De kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Alkmaar) heeft op 6 november 2024 (ECLI:NL:RBNHO:2024:11577) uitgemaakt dat een verhuurder van winkelruimte een huurovereenkomst niet zelf mag ontbinden wanneer de huurder vier jaar voor het einde van het contract vertrekt. Ook het inleveren van de sleutels en een gezamenlijke rondgang door het pand betekenen niet dat de huur met wederzijds goedvinden is geëindigd. De kantonrechter ontbond de huur alsnog en veroordeelde De Voordeelmarkt Alkmaar B.V. tot betaling van achterstallige huur tot het moment waarop een nieuwe huurder het pand betrok. Verdere schadeposten, waaronder terugbetaling van huurincentives, herstelkosten en een dagboete, wees de kantonrechter af. De bestuurders van de huurder zijn niet persoonlijk aansprakelijk.

Tien jaar huur, na ruim vijf jaar vertrokken

Op 5 januari 2018 sloten de rechtsvoorganger van de verhuurder en De Voordeelmarkt Alkmaar B.V. een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in een winkelcentrum. De huur liep tien jaar, vanaf 1 februari 2018, voor € 73.804 per jaar. Na vijf jaar bedroeg de huur, inclusief btw, € 10.428,20 per maand. Op de overeenkomst waren de algemene bepalingen van het ROZ-model 2012 voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing.

De huurder kreeg over de eerste vijf jaar huurkorting. Daarnaast bevatte het contract een eenmalige breakoptie: na vijf jaar mocht de huurder de huur met een opzegtermijn van een jaar beëindigen, maar moest zij dan de helft van de genoten incentives terugbetalen, ofwel € 49.800,67. Van die optie maakte de huurder geen gebruik. Per 1 juli 2023 huurde zij daarnaast nog drie parkeerplaatsen in de parkeergarage, voor € 100 exclusief btw per plaats.

Eind november 2023 vroeg de huurder per e-mail om een gesprek over haar ‘problematische situatie’. Er werd een afspraak gepland op 7 of 8 december. Maar in de week van 4 december 2023 vertrok de huurder al uit het pand. Op 8 december meldde zij telefonisch dat de winkel werd opgeheven en dat de huurovereenkomst vanwege een problematische financiële situatie moest worden beëindigd. Op 22 december schreef de huurder dat zij geen financiële middelen had om over een passende afsluiting te onderhandelen. Een regeling kwam er niet.

Op 29 december 2023 gaf de gemachtigde van de verhuurder de huurder vijf werkdagen om te laten weten dat de winkel weer open zou gaan. Daarnaast vroeg de verhuurder om een nieuwe bankgarantie en de jaarstukken over drie boekjaren, en om de sleutels uiterlijk 4 januari 2024 af te geven voor een tussentijdse inspectie. De verhuurder drong aan op betaling van de huur en maakte aanspraak op de contractuele boete en schadevergoeding.

Op 4 januari 2024 leverde de huurder de sleutels in en liepen de facilitair manager van de huurder en de gemachtigde van de verhuurder samen door het pand. Er werden meterstanden opgenomen en foto’s gemaakt. Op 17 januari 2024 beëindigde de verhuurder de huurovereenkomst eenzijdig per brief, en in een tweede brief stelde hij de (indirecte) bestuurders van de huurder aansprakelijk. Per 1 juli 2024 verhuurde de verhuurder het pand aan een derde, voor € 7.749,17 per maand, met drie maanden huurvrij.

Wat de verhuurder vorderde

De verhuurder vroeg de kantonrechter primair te verklaren dat de huur rechtsgeldig was beëindigd door zijn opzegging en subsidiair de huur te ontbinden. Verder vorderde hij betaling van de achterstallige huur en servicekosten van € 10.428,20 per maand vanaf november 2023, contractuele rente van 1 procent per maand met een minimum van € 300, schadevergoeding (gederfde huurinkomsten, terugbetaling van de incentives en herstelkosten bij oplevering) en een contractuele boete van € 250 per dag tot 1 juli 2024. Daarnaast wilde hij dat de (indirecte) bestuurders van de huurder – De Voordeelmarkt B.V., V&F Holding B.V. en een in de uitspraak geanonimiseerde derde gedaagde – hoofdelijk aansprakelijk werden gehouden. Op alle bedragen kwam de al uitgekeerde bankgarantie van € 25.031,25 in mindering.

Geen buitengerechtelijke ontbinding bij 290-bedrijfsruimte

De kantonrechter stelt voorop dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet tussentijds kan worden opgezegd, tenzij partijen het met elkaar eens zijn.

De brief van 17 januari 2024 vat de kantonrechter op als een buitengerechtelijke ontbinding wegens een tekortkoming van de huurder. Maar een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte kan wegens een tekortkoming van de huurder alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW). De verhuurder beriep zich op artikel 26.1 van de huurovereenkomst, dat hem die bevoegdheid zou geven. Volgens de kantonrechter is die bepaling echter in strijd met (de bedoeling van) het dwingende recht voor 290-bedrijfsruimte, en daarom vernietigbaar. Omdat de bepaling ten nadele van de huurder strekt, blijft zij zonder rechtsgevolg. De primaire vordering strandt.

Ook geen beëindiging met wederzijds goedvinden

De huurder stelde dat partijen op 4 januari 2024 hadden afgesproken de huur te beëindigen en het pand op te leveren zonder enige vergoeding. Omdat de huurder zich op die afspraak beroept, ligt de stelplicht en eventuele bewijslast bij haar.

De kantonrechter oordeelt dat de huurder die afspraak onvoldoende heeft gesteld. Op de zitting verklaarde de huurder dat zij ervan uitging niets meer te hoeven betalen, omdat op 4 januari was gesproken over de resterende vier jaar huur, het inroepen van de bankgarantie en de oplevering. Dat is volgens de kantonrechter te weinig om overeenstemming aan te nemen, of om aan te nemen dat de huurder redelijkerwijs mocht begrijpen dat de huur per direct zou eindigen zonder schadevergoeding. Sleutels inleveren, meterstanden opnemen, een rondgang maken en foto’s maken zijn logische gevolgen van het vertrek en houden ook verband met de schadebeperkingsplicht van de verhuurder.

Bovendien rijmt het standpunt van de huurder niet met haar eigen opstelling. Zij protesteerde niet tegen de brief van 17 januari 2024, waarin de verhuurder haar opnieuw aansprak op haar tekortkoming, de boete en de huurachterstand en zich alle rechten op schadevergoeding voorbehield. Ook op een conceptdagvaarding van 31 januari 2024 kwam geen protest. Eerdere pogingen tot een regeling in december 2023 waren bovendien juist mislukt omdat de verhuurder schadevergoeding wilde. Aan bewijslevering komt de kantonrechter niet toe: de huurovereenkomst liep dus nog.

Ontbinding per datum vonnis

Daarmee komt de kantonrechter toe aan de subsidiaire vordering. Vast staat dat de huurder na 1 november 2023 geen huur meer betaalde en het pand op 4 december 2023 verliet. Daarmee schond zij ook de contractuele exploitatieplicht, wat de huurder niet weersprak. Een beroep op een uitzonderingssituatie deed zij niet. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst per de datum van het vonnis. De vordering tot afgifte van de sleutels wordt afgewezen: die had de verhuurder al.

Huur tot de nieuwe huurder komt

De huurder moet de achterstallige huur en servicekostenvoorschotten betalen, maar alleen tot 1 juli 2024. Vanaf die datum stelde de verhuurder het pand niet meer aan de huurder ter beschikking, maar aan de nieuwe huurder, zodat er geen grond meer is voor een tegenprestatie. Dat komt neer op acht maanden à € 10.428,20, ofwel € 83.425,60.

De contractuele rente van 1 procent per maand, met een minimum van € 300, wordt deels toegewezen. Omdat de verhuurder die boete pas vorderde vanaf de dagvaarding van 29 februari 2024, gaat het om maart tot en met juni 2024: € 1.200. Dat levert geen wanverhouding op. Wel matigt de kantonrechter de boete voor de periode daarna: zodra het pand niet meer aan de huurder ter beschikking staat, is de boete geen prikkel tot nakoming meer, en doorlopen zolang de hoofdsom niet is betaald zou tot een onbepaalbaar hoog eindbedrag kunnen leiden. Omdat de boete in de plaats komt van de wettelijke rente, wordt de wettelijke rente over de huur afgewezen.

Schadeposten sneuvelen

Gederfde huur. Schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten kan pas bestaan vanaf de beëindiging of ontbinding van de huur. Omdat de ontbinding pas met het vonnis ingaat en de gevorderde periode daarvóór ligt, wordt deze post afgewezen. Over de periode tot 1 juli 2024 krijgt de verhuurder immers al de huur zelf.

Incentives. De verhuurder wilde de helft van de huurkorting en huurvrije periode terug (€ 49.800,67), omdat de huurder in zijn ogen de terugbetaling bij de breakoptie niet kon ontlopen door de optie niet te gebruiken, terwijl zij al wist dat zij de huur niet zou kunnen volhouden. De kantonrechter vindt dat het oorzakelijk verband tussen het niet benutten van de breakoptie vóór 1 februari 2022 en de latere tekortkoming niet is gesteld of onderbouwd. Die post wordt afgewezen.

Herstelkosten. Voor herstel van schade, onvoltooide reparaties, achterstallig onderhoud en verwijdering van aanpassingen vorderde de verhuurder € 28.129,50. Ook dat wordt afgewezen. Op 4 januari 2024 is geen inspectierapport opgemaakt waarin staat welke werkzaamheden voor rekening van de huurder komen, zoals artikel 23.7 van de ROZ-algemene bepalingen voorschrijft. De huurder had na het inleveren van de sleutels geen toegang meer en kreeg geen gelegenheid om zelf te herstellen. Daarom mocht de verhuurder op grond van artikel 23.9 van de algemene bepalingen de werkzaamheden niet zelf laten uitvoeren en de kosten verhalen.

Dagboete. De boete van € 250 per dag (artikel 31 van de algemene bepalingen) matigt de kantonrechter tot nul. Het beding staat in algemene bepalingen waarover vermoedelijk niet apart is onderhandeld en kent geen beperking in tijd. Toen het verzuim op 5 januari 2024 intrad, was al duidelijk dat de huurder niet meer zou betalen of exploiteren. Vanaf dat moment diende de boete geen doel meer en had zij eerder een bestraffend karakter.

Per saldo moet de huurder € 84.625,60 betalen, minus de uitgekeerde bankgarantie van € 25.031,25: € 59.594,35. Daarbovenop komen € 1.191,40 aan buitengerechtelijke kosten (exclusief btw; het contractuele percentage van 15 procent werd gematigd tot het in de dagvaarding genoemde bedrag) en de proceskosten van € 1.998,70.

Bestuurders niet persoonlijk aansprakelijk

De verhuurder verweet de bestuurders drie dingen: dat zij de breakoptie niet hadden gebruikt terwijl zij uit de jaarrekeningen over 2018–2021 konden weten dat de huurder haar verplichtingen niet zou kunnen nakomen, dat zij in 2023 nog drie parkeerplaatsen hadden gehuurd, en dat zij hadden verhinderd dat de huurder informatie over haar financiële situatie deelde.

De kantonrechter stelt voorop dat in beginsel alleen de vennootschap aansprakelijk is en dat de drempel voor persoonlijke aansprakelijkheid van een bestuurder hoog ligt: er moet sprake zijn van een persoonlijk ernstig verwijt. Dat kan bijvoorbeeld als de bestuurder namens de vennootschap verplichtingen aangaat terwijl hij weet of behoort te begrijpen dat de vennootschap die niet kan nakomen en geen verhaal biedt, of als hij bewerkstelligt of toelaat dat de vennootschap haar verplichtingen niet nakomt en geen verhaal biedt.

Geen van de verwijten haalt die drempel. Dat de huur tot en met oktober 2023 werd betaald – ruim anderhalf jaar na de laatste mogelijkheid om de breakoptie te gebruiken – is volgens de kantonrechter een contra-indicatie. Begin 2022 was de jaarrekening over 2021 nog niet vastgesteld en speelde de coronacrisis nog. De parkeerplaatsen waren nodig door een nieuw ticketvrij toegangssysteem, de huur ervan werd tot november 2023 betaald en was per drie maanden opzegbaar. Voor het verhinderen van informatieverstrekking had de verhuurder onvoldoende concreet gesteld. De vorderingen tegen de bestuurders worden afgewezen; hun proceskosten worden vanwege de samenhang op nihil begroot.

Juridisch kader

• Artikel 7:290 BW bepaalt welke bedrijfsruimte onder het beschermde regime valt: onder meer winkelruimte die voor het publiek toegankelijk is. Artikel 7:291 BW maakt de regels semi-dwingend: afwijkingen ten nadele van de huurder zijn vernietigbaar, tenzij de rechter ze vooraf heeft goedgekeurd.
• Artikel 7:292 en 7:293 BW regelen de wettelijke huurtermijnen (in de regel vijf plus vijf jaar). Tussentijds opzeggen van een huur voor bepaalde tijd is alleen mogelijk als het contract daarin voorziet of met instemming van beide partijen.
• Artikel 7:231 lid 1 BW bepaalt dat een huurovereenkomst van woonruimte en van 290-bedrijfsruimte alleen door de rechter kan worden ontbonden wegens een tekortkoming van de huurder. Een contractueel recht op buitengerechtelijke ontbinding is daarmee in strijd.
• Artikel 6:265 BW geeft de algemene ontbindingsbevoegdheid bij een tekortkoming, tenzij die tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
• Artikel 6:94 BW maakt matiging van een contractuele boete mogelijk als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag de rechter daar pas gebruik van maken als toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, gelet op onder meer de verhouding tussen schade en boete, de aard van de overeenkomst en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Voor de matiging van de doorlopende maandboete sloot de kantonrechter aan bij een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:2668, r.o. 4.53), waarin het hof een vergelijkbare boete evenmin liet doorlopen na het einde van de huur.
• Artikel 150 Rv legt de bewijslast bij de partij die zich op een rechtsgevolg beroept – hier de huurder die zich op beëindiging met wederzijds goedvinden beriep.
• Bestuurdersaansprakelijkheid volgt uit artikel 6:162 BW, met de in de rechtspraak van de Hoge Raad ontwikkelde maatstaf van het persoonlijk ernstig verwijt, waaronder de zogenoemde Beklamel-norm voor het aangaan van verplichtingen die de vennootschap niet kan nakomen.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Ontbindingsclausules in huurcontracten zijn een papieren tijger. Veel huurcontracten bevatten een bepaling die de verhuurder een recht op buitengerechtelijke ontbinding geeft. Voor 290-bedrijfsruimte helpt dat de verhuurder niet: de huurder kan zich op de vernietigbaarheid beroepen. Verhuurders die snel duidelijkheid willen, zullen dus naar de rechter moeten.

Een vertrekkende huurder blijft huur verschuldigd. Wie als winkelhuurder vertrekt en de sleutels inlevert, is daarmee niet van het contract af. Zonder schriftelijk vastgelegde beëindigingsovereenkomst loopt de huur door totdat de rechter ontbindt of het pand aan een ander ter beschikking wordt gesteld. Voor retailers die filialen sluiten is dat een belangrijk risico.

Maar de verhuurder moet zijn schadeposten op orde hebben. De verhuurder kreeg acht maanden huur, maar zag het grootste deel van zijn overige claims sneuvelen. Wie herstelkosten wil verhalen, moet de ROZ-procedure volgen: een gezamenlijk opleveringsrapport en de huurder de gelegenheid geven zelf te herstellen. Wie incentives wil terugvorderen buiten de breakoptie om, moet het oorzakelijk verband onderbouwen. En boetes die eindeloos doorlopen, worden gematigd.

Beleggers en bancaire zekerheden. Voor beleggers in winkelvastgoed laat de zaak zien hoe beperkt het verhaal kan zijn bij een huurder in financiële problemen: de bankgarantie van ruim € 25.000 dekte minder dan een derde van de toegewezen huur en boeterente. Ook de nieuwe huur lag beduidend lager dan de oude (€ 7.749,17 tegen € 10.428,20 per maand), met drie maanden huurvrij. Een hogere of aanvullende zekerheid, of een concerngarantie van de moedermaatschappij, kan dan het verschil maken – juist omdat bestuurders zelden persoonlijk aansprakelijk zijn.

Praktische tips

• Verhuurders: stap bij een vertrokken huurder niet zelf op ontbinding over, maar dagvaard tijdig tot ontbinding en betaling. Leg vast dat het aannemen van de sleutels gebeurt ter beperking van de schade en niet als instemming met beëindiging.
• Maak een opleveringsrapport. Stel bij het inleveren van de sleutels samen een inspectierapport op volgens de ROZ-bepalingen (artikel 23 van de algemene bepalingen) en geef de huurder schriftelijk de kans om te herstellen voordat u zelf herstelt.
• Zekerheden afstemmen op het risico. Vraag een bankgarantie die enkele maanden huur meer dekt, of een concerngarantie, zeker bij huurders die deel uitmaken van een groep.
• Huurders: wilt u eerder vertrekken, onderhandel dan een schriftelijke beëindigingsovereenkomst met finale kwijting. Gebruik een breakoptie als die er is; het niet benutten ervan maakt een latere uitweg duurder.
• Protesteer tijdig. De huurder werd mede tegengeworpen dat zij niet reageerde op de aansprakelijkstelling en de conceptdagvaarding. Wie meent dat er een afspraak is gemaakt, moet dat direct en schriftelijk laten weten.

Bron: Rechtbank Noord-Holland, 6 november 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:11577 (rechtspraak.nl). Zie ook: NOvA Advocatenzoeker – mr. L.L. de Boef · NOvA Advocatenzoeker – mr. P.M.A.F. Stigter