouwen van Defensie.

De derde les gaat over voorspelbaarheid. Uitstel van projecten is voor bedrijven die al capaciteit hebben gereserveerd bijzonder vervelend. Het RVB wil daarom betrouwbaarder plannen en in een markt met schaarste de voorkeursopdrachtgever blijven, omdat dat volgens de dienst ook in het belang is van zijn klanten en de gebruikers van de gebouwen.

Wat betekent dit voor de markt?

Voor bouw- en installatiebedrijven is de Inkoopplanning een van de belangrijkste instrumenten om rijksopdrachten te zien aankomen. Met de zekerheidsindicatie kunnen zij hun acquisitie en personeelsplanning beter onderbouwen: een project met het label ‘zeker’ rechtvaardigt eerder een reservering dan een project waarvan de start meer dan een half jaar kan verschuiven. Tegelijk laat de planning zien hoe zwaar Defensie de komende jaren op de bouwcapaciteit gaat drukken; in augustus begon het RVB al met achttien zogeheten no regret-locaties voor de krijgsmacht.

De taskforce krijgt een vervolg met een beperkt aantal hoofdonderwerpen. Of de spreiding en standaardisatie de schaarste in de markt daadwerkelijk verlichten, moet blijken in de volgende edities en bij de aanbestedingen van de grote projecten die nu op de lijst staan.

Bron: Rijksvastgoedbedrijf – Inkoopplanning: ‘Werken aan voorspelbaarheid’. Extra bronnen: Inkoopplanning oktober 2024 (RVB) · Verslag Taskforce Toekomstgericht Bouwen (RVB) · No regret-locaties (RVB)