NS Fiets mag een ondernemer die sinds 2009 een rijwielshop in een stationsgebouw huurt en tegelijk de fietsenstalling beheert, niet eenzijdig uit zijn beheertaak ontslaan en de bijbehorende vergoeding stopzetten. Dat oordeelt de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (zittingsplaats Middelburg) in een kortgedingvonnis van 14 mei 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:3188). Omdat beheer en huur in één overeenkomst onlosmakelijk aan elkaar zijn gekoppeld en partijen de beschermingsregels voor 290-bedrijfsruimte op het geheel van toepassing verklaarden, kan de beheeropdracht alleen eindigen als ook de huur eindigt – en dat vergt bij gebrek aan overeenstemming een uitspraak van de rechter. NS Fiets moet ruim € 13.280 aan achterstallige vergoeding betalen en de maandelijkse vergoeding hervatten. Tegelijk strandden alle tegenvorderingen van NS Fiets over het gebruik van de entree en een opslagruimte in de stalling.

Een gemengde overeenkomst op het station

NS Fiets B.V., onderdeel van het NS-concern, exploiteert rijwielstallingen bij stations. In de zaak gaat het om de stalling in een stationsgebouw dat juridisch eigendom is van zusterbedrijf NS Vastgoed B.V. In hetzelfde gebouw zit een rijwielshop. De ondernemer, die in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd is, werkte vanaf 2004 in loondienst in die winkel en nam de exploitatie per 1 januari 2009 over. Hij heeft geen personeel.

Per die datum sloten de ondernemer en NS Fiets een overeenkomst die in september 2009 werd ondertekend, met als titel ‘Overeenkomst van opdracht tot het verrichten van werkzaamheden tot beheer van een rijwielstalling alsmede van huur van een rijwielshop’. De constructie is opvallend. De ondernemer kreeg enerzijds de opdracht om de stalling te beheren, tegen een maandelijkse bijdrage in de exploitatiekosten en een urenvergoeding. Anderzijds huurde hij de winkelruimte. In de preambule staat dat beheer en verhuur onlosmakelijk aan elkaar gekoppeld zijn en dat op de volledige rechtsverhouding de 290-regeling voor bedrijfsruimte van toepassing is, inclusief termijnbescherming en de waarborg dat beëindiging tegen de zin van de ondernemer alleen via de rechter kan. Ook staat er dat de zeggenschap over de stallingsruimte volledig bij NS Fiets blijft.

Artikel 26 van de overeenkomst maakt de koppeling expliciet: de huur eindigt op dezelfde datum als de beheeropdracht, en omgekeerd, en voor de beëindiging geldt de wettelijke regeling voor huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. Volgens de preambule vond NS het, mede vanwege het beleid van NS en de (rijks)overheid en ProRail, essentieel dat de huurder van de winkel ook degene is die de stalling beheert.

Bij aanvang bedroegen de bijdrage in de exploitatiekosten en de urenvergoeding respectievelijk € 290,02 en € 2.155,09 per maand. De bemensingstijden waren vastgesteld op werkdagen van 7.00 tot 10.00 uur en van 16.00 tot 19.00 uur, dertig uur per week. De aanvangshuur van de rijwielshop, inclusief een zogenoemde formulebijdrage, was € 452,75 per maand, met daarbovenop € 483,75 voorschot servicekosten. De winkel moest op werkdagen minimaal van 7.00 tot 19.00 uur open zijn.

Van opzegging naar ‘geen bemensing meer’

In 2014 werd de overeenkomst na de eerste vijf jaar met vijf jaar verlengd, tot 1 januari 2019. NS Fiets zegde eind 2017 tegen die datum op, maar de ondernemer stemde daar niet mee in, waarna de overeenkomst voor onbepaalde tijd doorliep. Begin 2022 liet NS Fiets weten dat de winkel in oktober 2022 leeg moest zijn vanwege een verbouwing van het station. Na bezwaar volgde in augustus 2022 een nieuwe opzegging, nu tegen 1 september 2023, met als reden dat NS Fiets stalling en winkel zelf duurzaam in gebruik wilde nemen voor een nieuw bedrijfsmodel en voor herstel van de fundering en renovatie. NS Fiets kondigde daarbij een procedure aan als er geen minnelijke regeling kwam, en schreef dat zij bij een procedure zou overwegen de bemensingstijden tot een minimum te beperken, omdat de stalling sinds 2018 ook zonder bemensing zou kunnen functioneren. Een regeling kwam er niet, een procedure evenmin.

In december 2022 meldde NS Fiets vervolgens dat vanaf 1 januari 2024 helemaal geen bemensingstijden meer zouden gelden en dat de urenvergoeding daarmee zou vervallen. De ondernemer werd, zo stond in de brief, voor zover nodig ontslagen uit zijn beheerverplichtingen. De deur tussen winkel en stalling zou verdwijnen en fietsen die hij op de verdieping van de stalling had opgeslagen moesten weg. De achtergrond was volgens NS Fiets de plaatsing in 2018 van een Zelf Service Fietsenstalling (ZSF).

Sinds 1 januari 2024 betaalde NS Fiets niets meer en stuurde zij de ondernemer facturen voor de volledige huur. Op het moment van de mondelinge behandeling, op 25 april 2024, was er nog altijd geen procedure tot beëindiging van de overeenkomst aanhangig.

De vorderingen over en weer

De ondernemer vorderde in kort geding betaling van de beheer- en exploitatievergoeding over januari en februari 2024, doorbetaling vanaf maart 2024 van maandelijks € 2.997,07 urenvergoeding en € 323,05 exploitatievergoeding (beide exclusief btw), en een bepaling dat hij de huur met die vergoedingen mag verrekenen. Zijn stelling: met het op nul zetten van de bemensingstijden heeft NS Fiets de beheeropdracht in feite beëindigd, terwijl de overeenkomst alleen als geheel en via de rechter kan eindigen. Hij verrichtte naar eigen zeggen nog steeds meer dan dertig uur per week beheerwerk.

NS Fiets voerde aan dat het geschil niet over beëindiging van de overeenkomst gaat, maar over de zeggenschap over de stallingsruimte. Zij stelde gebruik te hebben gemaakt van haar bevoegdheid uit artikel 9 van de overeenkomst om de bemensingstijden te wijzigen, ook tot nul. Het beheer zou sinds januari 2024 plaatsvinden vanuit een stalling elders, met elke werkdag een controle- en schoonmaakronde. Bij andere beheerders was de vergoeding ook gestopt, aldus NS Fiets, en dat de ondernemer anders dan zij financieel afhankelijk was van de vergoeding, maakte dat niet anders.

In reconventie vorderde NS Fiets dat de ondernemer zou dulden dat de deur tussen winkel en stalling wordt afgesloten, dat hij een afgesloten deel van de bovenverdieping van de stalling ontruimt, zijn vuilcontainer uit de entree verwijdert, geen fietsen meer in de entree uitstalt en al zijn spullen uit de stalling haalt, telkens op straffe van een dwangsom van € 500 per dag.

Het oordeel: beheeropdracht niet eenzijdig te beëindigen

De kantonrechter stelt voorop dat in kort geding bij een geldvordering terughoudendheid past. Er moet niet alleen een voldoende aannemelijke vordering zijn, maar ook spoed die een onmiddellijke voorziening rechtvaardigt, en de rechter weegt het risico mee dat een betaald bedrag later niet terugkomt. Het spoedeisend belang was hier gegeven: NS Fiets betwistte niet dat met het stopzetten van de betalingen een substantieel deel van het inkomen van de ondernemer was weggevallen.

Inhoudelijk volgt de kantonrechter NS Fiets voorshands niet. Dat de zeggenschap over de stalling bij NS Fiets ligt, klopt, maar zij heeft het beheer bij overeenkomst aan de ondernemer opgedragen en partijen hebben, in afwijking van artikel 7:408 BW – dat een opdrachtgever normaal gesproken toestaat een opdracht altijd op te zeggen – afgesproken dat die opdracht niet eenzijdig kan worden beëindigd. Preambule en artikel 26 koppelen beheer en huur uitdrukkelijk. NS Fiets kan de rechten en plichten uit de beheeropdracht dus niet eerder laten eindigen dan de huur, en die eindigt bij gebrek aan overeenstemming op het moment dat de rechter vaststelt in een procedure op grond van artikel 7:295 BW.

De brief van december 2022 was volgens de kantonrechter geen gewone wijziging van bemensingstijden. Er stond niet in dat de tijden wijzigden, maar dat er geen bemensingstijden meer gelden, en de ondernemer werd letterlijk ontslagen uit zijn beheerverplichtingen. Dat is voorshands niets anders dan een verklaring die strekt tot beëindiging van de beheeropdracht, en daartoe kon NS Fiets niet eenzijdig en buiten de rechter om overgaan.

Ook de stelling dat er sinds de komst van de ZSF in 2018 geen beheertaken meer zijn, vond de kantonrechter niet aannemelijk. Die stelling botste met de eigen uitleg van NS Fiets dat het beheer nu vanuit een andere locatie gebeurt en dat er elke werkdag iemand langskomt. Daaruit volgt juist dat er wel beheerwerk is, maar dat NS Fiets de ondernemer daar niet meer voor wil inzetten of betalen. Dat NS Fiets het beheer in eigen hand wil nemen, mag zo zijn, maar dan ligt het op haar weg om naar de rechter te stappen. Afspraken met andere beheerders doen daar niet aan af.

De kantonrechter oordeelt dat het belang van de ondernemer zwaarder weegt dan het belang van NS Fiets om een bodemprocedure af te wachten, en dat van een onaanvaardbaar restitutierisico niet is gebleken. Omdat NS Fiets de hoogte van de vergoedingen niet betwistte, volgt een veroordeling tot betaling van € 13.280,48 exclusief btw over januari tot en met april 2024 (vier maal € 2.997,07 plus vier maal € 323,05), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Vanaf mei 2024 moet NS Fiets maandelijks € 3.320,12 exclusief btw blijven betalen, of de dan geldende vergoeding, tot de overeenkomst rechtsgeldig is geëindigd. De ondernemer mag huur met die vergoedingen verrekenen.

Tegenvorderingen NS Fiets afgewezen

De tegenvorderingen van NS Fiets liepen vast op dezelfde redenering. Omdat de beheeropdracht doorloopt, heeft de ondernemer al daarom belang bij het gebruik van de entree van de stalling en de deur naar zijn winkel. Of die deur formeel tot het gehuurde behoort, liet de kantonrechter in het midden.

Voor de opslagruimte op de bovenverdieping gold dat NS Fiets niet had betwist dat de ondernemer die vanaf het begin als opslag gebruikte zonder bezwaar, en dat NS het deel op zijn verzoek zelf met een houten wand en een afsluitbare deur van de stalling had afgescheiden. Dat hij die ruimte zonder recht of titel gebruikt, is dan niet aannemelijk. Een zwaarwegende reden om een eventueel gebruiksrecht direct te beëindigen, zoals een dringende behoefte aan de ruimte vooruitlopend op de beëindiging, had NS Fiets niet aannemelijk gemaakt. Hetzelfde gold voor het uitstallen van fietsen en de plaats van de vuilcontainer in de entree, waar evenmin ooit bezwaar tegen was gemaakt. Een veiligheidsbezwaar rond een nooduitgang maakte NS Fiets tegenover de betwisting van de ondernemer onvoldoende aannemelijk. De vijfde vordering was niet onderbouwd.

NS Fiets werd in conventie en reconventie in de proceskosten veroordeeld: € 1.336,42 respectievelijk € 814.

Juridisch kader: 290-bescherming en gemengde contracten

Huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW – winkels, horeca, ambachtsbedrijven en vergelijkbare ruimten die voor het publiek toegankelijk zijn – geniet in Nederland een sterke wettelijke bescherming. Een huurovereenkomst geldt in beginsel voor vijf jaar met een verlenging van nog eens vijf jaar (artikel 7:292 BW). Een verhuurder kan alleen opzeggen op de gronden die de wet noemt, en als de huurder niet instemt eindigt de huur pas als de rechter de beëindiging uitspreekt (artikel 7:295 en 7:296 BW). Een veelgebruikte grond is dringend eigen gebruik, waaronder ook renovatie valt die zonder beëindiging niet mogelijk is.

Kenmerkend voor deze zaak is dat partijen de bescherming via de overeenkomst zelf hebben uitgebreid naar een onderdeel dat op zichzelf geen huur is: de opdracht om de stalling te beheren. Voor een opdracht geldt van rechtswege dat de opdrachtgever die altijd mag opzeggen. Die vrijheid hadden partijen hier contractueel uitgesloten, door beheer en huur aan elkaar te koppelen en de beëindigingsregels van titel 7.4 BW op het geheel van toepassing te verklaren. De kantonrechter houdt NS Fiets aan die keuze.

Het vonnis sluit aan bij een bredere lijn in de rechtspraak waarin rechters bij gemengde overeenkomsten nauwkeurig kijken naar wat partijen hebben vastgelegd. Uitgangspunt in het Burgerlijk Wetboek is dat de regels van alle betrokken contractsoorten naast elkaar gelden, tenzij die zich niet goed verdragen (artikel 6:215 BW). Wie, zoals hier, uitdrukkelijk kiest voor één beschermingsregime voor het geheel, kan daar later moeilijk onderuit door het ene onderdeel – het beheer – via een eenzijdige wijziging van de uitvoering leeg te laten lopen.

Ook de kortgedingtoets verdient aandacht. Bij geldvorderingen in kort geding is de rechter terughoudend, juist omdat betaald geld lastig terug te halen is. Dat de vordering hier toch werd toegewezen, komt door de combinatie van een sterke contractuele positie van de ondernemer, het wegvallen van een wezenlijk deel van zijn inkomen en het ontbreken van aanwijzingen voor een restitutierisico.

Betekenis voor verhuurders, exploitanten en ondernemers

Voor eigenaren en exploitanten van stations, winkelcentra en andere locaties waar verhuur en dienstverlening worden gecombineerd, bevat de uitspraak een duidelijke les. Wie de verhuur van een unit koppelt aan een opdracht voor beheer, schoonmaak, toezicht of een andere dienst, en die combinatie onder de huurbescherming brengt, kan de dienstverlening later niet los opzeggen als de behoefte verandert, bijvoorbeeld door automatisering. Contractuele bevoegdheden om de uitvoering te wijzigen – zoals de bemensingstijden in dit geval – worden niet zomaar opgerekt tot een verkapte beëindiging.

Voor exploitanten die hun model willen veranderen, ligt de route volgens dit vonnis via de rechter: opzeggen op een wettelijke grond en, bij gebrek aan instemming, een beëindigingsprocedure. Tot die procedure is afgerond, lopen de wederzijdse verplichtingen door. Wie dat traject uitstelt, blijft dus betalen.

Voor huurders en ondernemers laat de zaak zien dat een goed vastgelegde koppeling tussen huur en dienstverlening bescherming kan bieden die verder gaat dan de huurruimte zelf. Ook langdurig, onweersproken gebruik van ruimten buiten het gehuurde – hier de opslag en de entree – kan in een kortgedingprocedure gewicht krijgen tegenover een beroep op gebruik zonder recht of titel.

Praktisch betekent dit:

• Leg bij gecombineerde huur- en dienstverleningscontracten vast welke onderdelen afzonderlijk kunnen eindigen, en onder welke voorwaarden.
• Formuleer wijzigingsbevoegdheden (zoals openings- of bemensingstijden) zo dat duidelijk is waar wijziging ophoudt en beëindiging begint.
• Maak bij automatisering of een nieuw bedrijfsmodel tijdig een keuze tussen onderhandelen en een beëindigingsprocedure; eenzijdig stoppen met betalen draagt het risico van een veroordeling in kort geding.
• Documenteer gedoogd gebruik van ruimten buiten het gehuurde, zodat later geen discussie ontstaat over de grondslag.

Hoe nu verder

Het vonnis is een voorlopige voorziening. Het oordeel van de kantonrechter bindt de rechter in een eventuele bodemprocedure niet. NS Fiets heeft al in 2022 te kennen gegeven de overeenkomst te willen beëindigen met een beroep op eigen gebruik, renovatie en een nieuw bedrijfsmodel. Volgens het vonnis is het aan NS Fiets om daarvoor een procedure bij de rechter te starten; tot de overeenkomst rechtsgeldig is geëindigd, moet zij de beheervergoeding blijven betalen. Ten tijde van de mondelinge behandeling was een dergelijke procedure nog niet aanhangig.

Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2024:3188 · Extra bron: Rechtspraak Open Data (volledige tekst)

Beeld (illustratie): “Newcastle Station” door saudekjan, Public Domain Mark 1.0 (Flickr, licentie)