Leden van projectontwikkelaarsvereniging NEPROM zijn op donderdag 7 november 2024 met de bus op pad gegaan om te zien hoe toekomstgerichte seniorenhuisvesting er in de praktijk uitziet. De excursie was de tweede bijeenkomst van NEPROM Connect, het netwerk dat de vereniging opzette voor laagdrempelig contact tussen leden. Het programma begon en eindigde op het terrein van de Glasfabriek in Schiedam en voerde langs twee woonprojecten voor ouderen: Casa Vita in Pijnacker en ParkEntree in Schiedam.

Een netwerk voor en door leden

NEPROM Connect is volgens de vereniging opgezet voor én door leden. Het idee is dat ontwikkelaars elkaar informeel ontmoeten en bij elkaars projecten inspiratie opdoen. Voor deze tweede Connect-bijeenkomst, die NEPROM op 31 oktober aankondigde, koos de vereniging voor seniorenhuisvesting, een segment dat in de woningbouwdiscussie een steeds prominentere plaats krijgt.

Ook het vertrek- en eindpunt, de Glasfabriek, is zelf een ontwikkellocatie. Het voormalige fabrieksterrein, waar ruim een eeuw glas werd gemaakt tot de fabriek in 2017 sloot, wordt door Blauwhoed en Dudok Groep herontwikkeld tot een plek om te wonen, te werken en te verblijven. Volgens een publicatie uit 2020 zijn er ongeveer 700 woningen en diverse commerciële ruimtes voorzien, waarbij karakteristieke gebouwen en historische objecten behouden blijven. Voor de voorbereidende fase kregen zij cofinanciering uit de Transformatiefaciliteit van SVn en het ministerie van BZK.

Casa Vita: houtbouw met een gezamenlijke huiskamer

Eerste stop was Casa Vita in Pijnacker. NEPROM omschrijft het als een duurzaam houtbouwproject met comfortabele, zelfstandige appartementen voor senioren, veel groen en gemeenschappelijke ruimtes die ontmoeting moeten stimuleren.

Het project van ontwikkelaar Blauwhoed aan de Meidoornlaan in Pijnacker-Noord werd in 2022 al als praktijkvoorbeeld beschreven op het platform Volkshuisvesting Nederland van de rijksoverheid. Volgens die beschrijving gaat het om 99 appartementen voor senioren en starters in een duurzaam houten wooncomplex: 65 koopwoningen, 30 sociale huurwoningen en 4 middenhuurwoningen. Het ontwerp is van KOW, de stedenbouw en het landschap van Urban Synergie en de bouw van Giesbers Ontwikkelen en Bouwen. Bewoners krijgen een binnentuin met kas en een gezamenlijke huiskamer, waarvan het gebruik samen met de lokale welzijnsorganisatie SWOP wordt ingevuld.

Voor de ontmoetingsruimtes maakte het project gebruik van twee regelingen: de Stimuleringsregeling ontmoetingsruimten in ouderenhuisvesting van het ministerie van BZK voor de bouwkosten en de provinciale regeling Woonvormen senioren van Zuid-Holland voor de exploitatie. Het voorbeeld laat zien dat een gemeenschappelijke ruimte in een seniorenproject vaak alleen rond te rekenen is als de overheid een deel van de kosten draagt.

ParkEntree: actief wonen voor 60-plussers

De tweede stop was ParkEntree in Schiedam. Dat project richt zich volgens NEPROM op 60-plussers met een actieve levensstijl. De woningen hebben ruime buitenruimtes en gedeelde voorzieningen, met nadruk op sociale interactie en gezondheid. Waar Casa Vita bewoners van verschillende leeftijden mengt, mikt ParkEntree nadrukkelijker op de vitale senior die kleiner wil gaan wonen zonder in te leveren op comfort.

Gemeenschappelijk aan beide projecten is volgens de terugblik van NEPROM dat duurzaamheid, zelfstandigheid en sociale betrokkenheid centraal staan. De middag werd afgesloten met een borrel op het terrein van de Glasfabriek.

Waarom seniorenhuisvesting op de agenda staat

Dat ontwikkelaars juist dit thema kozen, past bij de cijfers. Volgens het onderzoek De woningbeleggingsmarkt in beeld, dat Capital Value in februari 2024 publiceerde, groeit het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder van 2,5 miljoen in 2024 naar 3,0 miljoen in 2033. Het aantal 75-plushuishoudens met een mobiliteitsbeperking neemt tot 2039 met 218.000 toe.

Daar staat een beperkte productie tegenover. Capital Value becijferde dat in 2023 in slechts 1.700 nieuwe huurwoningen voor ouderen werd geïnvesteerd, terwijl er jaarlijks 35.000 nodig zijn. Van alle geplande woningen houdt volgens het onderzoek maar ongeveer 3 procent rekening met seniorenhuisvesting.

Voor ontwikkelaars en beleggers ligt hier een duidelijke opgave, maar ook een kans. Seniorenwoningen kunnen de doorstroming op de woningmarkt op gang brengen: als ouderen een eengezinswoning verlaten, komt die beschikbaar voor gezinnen. Tegelijk zijn seniorenprojecten complex, omdat wonen, zorg, welzijn en financiering bij elkaar moeten komen. Gemeenschappelijke ruimtes leveren geen huur op, terwijl ze voor het slagen van zo’n project vaak cruciaal zijn.

Leren van elkaars projecten

Het Connect-format speelt in op die complexiteit. Door projecten ter plekke te bekijken, kunnen ontwikkelaars zien hoe collega’s de puzzel van doelgroep, woningmix, gemeenschappelijke voorzieningen en subsidies hebben gelegd. Voor partijen die zelf seniorenprojecten in voorbereiding hebben, levert dat concrete aanknopingspunten op voor ontwerp, programma en samenwerking met welzijnsorganisaties.

Wat volgt

Leden die op de hoogte willen blijven van volgende Connect-bijeenkomsten kunnen contact opnemen met Mariëlle van der Want van NEPROM. Met de groeiende aandacht voor seniorenhuisvesting in beleid en markt ligt het voor de hand dat het onderwerp ook in de komende jaren op de agenda van ontwikkelaars blijft staan.

Bron: NEPROM – Inspiratie voor toekomstgerichte seniorenhuisvesting
Extra bronnen: NEPROM – Samen aan de slag met seniorenhuisvesting · Volkshuisvesting Nederland – Nieuwbouwproject Casa Vita · Binnenlands Bestuur – Wonen, werken en verblijven op een plek met historie · Capital Value – In 2024 kan gestart worden met de bouw van 100.000 woningen